很少有人能接受高于地圖價(jià)格的房源,交易價(jià)格正在接近地圖價(jià)格
文| 《財(cái)經(jīng)》記者陳歌謠實(shí)習(xí)雞蛋山
編輯|王波
繼深圳上海之后,北京也公布了二手房交易指導(dǎo)價(jià)格。
9月末,海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)(下稱“海淀房協(xié)”)發(fā)布了一份無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行力的非公開倡議。
倡議中公布了29個(gè)小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià),號(hào)召中介公司自10月8日起,不再掛牌高于指導(dǎo)價(jià)的房源。
《財(cái)經(jīng)》記者選取部分小區(qū)測(cè)算,結(jié)果顯示,海淀房協(xié)公布的指導(dǎo)價(jià)約為去年同期成交價(jià)的1.05倍,是今年9月成交價(jià)的85%-95%。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),今年2月率先推出二手房成交參考價(jià)政策的深圳,參考價(jià)普遍為政策前掛牌價(jià)的70%左右,與參考價(jià)聯(lián)動(dòng)的貸款額度也相應(yīng)地降低了。
上海8月初開始執(zhí)行“三價(jià)就低”政策,以合同網(wǎng)簽價(jià)、貸款評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)三者中最低的作為貸款審批依據(jù)。據(jù)市場(chǎng)反饋,涉稅評(píng)估價(jià)一般為合同網(wǎng)簽價(jià)的40%-70%。
相較深圳、上海等一線城市出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià),北京海淀區(qū)的更接近市場(chǎng)價(jià),且未與購(gòu)房者貸款額度關(guān)聯(lián),總體而言更為溫和。
盡管如此,名單上29個(gè)小區(qū)的掛牌價(jià)仍然出現(xiàn)了明顯下降。29個(gè)小區(qū)周邊住宅,報(bào)價(jià)也有所下降。
限價(jià)小區(qū)激起了購(gòu)房者的興趣,卻也給賣房人帶來(lái)了心理落差?!敦?cái)經(jīng)》記者走訪發(fā)現(xiàn),雖然,這些小區(qū)掛牌價(jià)下降了,成交量卻沒有明顯上升。
指導(dǎo)價(jià)無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行力
海淀房協(xié)工作人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者,協(xié)會(huì)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)倡議主要有兩個(gè)原因,:一是,海淀區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快;二是,整治行業(yè)亂象。目前,有些中介公司為了爭(zhēng)搶房源,對(duì)業(yè)主承諾將房源以虛高價(jià)格掛出,擾亂了市場(chǎng)秩序。
基于此,海淀房協(xié)在海淀區(qū)300個(gè)小區(qū)中,選出房?jī)r(jià)上漲快、成交量大、中介行業(yè)不良競(jìng)爭(zhēng)投訴多的29個(gè)小區(qū),以去年下半年到今年7月的成交價(jià)為依據(jù),制定了指導(dǎo)價(jià)。
東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示,今年上半年海淀區(qū)二手房均價(jià)漲幅超過10%。
鏈家一中介人員透露,監(jiān)管層認(rèn)為北京房?jī)r(jià)每年上漲3%-5%是市場(chǎng)健康發(fā)展的一個(gè)指標(biāo),今年上半年海淀區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快,所以要出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)來(lái)拉低房?jī)r(jià)。
今年1月,海淀區(qū)著名學(xué)區(qū)房蜂鳥家園44平方米一居室的成交價(jià)在930萬(wàn)元左右,均價(jià)21萬(wàn)元/平方米。指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后,10月10日成交的一套46平方米的房源總價(jià)為770萬(wàn)元,均價(jià)17萬(wàn)元/平方米,降幅19%。
多位中介人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者,目前很少有購(gòu)房者能接受高于指導(dǎo)價(jià)的房源,成交價(jià)正向指導(dǎo)價(jià)靠攏。
以二手房指導(dǎo)價(jià)名單上的小南莊社區(qū)為例,10月該小區(qū)的成交均價(jià)為10.8萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下降14%,已經(jīng)接近指導(dǎo)價(jià)10.6萬(wàn)元/平方米。
海淀區(qū)房屋管理局房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)管理科(下稱“海淀房管局經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)科”)及海淀房協(xié)的工作人員都表示,不掛牌高于指導(dǎo)價(jià)的房源是協(xié)會(huì)對(duì)中介公司的倡議,提倡中介公司自律,不具強(qiáng)制執(zhí)行力。
據(jù)調(diào)查,10月8日起,鏈家、我愛我家等大型中介機(jī)構(gòu)都依照海淀房協(xié)的倡議,將外網(wǎng)上高于指導(dǎo)價(jià)1%以上的房源下架,僅在各中介公司內(nèi)網(wǎng)展示。
多位中介人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者,倡議發(fā)布后尚無(wú)高于指導(dǎo)價(jià)的房子成交,所以他們不能保證一旦成交價(jià)高于指導(dǎo)價(jià),網(wǎng)簽、過戶等后續(xù)手續(xù)辦理是否會(huì)出現(xiàn)問題。
但海淀房管局經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)科及海淀房協(xié)的工作人員明確回復(fù),指導(dǎo)價(jià)對(duì)網(wǎng)簽、過戶等交易環(huán)節(jié)不會(huì)產(chǎn)生任何影響。
海淀房協(xié)的工作人員透露,雖然倡議暫定的實(shí)行周期為半年,但根據(jù)市場(chǎng)反響和實(shí)地調(diào)研情況,海淀房協(xié)會(huì)對(duì)小區(qū)名單和指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行審慎的動(dòng)態(tài)調(diào)整。
以新起點(diǎn)嘉園為例,9月28日發(fā)布的清單中,面積60平方米-90平方米和90平方米以上房源的指導(dǎo)價(jià)分別為12萬(wàn)元/平方米和9.7萬(wàn)元/平方米。
上述指導(dǎo)價(jià)發(fā)布后,海淀房協(xié)收到了較多市場(chǎng)反饋。市民反應(yīng)的主要問題為該小區(qū)情況復(fù)雜,有住宅、公寓、公司等多種類型房源,協(xié)會(huì)發(fā)布指導(dǎo)價(jià)時(shí)未考慮房源的具體屬性。
海淀房協(xié)在實(shí)地調(diào)研走訪后,發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)反饋合理,前期調(diào)研不充分,“十一”假期結(jié)束后不久,協(xié)會(huì)將兩檔指導(dǎo)價(jià)均上調(diào)了約1萬(wàn)元/平方米。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),深圳、上海、廣州等多個(gè)城市陸續(xù)開始推行二手房參考價(jià)機(jī)制,牽頭組織主要為政府部門,像海淀區(qū)這樣以協(xié)會(huì)來(lái)牽頭的情況并不多見。
我愛我家前副總裁、景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為,指導(dǎo)價(jià)目前處于試驗(yàn)期,海淀房協(xié)以倡議形式通知中介公司,比住建部門直接發(fā)布政策更合適。
成交價(jià)向指導(dǎo)價(jià)靠攏
雖然,北京海淀房協(xié)對(duì)29個(gè)小區(qū)實(shí)施的指導(dǎo)價(jià)倡議無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行力,但也對(duì)房?jī)r(jià)和買賣雙方的心理預(yù)期造成了影響。
翠微中里小區(qū)一套裝修精美的二室一廳今年5月的報(bào)價(jià)為838萬(wàn)元,當(dāng)時(shí)業(yè)主的鄰居出價(jià)818萬(wàn)元購(gòu)買,業(yè)主惜售沒同意。二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后,10月22日《財(cái)經(jīng)》記者去看房時(shí),報(bào)價(jià)已降低至816萬(wàn)元。中介透露,業(yè)主仍能接受小范圍的降價(jià)。
鏈家蘇州橋片區(qū)一中介人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者,其所在片區(qū)房源報(bào)價(jià)普遍降低了10%,和指導(dǎo)價(jià)基本持平。
該中介透露,指導(dǎo)價(jià)出來(lái)后,帶看量有所增加,購(gòu)房者想實(shí)地看看市場(chǎng)是否發(fā)生了變化。目前很少有買房者能接受高于指導(dǎo)價(jià)的房源,除非房源的戶型、裝修等條件都特別優(yōu)質(zhì)。
鏈家公主墳片區(qū)一名中介人員透露,最近不僅帶看量增加了,成交量也水漲船高,所在片區(qū)幾乎每天都有成交訂單,情況比指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前要好?!拔覀円膊幌M?jī)r(jià)那么高,價(jià)格太高的話不好成交?!?/p>
不過公主墳片區(qū)只是個(gè)案,目前,29個(gè)小區(qū)仍然沒有明顯的成交量上升趨勢(shì)。前述鏈家蘇州橋片區(qū)中介人員透露,近兩個(gè)月生意不好做,鏈家總成交量環(huán)比下降了一倍多。
指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后,有購(gòu)買意向的購(gòu)房者不少,但很多在價(jià)格上暫時(shí)還不能和業(yè)主達(dá)成共識(shí),仍處于觀望之中。大多數(shù)業(yè)主一時(shí)間很難接受指導(dǎo)價(jià),他們寧愿自己的房源因超限價(jià)只能展示在中介內(nèi)網(wǎng),也不愿降價(jià)掛在外網(wǎng)。
今年上半年,公主墳片區(qū)內(nèi)的一居室基本在600萬(wàn)元左右,按指導(dǎo)價(jià)計(jì)算現(xiàn)在大概只能賣500萬(wàn)元,突然少了100萬(wàn)元,業(yè)主心里難免不舒服。
《財(cái)經(jīng)》記者獲悉,一些業(yè)主已聯(lián)系住建部門反映對(duì)指導(dǎo)價(jià)的不滿。海淀房管局經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)科相關(guān)工作人員透露,已將近期業(yè)主們的反饋整理成文字,轉(zhuǎn)交給了海淀房協(xié)。
對(duì)于超限價(jià)房源無(wú)法掛網(wǎng)問題,上述工作人員稱,若業(yè)主無(wú)法按照自己的心理價(jià)位在中介機(jī)構(gòu)掛盤,還可以選擇58同城等網(wǎng)站自行掛牌出售。
現(xiàn)在來(lái)看,一般著急出售的業(yè)主比較容易接受降價(jià),比如置換新房需要資金,或老人要賣房給子女分財(cái)產(chǎn)等。和這類業(yè)主溝通,一般可以將價(jià)格談到指導(dǎo)價(jià)水平。
鏈家一位有近十年工作經(jīng)驗(yàn)的資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人預(yù)計(jì),參考價(jià)相當(dāng)于給買賣雙方談判設(shè)了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)成交有良性推動(dòng)作用。但短期內(nèi)交易量可能不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。參考價(jià)發(fā)酵2個(gè)-3個(gè)月后,出現(xiàn)一些成交案例,買賣雙方有一些參考,并接受了新的價(jià)格后,參考價(jià)的價(jià)值才會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。
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