二、別墅等高端樓盤
同是高端樓盤，投資價(jià)值卻不同。而高端樓盤一直處于供大于求的狀態(tài)，購房者選擇性更多。地段、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品力都是主要的影響因素，不過不同業(yè)態(tài)優(yōu)先級(jí)不同。
豪宅常見的有別墅和大平層公寓：
別墅，優(yōu)先級(jí)應(yīng)該是業(yè)態(tài)>地段>產(chǎn)品力。純獨(dú)棟比較少，只有最初的那一批，所謂上有天下有地、獨(dú)門獨(dú)院，后期就沒了。后期很多的所謂類獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、疊墅，其實(shí)都是打擦邊球，稀缺性下降。
大公寓平層，先級(jí)的排名大致是地段>產(chǎn)品力>業(yè)態(tài)。一般更突顯地段（配套）價(jià)值，那些郊區(qū)大平層沒什么意義。如果配套差不多，拼的就是服務(wù)和品質(zhì)。
雖說豪宅和普宅都有投資回報(bào)不錯(cuò)的產(chǎn)品，從比例上來說，普宅回報(bào)率大的占比更高。說到底還是供需關(guān)系在作祟，我國90%以上的住房需求仍是剛需，這些剛需普宅反而具備更大的升值潛力。
別墅的價(jià)格計(jì)算方法與普通房地產(chǎn)不一樣。價(jià)格比同大小的房子要高很多。光從價(jià)格來說，別墅相對(duì)來說不好出手那是肯定的，變現(xiàn)能力以及流通性非常差。
投資得看年回報(bào)率，而不是凈收入！年回報(bào)率是投資的一個(gè)根本考核屬性。比方說一套100萬的普宅，第二年漲到150萬，雖然只賺50萬，但年回報(bào)率高達(dá)50%；另一套稀有別墅1個(gè)億（有點(diǎn)夸張哈哈），第二年漲到1.1億，賺了1000萬，看似很多，但是年回報(bào)率只有10%。不談年回報(bào)率的投資都是耍流氓！
研習(xí)君希望大家投資房產(chǎn)從回報(bào)率出發(fā)，只要投資回報(bào)率搞，普宅、別墅都值得考慮！
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