深圳住建局在官網(wǎng)發(fā)布了一份通知，內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)只有一個(gè)：
深圳的商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目可以通燃?xì)饬耍?/p>
通知一出，深圳地產(chǎn)圈連睡午覺都顧不上了，直接沸騰了。
我翻了一下微博，有“喜提禮包”之說，也有“重磅利好”的點(diǎn)評，還有人驚呼“深圳公寓市場又要火了！”
最近的深圳樓市幾乎每天都是負(fù)面新聞，好不容易來一個(gè)正面消息，大家激動(dòng)的心情可以理解，但似乎解讀得有點(diǎn)過了。
就算所有公寓都通燃?xì)?，也不是啥大利好，沒什么好大驚小怪的。深圳城中村正在批量加裝燃?xì)猓趺礇]見有人深度“解讀”？
實(shí)際上，深圳很多正規(guī)的商務(wù)公寓一直都有配建燃?xì)?，有的還是民水民電。
那些還沒有通燃?xì)獾墓ⅲ词歉浇鼪]有鋪設(shè)燃?xì)夤艿?，要么是因?yàn)椴环舷腊踩?guī)范，也就是政策第二點(diǎn)第二句提到的“應(yīng)當(dāng)滿足國家和省市有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求?！?/p>
大部分單間戶型的商務(wù)公寓，由于沒有獨(dú)立廚房空間和煙道，如果不進(jìn)行改造施工，肯定是無法接入燃?xì)獾摹?/p>
因此，這個(gè)通知就是一個(gè)對既成事實(shí)的補(bǔ)丁政策，對商務(wù)公寓市場并沒有本質(zhì)性的利好。
與其跟風(fēng)炒作所謂的“重磅利好”，不如細(xì)細(xì)品味政策背后的真正意圖：
公寓、住宅同權(quán)的時(shí)代，或許真的要來了。
01
住宅供應(yīng)量偏少，商務(wù)公寓供應(yīng)量偏多，是過去幾年深圳樓市的一個(gè)重要特點(diǎn)。
面對住房緊缺、房價(jià)上漲的壓力，深圳在不擴(kuò)容的前提下，如何釋放更多的居住空間？
存量的商務(wù)公寓、宿舍是重要的供應(yīng)途徑。
但是將這些商業(yè)、辦公屬性的房子改造為居住空間的前提是，居住體驗(yàn)和享有的權(quán)力，與住宅基本相同，至少不能差得太遠(yuǎn)。
支持公寓通燃?xì)?，就是一個(gè)良好的開端。
從另一個(gè)角度說，“公寓住宅同權(quán)”，其實(shí)是“租售同權(quán)”的進(jìn)化版。
今年2月1日，深圳住建局起草了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，再次強(qiáng)調(diào)“租購?fù)瑱?quán)”的問題，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策，租房將與購房享同等待遇。
如果連租房都可以享有入學(xué)積分的待遇，購買公寓的業(yè)主就更不應(yīng)該受到歧視，其待遇不應(yīng)該比租房群體更低。
事實(shí)上，深圳原特區(qū)內(nèi)的很多區(qū)，比如羅湖、南山、福田，都已經(jīng)允許商務(wù)公寓業(yè)主申請學(xué)位，只是積分偏低而已。
這次深圳從燃?xì)膺@個(gè)維度入手，進(jìn)一步釋放了“公寓住宅同權(quán)”的信號，未來更多維度上的“平權(quán)”是大概率事件。
但話說回來，如果只是通個(gè)燃?xì)?，終歸還是治標(biāo)不治本。
想真正實(shí)現(xiàn)公寓和住宅的同權(quán)，歸根結(jié)底是要實(shí)現(xiàn)入戶、教育、稅費(fèi)等實(shí)際權(quán)利的平等。
想來，沒有多少人會(huì)因?yàn)榭梢悦骰鹱鲲埩耍腿ベI一套公寓吧？
02
這份文件的另一個(gè)重要意義在于，進(jìn)一步分散住宅市場的壓力，將購房者引流至公寓市場。
近期深圳為了打擊炒房客，在出爐了指導(dǎo)價(jià)之后，還接二連三地從堵住婚票、按指導(dǎo)價(jià)貸款和嚴(yán)查經(jīng)營貸等多個(gè)方面下狠手，足見深圳打擊炒房的決心之大。
商務(wù)公寓和宿舍通燃?xì)?，同樣是這次深圳房地產(chǎn)連環(huán)調(diào)控的重要一環(huán)。
深圳的住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求，公寓卻嚴(yán)重過剩，如果能吸引更多的置業(yè)者購買公寓居住，將大大緩解住宅供需緊張的窘迫局面。
你可能要問了，去年7月份深圳宣布停止公寓審批，給出的解釋是：
商務(wù)公寓出現(xiàn)明顯的“類住宅化”傾向。
這次允許公寓通燃?xì)?，恰恰是在推?dòng)公寓的“住宅化”，這不是自相矛盾嗎？
其實(shí)不然。
之前停止審批商務(wù)公寓用地，是為了增加居住用地。
現(xiàn)在強(qiáng)化現(xiàn)有商務(wù)公寓的居住屬性，也是為了變相增加住房供應(yīng)，緩解居住需求的壓力。
兩個(gè)政策的重點(diǎn)不同，目標(biāo)卻是一致的。
03
那么，通燃?xì)獾摹袄谩保苷鹊兔缘墓⑹袌鰡幔?/p>
顯然不能。
即使出臺了喊停令，很多中介也在拼命鼓吹公寓“買一套就少一套”，即使公寓有著不限購不限貸的優(yōu)勢，價(jià)格也更便宜，銷售卻依舊艱難。
數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳批售商務(wù)公寓24910套，同比上升23.6%；成交11735套，同比微增2.6%；成交均價(jià)63349元/㎡，同比微跌0.6%。
也就是說，去年一整年，深圳公寓的實(shí)際成交量還不到供應(yīng)量的一半，價(jià)格還不漲反跌。
我統(tǒng)計(jì)了一下，目前深圳在售公寓項(xiàng)目共有94個(gè)，2021年潛在計(jì)劃入市的公寓項(xiàng)目也有38個(gè)。
未來一兩年，深圳公寓市場依然嚴(yán)重供大于求，沒有學(xué)位、持有交易成本高等固有缺陷，也并沒有得到任何改變。
大家記住這個(gè)結(jié)論就行了：
除非真正實(shí)現(xiàn)和住宅同權(quán)，否則深圳大部分商務(wù)公寓，別說通燃?xì)饬耍褪峭ㄏ蓺舛紕e碰。
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