答：1.不知道你們兩套欠款多少，如果不多的話，是可以夫妻間騰挪下，然后打新再賣(mài)。學(xué)位房，在深圳是永不凋零的產(chǎn)品，上行期先買(mǎi)再賣(mài)是最穩(wěn)妥的方式，但是操作起來(lái)會(huì)比較極端，也不太知道你們能否接受，凡事皆有代價(jià)，至于具體操作方式，可以詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。
2. 下半年是打新為主流，雖然僧多粥少，雖然常常只是陪跑常常只能做分母，可是不嘗試怎么知道自己成不了分子，盡力了才不會(huì)遺憾。目前1000以上的成交比較少，沒(méi)有跌也沒(méi)漲，可以把新房的風(fēng)景看遍，再回到二手市場(chǎng)也來(lái)得及。
3.買(mǎi)新房好還是二手好，其實(shí)都沒(méi)有定論的，關(guān)鍵看價(jià)格。
問(wèn)：十三老師好，我有一套寶安西海岸花園的房子想置換西麗寶能城，請(qǐng)點(diǎn)評(píng)一下寶能城區(qū)域優(yōu)劣和未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)，感謝
答：你好，感謝贊賞！ 這個(gè)片區(qū)次新盤(pán)再加上寶能城還是有不少二手供應(yīng)量的，能不能投資？后市如何?我的看法相對(duì)消極： 1、起價(jià)已經(jīng)過(guò)高，單價(jià)很難再大幅拉升，已經(jīng)不適合剛需； 2、再無(wú)新地供應(yīng)，片區(qū)建設(shè)臨近尾聲，沒(méi)有發(fā)展空間； 3、學(xué)位一般，沒(méi)有優(yōu)質(zhì)教育資源引進(jìn) 4、硬生生被留仙大道、五號(hào)線、南坪快速隔成幾部分，無(wú)法形成高效統(tǒng)一的大片區(qū)， 5、戶型硬傷：寶能城二期、利用率太低，寶能城一期、朝南太吵，朝北無(wú)陽(yáng)光。 6、交通不便，福龍路、塘朗山隧道經(jīng)常堵塞，地鐵去大部分區(qū)域都要經(jīng)北站、西麗、前海灣換乘，通勤時(shí)間不短。 綜上，我認(rèn)為整個(gè)大學(xué)城-塘朗-長(zhǎng)嶺陂片區(qū)短時(shí)間內(nèi)已經(jīng)不適合進(jìn)場(chǎng)。
問(wèn)：南山共房?jī)r(jià)年后上漲這么多，正常嗎，會(huì)不會(huì)回落或大跌？ 想入手紅花雅筑或南山豪庭小2房，價(jià)格已破8，風(fēng)險(xiǎn)幾何，未來(lái)能否跑贏大盤(pán)？ 北向的房子有何弊端，能否克服，離地鐵口步行1公里以內(nèi)算地鐵房嗎，12號(hào)線南頭古城站對(duì)房?jī)r(jià)影響如何？ 資金有限，如何處理投資與自住的關(guān)系，如果用他人（兄弟姐妹）的房票要注意什么問(wèn)題？ 第一次向老師提問(wèn)，有點(diǎn)多，謝謝
答：任何時(shí)候，商品的價(jià)格是由供需決定的。 深圳商品房官方數(shù)據(jù)大約190萬(wàn)套，北京700萬(wàn)左右，上海700萬(wàn)左右。 而這三個(gè)城市，人口都在2000萬(wàn)左右，小的出入忽略不計(jì)。 還有就是深圳的青年人口是三個(gè)城市中占比最高的，意味著這里的剛需是最多的。 旺盛的需求，少量的供給。深圳的房?jī)r(jià)不會(huì)停下。 什么是典型的投機(jī)思維？ “昨天”的深圳和現(xiàn)在深圳就是最好的例子。 一年前你告訴他，如果真的是剛需，抓緊在深圳配置一套自住房。 他告訴你，這不行啊，現(xiàn)在打壓房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)還要跌，我要去買(mǎi)空氣幣，有某某和某某的朋友已經(jīng)賺了幾百萬(wàn)。 現(xiàn)在市場(chǎng)熱了，他又抱怨，這些房東真是壞，今天說(shuō)好的價(jià)格，明天就跳價(jià)。我不買(mǎi)了，等著吧，他的房子肯定賣(mài)不出去。 他的意思很簡(jiǎn)單，不是不想買(mǎi)房，而是想買(mǎi)在大漲前夜。 房地產(chǎn)是一個(gè)周期很長(zhǎng)的東西，不是能拿一年甚至不能拿兩三年作為投資預(yù)期，經(jīng)常是漲個(gè)50%或更多，然后幾年不漲，這很正常。深圳自從16年開(kāi)始調(diào)整后，已經(jīng)幾年沒(méi)有太大變化了，我要?jiǎng)衲?7年趕緊買(mǎi)吧，這是真壞，但是過(guò)后的3-4年，這是個(gè)不確定區(qū)間，很難有人預(yù)測(cè)政策調(diào)整到什么程度，這個(gè)時(shí)候，其實(shí)就可以布局了。 手里資產(chǎn)越多的人，越不會(huì)賭氣，也不會(huì)有“買(mǎi)在大漲前夜”這種做夢(mèng)的想法。 紅花雅筑 47平兩房，54平兩房，66平可以做四房，71平三房，四個(gè)戶型 地鐵口不近，周?chē)h(huán)境一般，學(xué)位一般，獨(dú)棟大樓。 不推薦，還不如陽(yáng)光里花園，周?chē)h(huán)境更好，租金更高，45平套內(nèi)45平，南山地鐵口，小學(xué)還是南外濱海實(shí)驗(yàn)。 這2個(gè)盤(pán)對(duì)比，優(yōu)先南山豪庭。 如果不是專業(yè)投資者，不建議用親人代持票，風(fēng)險(xiǎn)比較大。控制風(fēng)險(xiǎn)的第一步是識(shí)人，雖然我們有一系列抵押和代持合同約束，但都只是防君子，無(wú)法防小人。
問(wèn)：老師，手頭只有100萬(wàn)首付資金，目前安居房排8萬(wàn)多，深圳預(yù)算300萬(wàn)總價(jià)的是不是可以放棄了，直接坐等安居房排隊(duì)?；蛘呦热|莞臨深片區(qū)，或者惠州臨深片區(qū)投資一套？針對(duì)東莞或者惠州有推薦的嗎？
答：既然有排隊(duì)安居房的資格（本市戶籍+五年社保），說(shuō)明你已經(jīng)有買(mǎi)深圳的資格了，為何不買(mǎi)深圳，卻要買(mǎi)東莞呢？同樣高燒的東莞，估計(jì)也好久不長(zhǎng)了。 不推薦安居房的理由： 第一，誰(shuí)也不知道排隊(duì)彼時(shí)的安居房?jī)r(jià)格是不是此時(shí)的商品房?jī)r(jià)格。 第二，安居房十年不能交易，也不能買(mǎi)別的商品房，容易讓我們錯(cuò)失城市發(fā)展紅利，十年不能參與財(cái)富洗牌。 第三，和優(yōu)秀的人為伍，我們才能變得更優(yōu)秀，我始終覺(jué)得敢于買(mǎi)深房的是一群能夠克服人性，大膽，積極進(jìn)取，勇敢為家人創(chuàng)造未來(lái)的勇者。
問(wèn)：十三老師好！最近在看寶安老城房子，請(qǐng)幫分析下，考慮學(xué)位＋潛在空間。 1，寶安弘雅花園 帶建安小學(xué) 文匯中學(xué) 2，寶安麗景城帶天驕小學(xué)和文匯中學(xué) 3，寶安桃源居三區(qū) 中澳實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)和中學(xué)。 以上3個(gè)區(qū)位哪個(gè)合適些，今年下半年小孩讀小學(xué)。
答：這三個(gè)選項(xiàng)，劣勢(shì)是學(xué)位一般，房子偏老，小區(qū)周邊環(huán)境雜亂，離地鐵口遠(yuǎn)。 優(yōu)勢(shì)是在寶安，西部熱點(diǎn)外溢片區(qū)，配套成熟。 這三個(gè)盤(pán)，如果總價(jià)接近，我會(huì)建議選麗景城。 弘雅花園是89年的老式樓梯房，這類資產(chǎn)已經(jīng)被主流購(gòu)房人群拋棄；桃源居的主要問(wèn)題是社區(qū)太大導(dǎo)致拋盤(pán)眾多，價(jià)格易橫難漲。 綜合來(lái)說(shuō)，麗景城是一個(gè)相對(duì)均衡的選擇。
問(wèn)：老師您好，我住南山，已經(jīng)有一套房，現(xiàn)在200萬(wàn)左右資金，純投資，看了幾個(gè)：1、碧海富通城 57平方復(fù)式兩房 450萬(wàn)左右，2、桃苑公寓 （濱海實(shí)驗(yàn)學(xué)位） 57平兩房 300萬(wàn)左右 或友鄰公寓 （學(xué)府小學(xué) 學(xué)府中學(xué)）學(xué)位） 3、鉅建大廈3房 72平，490多萬(wàn) ，（北師大附小、學(xué)府中學(xué)）另外一些朋友建議 百花單間，敬請(qǐng)老師指導(dǎo)
答：你好，這幾個(gè)盤(pán)投資首選富通城 富通城3期的復(fù)式，感覺(jué)總體會(huì)跑輸，戶型設(shè)計(jì)很一般，住起來(lái)相對(duì)比較逼仄，好在還是算有大花園的社區(qū) 可以再淘一淘
問(wèn)：預(yù)算總價(jià)800內(nèi)大兩房，自?。ó?dāng)然也考慮之后跑不跑得贏），本目標(biāo)前海，寶中和蛇口的十五年內(nèi)盤(pán)，但目前房源著實(shí)不多，寶中各盤(pán)幾乎都看了看。感覺(jué)高位的太多，如蘭溪谷公寓、佳兆業(yè)前海、深業(yè)新岸線、第五大道、 幸福海岸等。。去看了碧海，圣淘沙暫無(wú)啥房源，陽(yáng)光海舊舊的，還有被農(nóng)民房包圍QCC…求問(wèn)該怎么選？感覺(jué)自己這預(yù)算也很尷尬，好小區(qū)兩房目前難夠著，舊的都能買(mǎi)三房又不情愿，要等等嗎
答：這一輪過(guò)后，熱點(diǎn)片區(qū)800萬(wàn)三房縮水為兩房，確實(shí)讓人無(wú)法接受，800萬(wàn)白花花的銀子，讓我買(mǎi)個(gè)大兩房? 可不接受又有什么辦法，看現(xiàn)在的市場(chǎng)熱度，等下跌的可能性有多大？ 如果不能提高預(yù)算，只能提高自己的承受能力了。
問(wèn)：你好！2019年在深圳德宏天下定的一套新房，帶精裝修，9萬(wàn)不到，當(dāng)時(shí)買(mǎi)覺(jué)得性價(jià)比挺高的，帶深圳中學(xué)學(xué)位，旁邊二手房都高過(guò)這個(gè)價(jià)格。但是因?yàn)榻衲暌咔橛绊懍F(xiàn)在買(mǎi)房擔(dān)心大跌,所以很糾結(jié). 麻煩幫我分析一下，謝謝！
答：德弘天下有學(xué)區(qū)，長(zhǎng)持問(wèn)題不大。 如果是學(xué)位剛需人群，沒(méi)有什么好糾結(jié)的，這個(gè)價(jià)格性價(jià)比還不錯(cuò)。 羅湖雖然整體跑輸大勢(shì)，但是唯有深中學(xué)位價(jià)格依然堅(jiān)挺，買(mǎi)定離手，別擔(dān)心了。
問(wèn)：十三老師，我現(xiàn)在有個(gè)困惑，是固戍還是石巖上屋更好一些？都是地鐵口附近
答：固戍更好 石巖的問(wèn)題在于僅有南山輻射這一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，其他的一概沒(méi)有，石巖的地勢(shì)不夠開(kāi)闊，不在重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)，市政生活配套幾乎沒(méi)有，舊改也不會(huì)有很大改善。吸引居住的條件僅僅靠這兩個(gè)站的通勤優(yōu)勢(shì)是無(wú)法彌補(bǔ)的。可以看作兩個(gè)中心之間的尷尬區(qū)域。
問(wèn)：十三你好，請(qǐng)問(wèn) 港城華庭那種62平的大概470左右，學(xué)位應(yīng)該是福民小學(xué)，皇崗中學(xué) 純投資，可以入手嗎？ 或者純投資總價(jià)500左右，首付3層，請(qǐng)問(wèn)有好的建議嗎？ 非常感謝
答：皇崗有很多這樣的港式塔樓，多梯多戶，樓道黑布隆冬的，物管形同虛設(shè)，在普遍喜新厭舊的深圳客群里，還是不如近郊次新地鐵帶花園的房子更受青睞，而且皇崗就一個(gè)河套概念，說(shuō)了多少年了，以目前的形勢(shì)，恐怕規(guī)劃要一直停留在PPT里了。
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