9月末，海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會（下稱“海淀房協(xié)”）發(fā)布了一份無強制執(zhí)行力的非公開倡議。
倡議中公布了29個小區(qū)的二手房指導價，號召中介公司自10月8日起，不再掛牌高于指導價的房源。
《財經(jīng)》記者選取部分小區(qū)測算，結(jié)果顯示，海淀房協(xié)公布的指導價約為去年同期成交價的1.05倍，是今年9月成交價的85%-95%。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年2月率先推出二手房成交參考價政策的深圳，參考價普遍為政策前掛牌價的70%左右，與參考價聯(lián)動的貸款額度也相應地降低了。
上海8月初開始執(zhí)行“三價就低”政策，以合同網(wǎng)簽價、貸款評估價、涉稅評估價三者中最低的作為貸款審批依據(jù)。據(jù)市場反饋，涉稅評估價一般為合同網(wǎng)簽價的40%-70%。
相較深圳、上海等一線城市出臺的二手房指導價，北京海淀區(qū)的更接近市場價，且未與購房者貸款額度關聯(lián)，總體而言更為溫和。
盡管如此，名單上29個小區(qū)的掛牌價仍然出現(xiàn)了明顯下降。29個小區(qū)周邊住宅，報價也有所下降。
限價小區(qū)激起了購房者的興趣，卻也給賣房人帶來了心理落差?！敦斀?jīng)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，雖然，這些小區(qū)掛牌價下降了，成交量卻沒有明顯上升。
指導價無強制執(zhí)行力
海淀房協(xié)工作人員告訴《財經(jīng)》記者，協(xié)會發(fā)布二手房指導價倡議主要有兩個原因，：一是，海淀區(qū)房價上漲過快；二是，整治行業(yè)亂象。目前，有些中介公司為了爭搶房源，對業(yè)主承諾將房源以虛高價格掛出，擾亂了市場秩序。
基于此，海淀房協(xié)在海淀區(qū)300個小區(qū)中，選出房價上漲快、成交量大、中介行業(yè)不良競爭投訴多的29個小區(qū)，以去年下半年到今年7月的成交價為依據(jù)，制定了指導價。
東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，今年上半年海淀區(qū)二手房均價漲幅超過10%。
鏈家一中介人員透露，監(jiān)管層認為北京房價每年上漲3%-5%是市場健康發(fā)展的一個指標，今年上半年海淀區(qū)房價上漲過快，所以要出臺指導價來拉低房價。
今年1月，海淀區(qū)著名學區(qū)房蜂鳥家園44平方米一居室的成交價在930萬元左右，均價21萬元/平方米。指導價出臺后，10月10日成交的一套46平方米的房源總價為770萬元，均價17萬元/平方米，降幅19%。
多位中介人員告訴《財經(jīng)》記者，目前很少有購房者能接受高于指導價的房源，成交價正向指導價靠攏。
以二手房指導價名單上的小南莊社區(qū)為例，10月該小區(qū)的成交均價為10.8萬元/平方米，環(huán)比下降14%，已經(jīng)接近指導價10.6萬元/平方米。
海淀區(qū)房屋管理局房屋經(jīng)紀業(yè)務管理科（下稱“海淀房管局經(jīng)紀業(yè)務科”）及海淀房協(xié)的工作人員都表示，不掛牌高于指導價的房源是協(xié)會對中介公司的倡議，提倡中介公司自律，不具強制執(zhí)行力。
據(jù)調(diào)查，10月8日起，鏈家、我愛我家等大型中介機構(gòu)都依照海淀房協(xié)的倡議，將外網(wǎng)上高于指導價1%以上的房源下架，僅在各中介公司內(nèi)網(wǎng)展示。
多位中介人員告訴《財經(jīng)》記者，倡議發(fā)布后尚無高于指導價的房子成交，所以他們不能保證一旦成交價高于指導價，網(wǎng)簽、過戶等后續(xù)手續(xù)辦理是否會出現(xiàn)問題。
但海淀房管局經(jīng)紀業(yè)務科及海淀房協(xié)的工作人員明確回復，指導價對網(wǎng)簽、過戶等交易環(huán)節(jié)不會產(chǎn)生任何影響。
海淀房協(xié)的工作人員透露，雖然倡議暫定的實行周期為半年，但根據(jù)市場反響和實地調(diào)研情況，海淀房協(xié)會對小區(qū)名單和指導價進行審慎的動態(tài)調(diào)整。
以新起點嘉園為例，9月28日發(fā)布的清單中，面積60平方米-90平方米和90平方米以上房源的指導價分別為12萬元/平方米和9.7萬元/平方米。
上述指導價發(fā)布后，海淀房協(xié)收到了較多市場反饋。市民反應的主要問題為該小區(qū)情況復雜，有住宅、公寓、公司等多種類型房源，協(xié)會發(fā)布指導價時未考慮房源的具體屬性。
海淀房協(xié)在實地調(diào)研走訪后，發(fā)現(xiàn)市場反饋合理，前期調(diào)研不充分，“十一”假期結(jié)束后不久，協(xié)會將兩檔指導價均上調(diào)了約1萬元/平方米。
據(jù)《財經(jīng)》記者不完全統(tǒng)計，今年以來，深圳、上海、廣州等多個城市陸續(xù)開始推行二手房參考價機制，牽頭組織主要為政府部門，像海淀區(qū)這樣以協(xié)會來牽頭的情況并不多見。
我愛我家前副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉認為，指導價目前處于試驗期，海淀房協(xié)以倡議形式通知中介公司，比住建部門直接發(fā)布政策更合適。
成交價向指導價靠攏
雖然，北京海淀房協(xié)對29個小區(qū)實施的指導價倡議無強制執(zhí)行力，但也對房價和買賣雙方的心理預期造成了影響。
翠微中里小區(qū)一套裝修精美的二室一廳今年5月的報價為838萬元，當時業(yè)主的鄰居出價818萬元購買，業(yè)主惜售沒同意。二手房指導價出臺后，10月22日《財經(jīng)》記者去看房時，報價已降低至816萬元。中介透露，業(yè)主仍能接受小范圍的降價。
鏈家蘇州橋片區(qū)一中介人員告訴《財經(jīng)》記者，其所在片區(qū)房源報價普遍降低了10%，和指導價基本持平。
該中介透露，指導價出來后，帶看量有所增加，購房者想實地看看市場是否發(fā)生了變化。目前很少有買房者能接受高于指導價的房源，除非房源的戶型、裝修等條件都特別優(yōu)質(zhì)。
鏈家公主墳片區(qū)一名中介人員透露，最近不僅帶看量增加了，成交量也水漲船高，所在片區(qū)幾乎每天都有成交訂單，情況比指導價出臺前要好。“我們也不希望房價那么高，價格太高的話不好成交?！?/p>
不過公主墳片區(qū)只是個案，目前，29個小區(qū)仍然沒有明顯的成交量上升趨勢。前述鏈家蘇州橋片區(qū)中介人員透露，近兩個月生意不好做，鏈家總成交量環(huán)比下降了一倍多。
指導價出臺后，有購買意向的購房者不少，但很多在價格上暫時還不能和業(yè)主達成共識，仍處于觀望之中。大多數(shù)業(yè)主一時間很難接受指導價，他們寧愿自己的房源因超限價只能展示在中介內(nèi)網(wǎng)，也不愿降價掛在外網(wǎng)。
今年上半年，公主墳片區(qū)內(nèi)的一居室基本在600萬元左右，按指導價計算現(xiàn)在大概只能賣500萬元，突然少了100萬元，業(yè)主心里難免不舒服。
《財經(jīng)》記者獲悉，一些業(yè)主已聯(lián)系住建部門反映對指導價的不滿。海淀房管局經(jīng)紀業(yè)務科相關工作人員透露，已將近期業(yè)主們的反饋整理成文字，轉(zhuǎn)交給了海淀房協(xié)。
對于超限價房源無法掛網(wǎng)問題，上述工作人員稱，若業(yè)主無法按照自己的心理價位在中介機構(gòu)掛盤，還可以選擇58同城等網(wǎng)站自行掛牌出售。
現(xiàn)在來看，一般著急出售的業(yè)主比較容易接受降價，比如置換新房需要資金，或老人要賣房給子女分財產(chǎn)等。和這類業(yè)主溝通，一般可以將價格談到指導價水平。
鏈家一位有近十年工作經(jīng)驗的資深房產(chǎn)經(jīng)紀人預計，參考價相當于給買賣雙方談判設了一個標準，對成交有良性推動作用。但短期內(nèi)交易量可能不會出現(xiàn)明顯變化。參考價發(fā)酵2個-3個月后，出現(xiàn)一些成交案例，買賣雙方有一些參考，并接受了新的價格后，參考價的價值才會體現(xiàn)出來。
1.《58二手房買賣看這里!北京二手房指導價推行一月，買家興致高賣家不甘心》援引自互聯(lián)網(wǎng)，旨在傳遞更多網(wǎng)絡信息知識，僅代表作者本人觀點，與本網(wǎng)站無關，侵刪請聯(lián)系頁腳下方聯(lián)系方式。
2.《58二手房買賣看這里!北京二手房指導價推行一月，買家興致高賣家不甘心》僅供讀者參考，本網(wǎng)站未對該內(nèi)容進行證實，對其原創(chuàng)性、真實性、完整性、及時性不作任何保證。
3.文章轉(zhuǎn)載時請保留本站內(nèi)容來源地址，http://f99ss.com/fangchan/2154244.html
