不僅“金九”未至：9月份，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新房價格6年多來首現(xiàn)環(huán)比下滑。

“銀十”也沒來：10月份，百城二手價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，近六成城市二手房價下跌。

自2015年樓市進入上行周期以來，房地產(chǎn)市場大致處于震蕩上行狀態(tài)，而近月來的連續(xù)降溫可能打破持續(xù)七年的房地產(chǎn)上行周期。

13城二手房成交量跌回7年前

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報告顯示，10月份，該機構(gòu)監(jiān)測的13個熱點城市二手住宅成交量約為3.6萬套，較上月縮水1.4萬套，環(huán)比降低26.9%，同比大降42.8%；1-10月累計，13城二手住宅成交量同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負，下滑2.1%。

報告指出，從目前的13城二手房市場成交總量絕對值來看，已基本回落至2014年10月水平，標志著2015年以來的二手樓市上升大行情結(jié)束。

房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標，一般領先于房價變化。

易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出，今年下半年以來，大部分熱點城市收緊調(diào)控，出臺了二手房指導價、升級限購、整治市場亂象等政策，多地二手住宅市場成交量連續(xù)多月快速下滑。這一系列措施對樓市影響巨大。此外，年初以來，信貸環(huán)境不斷收緊。今年三季度開始，多地出現(xiàn)房貸放款難現(xiàn)象，這也很大程度地限制了熱點城市的樓市成交。

部分城市二手房市場交易量下跌明顯，創(chuàng)近十年最低值。如：深圳10月份二手住宅成交仍然低于2000套，雖較上月略有回升，但仍然維持在近10年低位附近。

杭州從高位縮水近八成。上述報告顯示，杭州二手住宅成交量自今年3月創(chuàng)下11534套年內(nèi)高點后，罕見“7連降”，10月僅成交2554套。不到一年時間里，杭州二手住宅成交量就從高位縮水了近八成，降至近十年最低值附近。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，10月單月，50城商品住宅成交面積約2528萬平方米，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降，絕對規(guī)模處于近五年同期最低水平，市場活躍度持續(xù)下滑。

長三角新房價格20個月來首現(xiàn)下跌

多地房價出現(xiàn)由漲轉(zhuǎn)跌現(xiàn)象。在9月份70城新房價格出現(xiàn)77個月來的首次環(huán)比下跌之后，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，樓市熱度集中的長三角區(qū)域新房價格由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下跌0.03%。這是長三角新房價格近20個月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌（上次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月）。

長三角部分前期市場較活躍的城市均出現(xiàn)不同程度降溫，如上海、南京、合肥等新房價格環(huán)比均由漲轉(zhuǎn)跌，寧波環(huán)比漲幅收窄，杭州跌幅略有擴大。

二手房市場降溫更為明顯。10月份百城二手住宅均價環(huán)比年內(nèi)首跌。其中，珠三角城市群二手住宅價格環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅擴大至0.24%。京津冀、山東半島價格環(huán)比均止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅分別為0.12%、0.06%。部分城市受“二手房成交參考價”政策的疊加影響，市場持續(xù)降溫，如珠三角的深圳、東莞、廣州和長三角的上海、寧波二手住宅價格延續(xù)下跌態(tài)勢；長三角的無錫、金華、溫州價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌。

房企發(fā)債同比減少2400億元

急速“奔跑”的房企開始放慢腳步。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2021年10月，百強房企中逾八成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同時，有近八成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。

融資收緊是房企“慢下來”的重要原因之一。貝殼研究院日前發(fā)布的一份報告顯示，前10個月，中國房企境內(nèi)外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規(guī)模減少2463億元。前10個月，房企發(fā)債規(guī)模僅為2020年全年的約66%。

分析原因，貝殼研究院指出，10月工作日較少，是債券發(fā)行的傳統(tǒng)淡季。個別房企的債務違約影響發(fā)酵，影響了投資市場信心。

融資和銷售雙降溫，房企擴張腳步自然放緩。

前10月份，房企拿地投資明顯下滑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前10個月，百強房企拿地總額22549億元，同比下降13.1%。10月份，50家代表企業(yè)拿地總額同比、環(huán)比雙降。50家代表房企拿地總額同比下降71.1%，環(huán)比下降68.7%。

第二批集中供地流拍率超三成

房企趨于謹慎，加之土拍規(guī)則調(diào)整，土地市場明顯降溫。

易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，10月土拍情況延續(xù)了9月降溫態(tài)勢，40城土地成交溢價率創(chuàng)去年3月以來新低。受“溢價率不超過15%”的政策和樓市降溫影響，10月40城土地成交溢價率為9.7%，是去年3月以來的最低值。

截至10月末，重點22城中僅有鄭州和寧波未完成第二批土地集中出讓。中指研究院土地高級分析師張曉飛指出，北京、上海和杭州等20個城市完成第二批地塊集中出讓。目前，22城市共計推出895宗，成交569宗（不含寧波、鄭州），終止出讓、撤牌195宗，流拍70宗。整體流拍撤牌率達到31.8%，而首批次這一數(shù)值僅為6.5%。

目前，第二批次土地集中出讓成交金額6082.2億元，較一批次10534億元減少42.6%。

易居研究院研究員湯懷英表示，預計在接下來的兩個月中，樓市將會繼續(xù)延續(xù)之前的的低迷勢態(tài)，房企資金仍然偏緊，拿地會繼續(xù)偏向保守。目前已宣布第三批土拍時間的城市中，南京和蘇州紛紛降低了土拍門檻?？梢钥闯?，流拍率較高和供地計劃完成率不高的城市將或放低競拍門檻，減少供地規(guī)模。

欄目主編：秦紅 文字編輯：董思韻 題圖來源：新華社 資料圖 圖片編輯：項建英

來源：作者：國是直通車 龐無忌