最近幾年公寓暴雷不斷，各種新聞不說上萬人也有幾千人。

這個話題似乎已經(jīng)是老生常談了，但并不缺乏熱點。

那小編就當(dāng)一回“拆彈專家”，給大家講講公寓有什么“雷”？

01.公寓陷阱：上車容易下車難

自7月以來，一波轟轟烈烈的降價潮就沒停過。

同時公寓也迎來大打折。

南莊合景陽光城領(lǐng)峰原價1.3萬元/㎡，直降3000元/㎡，上車總價降至22萬起！

別的不說，公寓的上車門檻是真的低。

但有時候“餡餅”背后就是陷阱。

首先，佛山公寓的供應(yīng)量過于龐大，佛山人表示“消化不良”。

根據(jù)中原最新數(shù)據(jù)顯示，佛山公寓庫存高達338萬㎡，去存周期也長達39個月。

估計開發(fā)商都想躺平了，不降價還怎么賣？

在二手市場，公寓也并非是“搶手貨”。

在貝殼網(wǎng)上搜索，商業(yè)公寓在售房源有6189套，已成交的僅有536套。

這么算下來，公寓轉(zhuǎn)手成交率不足1/10！

開發(fā)商只能降價賣，而業(yè)主面臨轉(zhuǎn)手艱難問題，可謂是雙重暴擊。

到底是什么造成如今這種尷尬的局面？

一方面，政策對商業(yè)項目不友好，無論是公寓還是商辦。

●2017年，北京出臺史上最嚴的“公寓禁令”，禁止宣揚公寓的居住功能；

●2018年，杭州和南京等強二線城市陸續(xù)跟進“公寓禁令”；

●2019年，廈門明確規(guī)定商辦不得改公寓，不得出現(xiàn)住宅功能；

●同年大佛山也有動作，禁止商辦類項目設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費者；

●而最新消息，海南也“白紙黑字”規(guī)定：只能辦公，不能住人！

這對開發(fā)商無疑是最致命的打擊。

一套組合拳打下來，商改住項目還能不趴下？

另一方面，買賣公寓的成本實在太高！

如果說一手公寓稅費還能接受，二手公寓稅費簡直不能忍。

算下來，二手稅費竟然去到房款的20%左右。

而稅費是買家承擔(dān)的，這么高的轉(zhuǎn)手成本，也難怪愿意接盤的人不多了。

不過對于買房人，公寓的槽點遠不僅如此。

水電商用居住成本高。

不能明火，加上住戶租戶魚龍混雜，不管是居住便利度和舒適度都無法保障。

看到這里，還覺得公寓便宜是“甜蜜的餡餅”嗎？

02.購買要謹慎，但不必一桿子打死！

當(dāng)然，作為理智的小編，不會一竿子打死這種產(chǎn)品。

其實公寓在北上廣深這種超大型城市，是行得通的。

就比如深圳灣一號，價格近20萬元/㎡，光是稅費就150萬起步！

這得益于北上廣的城市CBD發(fā)展成熟，根本不缺買單的客戶，相反CBD頂豪公寓還代表著身份和圈層。

關(guān)于這點小編也八卦了下，發(fā)現(xiàn)香港恒基兆業(yè)集團老總李家誠就入手了深圳灣一號（不是那個香港首富哦）。

還有個小道消息，2020年深圳灣一號被亞馬遜賣家收割一空。

但在佛山，由于缺乏強中心，CBD聚集力不夠，科技金融圈規(guī)模實力始終差點。

所以說，我們沒有買單的“李嘉誠”，也沒有承包魚塘的“亞馬遜人”。
但判斷公寓價值的核心邏輯其實是一樣的。

我認為有三大“潛規(guī)則”：城市中心CBD、地鐵上蓋資源、完善的商業(yè)配套。

稀缺產(chǎn)生價值，而投資就是投有價值的資產(chǎn)。

例如南海千燈湖CBD地鐵上蓋的保利天際、富力國際金融中心等。

例如禪城季華路CBD地鐵上蓋的萬科悅都薈、雄盛王府廣場等。

所以買公寓，一定要謹慎，但不要一桿子打死，最重要的是清楚自己的需求！

關(guān)于這個，小編也問過身邊買公寓的朋友，發(fā)現(xiàn)他們目標(biāo)都很清晰。

一種是自住的單身貴族。

“買公寓不用背房貸，而且自己住的話，能不能投資回本對我影響不大。”

第二種有錢任性的主。

“公寓不限購，拿來當(dāng)投資正好，而且好地段也不怕沒得漲?！?/p>

來個小調(diào)查，你們是哪種？