文采律師

最近南京有一件事很熱，可以說是魔術。

一夜之間，辦公室變成了公寓，到處開花，鼓樓區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)、江北新區(qū)、六合區(qū)都免不了。

說好的公寓，卻成了辦公，多少人為之焦急，心煩如一地雞毛。

好在，買房人充分展示了“團結力量大”的威力，在許多買房人共同、持續(xù)不懈的努力下，部分開發(fā)商終于同意給買房人辦理退房手續(xù)。

但開發(fā)商目前還尚未將款項退至買房人賬戶。

“革命尚未成功，同志仍需努力”

那么，開發(fā)商為什么最終答應給買房人退房呢？

一、群眾的力量。

1.開發(fā)商其實可以不同意退房。

從商品房預售合同來看，合同約定的房屋用途就是辦公性質，而且，按照商品房預售合同約定，開發(fā)商只要交付的房屋符合竣工驗收備案的條件即符合交付條件，所以從書面的預售合同內容來看，開發(fā)商向買房人交付辦公性質的房屋看不出開發(fā)商有任何違約之處。

此種情形下，如果開發(fā)商不同意退房，即便買房人起訴至法院，法院也很難支持買房人的請求，因為商品房預售合同是買房人與開發(fā)商簽訂，白紙黑字，買房人說不知道房屋為辦公性質顯然說不過去，基于合同意思自治，合同真實有效，對買房人和開發(fā)商均具有約束力。

有些人可能會說，商品房預售合同我沒仔細看，被開發(fā)商糊弄過去了。

買房，不是買白菜，不看商品房預售合同看什么，房屋都還沒建好，光聽開發(fā)商畫空中樓閣么。如果說所有買房人都不知道開發(fā)商所賣的房屋就是辦公性質，顯然是無法讓人信服的，至少，我不信。

再者，據(jù)了解，商品房認購協(xié)議明確標明了房屋用途為辦公性質，而官方的商品房認購協(xié)議只有一頁紙，需要買房人和開發(fā)商在這一張紙上簽字蓋章，買房人再說自己不知道房屋性質，讓法院、法官如何相信。

所以，有時候，我們輸了官司，卻把責任推給法院，說法院包庇開發(fā)商，難道我們自己盡到注意義務了嗎？

2.精裝修交付才是開發(fā)商頭痛的難題。

實際開發(fā)商和買房人在商品房預售合同之外簽署了一份改造裝修協(xié)議，開發(fā)商本想通過施工改造將辦公性質的房屋變?yōu)楣⒛?，從而騙過買房人，而且將責任嫁禍到買房人身上。

誰知，事情來得太快就像龍卷風，還沒成既成事實就東窗事發(fā)了。

此時，一個很現(xiàn)實的問題擺在開發(fā)商面前。

如果按照與買房人之間的改造裝修協(xié)議進行施工，那么可能面臨雙重損失。

第一，根據(jù)2017年3月南京市規(guī)劃局、國土局、房產(chǎn)局三部門聯(lián)合發(fā)布的“關于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知”，辦公非住宅類建筑不得按住宅套型設計、不得擅自改變用途、不得加建設隔層。

按照該規(guī)定，如開發(fā)商按照改造裝修協(xié)議施工，那么改造施工內容屬于違建，可能在建設過程中就會被城市管理局叫停、拆除，甚至行政處罰。而且，施工還會額外發(fā)生不菲的施工費用。

退一步講，即便事已成定局，開發(fā)商已經(jīng)改造完成，除非違建不適宜、無法拆除，否則原則上仍然應當拆除，而且，不論是否拆除，開發(fā)商都會面臨高額的罰款。

第二，因無法實施房屋改造，開發(fā)商無法向買房人交付裝修后的房屋，開發(fā)商按約需退還買房人裝修價款。

如果不按照開發(fā)商與買房人之間的改造裝修協(xié)議進行施工，那么原則上也就是退還買房人裝修價款。

二者一比較，改造可能存在行政處罰的風險，還有施工費用、退還裝修費用，而不改造，只有裝修費用，對比之下，不改造顯然更劃算。這或許也就是為什么開發(fā)商最終并沒有選擇精裝修交付，而是選擇毛坯交付的原因。

二、政府的力量。

上面已經(jīng)分析過了，開發(fā)商的準備手續(xù)是相對比較完備的，所建房屋也是按政府批準的規(guī)劃內容及辦公用途進行驗收，而所謂的改造是在房屋竣工驗收之后，所以，政府部門應不存在違規(guī)驗收的問題。

從商品房預售合同的內容來看，開發(fā)商也并沒有構成違約，僅是不能履行改造裝修合同的內容，開發(fā)商在法律層面實際略勝一籌。

而且，辦公性質的房屋并不好銷售，退房會進一步加劇開發(fā)商的資金周轉壓力，所以，開發(fā)商斷然不會輕易同意買房人退房。

但最終開發(fā)商妥協(xié)并同意退房，與政府的積極參與以及政府主動承擔眾多買房人與開發(fā)商之間的協(xié)調工作是密不可分的。

近期，南京六部門下發(fā)通知要求排查南京公寓變辦公現(xiàn)象，說明公寓變辦公這一亂象已經(jīng)引起政府的高度重視，不得不治。

如果政府部門能夠在個別樓盤出現(xiàn)此類現(xiàn)象時，就能夠高度重視并及時出手制止，相信后面也不會出現(xiàn)更多的此類現(xiàn)象。

公寓變辦公亂象也不是南京的特例，北京、上海、深圳等地都有，當?shù)卣缇统雠_相關措施予以嚴厲打擊。

而開發(fā)商，為了利益，一直在邊緣探索，或許正是因為公寓變辦公現(xiàn)象沒有及時整治，才引得眾多開發(fā)商效仿。

政府的監(jiān)管缺位或許是一部分原因，但買房人的責任也無可推脫。

如果買房人對一項幾百萬的交易都漠不關心，不去仔細審查合同內容，法院又如何能保護你們的權益。

所謂空口無憑，在法院，一切要以證據(jù)說話，“以事實為依據(jù)，以法律為準繩”。

法官不是神，也是和我們一樣有血有肉的人，沒有任何證據(jù)，讓法官支持你，這不是為難法官么。

如果您也曾遭遇“公寓”變“辦公”亂象，不妨在評論區(qū)留下您的寶貴經(jīng)驗和經(jīng)歷，讓更多人避免入坑，讓更多人了解事件發(fā)展的動態(tài)，讓更多人做到心中有數(shù)，讓更多人不再焦慮，讓更多人重歸美好生活！