以前我們查了很多上海的低包地圖，對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，最集中的地方似乎是黃浦江沿岸的濱江大宅。(莎士比亞)。

上海濱江分為黃浦濱江、陸家嘴、北外灘、東外灘、西環(huán)濱江、世博濱江(前海邊后灘)。那個(gè)供應(yīng)品和新房的價(jià)格都在定位要價(jià)，但有一些差異。

我們先來(lái)看這幾個(gè)濱江板塊的房?jī)r(jià)地圖：

上海濱江板塊房?jī)r(jià)一覽

就房?jī)r(jià)而言，最高的為北外灘的白金灣府邸，單價(jià)在18w+，而板塊內(nèi)人氣較高的瑞虹新城，別墅部分的單價(jià)在13w+，高層部分則近11w。

均價(jià)11w+的陸家嘴 為何新盤入市賣到14w?

陸家嘴和黃浦濱江，這2個(gè)發(fā)展最久的濱江板塊，房?jī)r(jià)差異不大，基本都是在10-12w之間。比較有代表性的如融創(chuàng)外灘壹號(hào)院，在過(guò)去的2019年，內(nèi)環(huán)10萬(wàn)+豪宅頻繁入市，豪宅市場(chǎng)持續(xù)升溫。

融創(chuàng)外灘壹號(hào)院兩次拿證入市，9月份第二批房源搖號(hào)，99套房源總計(jì)吸引43組客戶。這個(gè)成績(jī)對(duì)于動(dòng)輒上千萬(wàn)的豪宅來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不錯(cuò)了。

融創(chuàng)社區(qū)實(shí)景圖

另外，在陸家嘴濱江，其中有1盤，單價(jià)較高，也是近期入市的全新盤，上海恒大濱江華府。

該項(xiàng)目總體體量不大，共兩棟32層高層住宅，坐北朝南，北側(cè)可直接看到黃浦江，主打338、432和504平大戶型房源，另有少量1150平頂樓復(fù)式。據(jù)悉，338平戶型客廳開間高達(dá)5米，432平戶型客廳開間達(dá)5.8米，504平戶型客廳開間高達(dá)6.4米！且樓棟做了入戶禮堂設(shè)計(jì)，禮堂可直接通往社區(qū)會(huì)所，會(huì)所內(nèi)配備有星空泳池、健身房等，滿足業(yè)主的健身需求。

恒大濱江華府效果圖

小區(qū)內(nèi)部，打造了在陸家嘴濱江內(nèi)部少見的下沉式園林，高層往下俯瞰，景觀視野出眾。為了匹配豪華的社區(qū)，項(xiàng)目的物業(yè)也將由恒大自持，為業(yè)主提供24小時(shí)禮賓服務(wù)

豪宅也有“小戶型”和“價(jià)值洼地”？

濱江板塊的“洼地”，為東外灘、徐匯濱江，以及可以期待前灘的9宮格項(xiàng)目。

目前前灘9宮格項(xiàng)目暫未開盤，且釋放的消息不多。我們可以先來(lái)看看東外灘和徐匯濱江。東外灘發(fā)展較晚，板塊內(nèi)的新房?jī)r(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)較低。

東外灘新房在售情況

東外灘的新房均價(jià)在9至11w之間，其中9w出頭的圣驪河濱苑和康博名邸為舊改項(xiàng)目，故單價(jià)會(huì)略低一些，但是在品質(zhì)上面，也會(huì)和“豪宅標(biāo)準(zhǔn)”有些差異。

東外灘1號(hào)和華發(fā)公館，拿地比較早，小區(qū)基本已經(jīng)造好了。在整個(gè)板塊內(nèi)，價(jià)格也較為適中。其中，東外灘1號(hào)107平米的戶型設(shè)計(jì)的比較合理。

107平米戶型圖

這個(gè)戶型動(dòng)靜分離，臥室與功能區(qū)分離，保證了室內(nèi)空間的互不打擾，客廳于餐廳相連，南北各帶一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，南北通透，室內(nèi)的采光及通風(fēng)都十分優(yōu)秀。并且107平做了2房，臥室內(nèi)的面積十分寬敞。但這個(gè)戶型最大的問(wèn)題是由于戶型狹長(zhǎng)，北臥室的室內(nèi)采光較差，雖然為了緩解這個(gè)問(wèn)題，北面帶了個(gè)小陽(yáng)臺(tái)，但采光還是略有些不足。

徐匯濱江方面，其實(shí)在售的新房并不多，大致為百匯園、尚匯豪庭、恒盛尚海灣、云錦東方4盤。去年，百匯園和尚匯豪庭這2個(gè)盤的開盤還讓人記憶猶新。開盤消息釋放后，樂居編輯探盤，售樓處鐵將軍把門，認(rèn)籌地點(diǎn)神秘難尋等...成為了19年繼前灘盤之后，第二“難”買的板塊。

現(xiàn)在這2個(gè)盤銷售情況如何呢？

百匯園在售高層房源，其中小面積段戶型有建面約96平米1房，另有大平層房源，建面約203至206平米，均為帶裝修交付，項(xiàng)目均價(jià)約90716元/平。

尚匯豪庭即將推出三期房源，預(yù)計(jì)為建面約110至220平米的電梯洋房，具體開盤時(shí)間和價(jià)格待定。項(xiàng)目一期、二期均已開盤交付。

誰(shuí)說(shuō)陸家嘴沒小戶型？

對(duì)于面積都在200平+的陸家嘴來(lái)說(shuō)，濱江一品苑在售的137平起的戶型，算是在陸家嘴豪宅盤中，置業(yè)門檻相對(duì)低的。項(xiàng)目目前在售南樓，戶型建面約137平米的2+1房、173平、193平、240平的4房，其中3至8樓房源已售完，項(xiàng)目均價(jià)約11萬(wàn)/平米，后期有北樓加推。

整個(gè)社區(qū)樓棟外立面采用干掛石材，相比真石漆、涂料等常見材質(zhì)，石材的壽命更長(zhǎng)，也更加美觀，配合鋁板勾勒，外墻的質(zhì)感非常突出，這樣的搭配，在一線豪宅中比較常見。

盡管只有兩棟樓，社區(qū)內(nèi)部仍然配備了2000方的會(huì)所，涵蓋有泳池、健身房、咖啡館等一系列內(nèi)部配套，小區(qū)也做到了人車分流，景觀上也有全冠移植的櫻花樹等。社區(qū)打磨上的精致，符合項(xiàng)目豪宅的“身價(jià)”。

總的來(lái)說(shuō)，作為上海房?jī)r(jià)最貴的地帶之一，濱江盤的門檻，基本在“10w+”,目前還有東外灘、徐匯濱江幾個(gè)項(xiàng)目可以“撿漏”。

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文章來(lái)源:樂居買房