住宅不炒.

今年3月5日，在全國兩會上，總理李克強做了政府工作報告，再次強調(diào)了“住宅不出口”。

2016年底，“房住不炒”的說法首次被提出，并且出現(xiàn)在了2018年、2020年和2021年三年的全國政府工作報告中。

并且在今年是首次將“房住不炒”后面緊跟著“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。

房住不炒，依然是目前中國房地產(chǎn)的主基調(diào)。

“房住不炒”是大原則，三穩(wěn)是“房住不炒”的總體方法，二者是手段和目標的關(guān)系。

自2020年開始，幾乎每一次重要會議，都會強調(diào)房住不炒，本次大會再提房住不炒，基本上為十四五時期房地產(chǎn)發(fā)展定下了總基調(diào)。

與“房住不炒”的總基調(diào)相比，“三穩(wěn)”則更為具體：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

三穩(wěn)也并不是第一次出現(xiàn)，這次在報告中重申，說明樓市調(diào)控的目標依舊是“穩(wěn)”。

穩(wěn)定健康發(fā)展，既要遏制樓市大漲，又要防范房地產(chǎn)暴跌風險。

?圖源中國政府網(wǎng)

?“房住不炒”第三次現(xiàn)身政府工作報告

穩(wěn)房價，從來不是降房價。

溫和上漲四年多過去，2020年開始，部分大城市的房價又出現(xiàn)了非常明顯的“不穩(wěn)”（漲價）。

針對這種情況，上海、杭州、深圳等多地都出現(xiàn)了密集調(diào)控、調(diào)控打補丁、嚴防死堵打擊炒房，故引申出來全國兩會報告中也出現(xiàn)了“解決好大城市住房突出問題”。

“房住不炒”的背景之下，調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)。

那么，2021年，在西安應該如何買房？以下這些政策購房者需吃透。

01

解碼，2021年西安限購政策

1

西安戶籍（以家庭為單位）

以家庭為單位是指無論房屋是夫妻單獨所有還是夫妻共有或者房子買到未成年子女名下都算有房，但是孩子如果年滿18周歲，孩子就算獨立的一個家庭。

1、無住房限購區(qū)可以買兩套住宅；

2、有一套住宅的限購區(qū)域可以購買1套商品住宅；

3、已經(jīng)有2套住宅的，限購區(qū)域不能在購買，但可在非限購區(qū)域購買，套數(shù)不限。

2

新落戶的（以家庭為單位）

1、2019年6月20日之前落戶西安的可在限購區(qū)域購買2套商品住房；

2、2019年6月21日之后落戶的，落戶時間滿1年或者有連續(xù)12個月社保（個稅）繳納記錄，可在限購區(qū)域購買2套商品住房。

3

沒有西安戶籍的（以家庭為單位）

1、無住房但有5年社保的可在限購區(qū)域購買1套商品住房；

2、無社保的不能在限購區(qū)域購買商品住宅；

3、政府聘用的特殊人才不受限購政策影響。

4

2021年限購區(qū)域和非限購區(qū)域明細

1、限購區(qū)域

新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、港務區(qū)、臨潼區(qū)

2、非限購區(qū)域

西咸新區(qū)灃西新城、秦漢新城、涇河新城、空港新城、西咸能源金貿(mào)區(qū)+文教園區(qū)

西安轄區(qū)的高陵、周至、閻良、藍田等區(qū)域、鄠邑區(qū)（戶縣）

5

2021年西安落戶政策解讀

可以選擇以下幾種途徑落戶。

1、學歷落戶：全日制普通高等院校、中等職業(yè)學校（含技校）；本科以下學歷45周歲以下可落戶；本科及以上學歷，不限年齡可落戶；

2、在校大學生落戶：高等院校在校大學生可落戶；

3、專業(yè)人才技能人才落戶：符合專業(yè)技術(shù)、技能人才標準可落戶；

4、投資創(chuàng)業(yè)落戶：法定代表人、員工、個體經(jīng)營者可落戶；

5、投靠直系親屬落戶：配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母投靠可落戶；

6、安居落戶：擁有合法住所的可落戶；

7、居住并繳納社保落戶：居住登記2年以上，社保繳納滿1年的可落戶。

02

2021年，銀行房貸限購政策

在西安限購區(qū)域貸款買房大部分銀行認貸也認房（既要看你以家庭為單位在全國是否有房貸，同時也要看你在西安限購區(qū)域內(nèi)是否有房）。

在西安非限購區(qū)域貸款買房大部分銀行只看你以家庭為單位在全國內(nèi)是否有房貸，不看你在西安或外地是否有房。

1

名下無房產(chǎn)的

原政策不變，首付最低比例30%。

2

名下有房產(chǎn)的

（一）現(xiàn)有屋面積在90平米（含90平米）以下的

房貸已結(jié)清的，且新購房面積在144平米（含）以下的，首付最低比例40%；

房貸已結(jié)清的，且新購房面積在144平米（含）以上的，首付最低比例50%；

房貸未結(jié)清的，無論新購房面積多大，首付最低比例一律60%。

（二）現(xiàn)有住房面積在90平米~144平米（含）之內(nèi)的

房貸已結(jié)清，且新購房面積在144平米（含）以下的，首付最低比例50%；

房貸已結(jié)清，且新購房面積在144平米（含）以上的，首付最低比例60%；

房貸未結(jié)清的，不看新購房面積多大，首付最低比例一律60%。

（三）現(xiàn)有住房面積在144平米（含）以上的

房貸已結(jié)清，且新購房面積在144平米（含）以下的，首付最低比例60%；

房貸已結(jié)清，且新購房面積在144平米（含）以上的，首付最低比例60%；

房貸未結(jié)清的，不看新購房面積多大，首付最低比例一律70%。

3

使用公積金貸款的

以家庭為單位在全國使用公積金貸款累計上限最高兩次。

１、首次使用公積金貸款的市公積金最低首付35％，省公積金最低首付25％；

２、全國范圍內(nèi)首次使用公積金貸款買房已結(jié)清的，新購房面積在144㎡(含)以下的首付最低比例50％，新購房面積在144㎡(含)以上的首付比例最低55％；

３、全國范圍內(nèi)首次使用公積金貸款買房未結(jié)清的，則無法使用公積金貸款。

?2021年最新銀行房貸最低首付比例對照表

目前西安大部分開發(fā)商既不支持公積金貸款，也不支持組合貸（公積金＋商業(yè)貸款），只有小部分開發(fā)商支持公積金貸款，極小部分開發(fā)商支持組合貸。

主要是因為開發(fā)商考慮自己的回款期限，商業(yè)貸款一般一個月內(nèi)就批貸完成，公積金貸款２~3個月批貸完成，組合貸少則半年時間，甚者個別人長達一年之久。

在西安限購區(qū)域貸款買房的話，如果不能組合貸的話，基本上也就只能使用商業(yè)貸款了，因為西安目前大部分開發(fā)商的房子均價已經(jīng)到18000元了，而公積金貸款單人最高可貸50萬，夫妻雙方最高只能貸65萬，不能組合貸，剩下的尾款就只能全款支付了，那基本上失去了貸款買房付的意義，除非首付資金很充足，就差那五六十萬了，那就可以選擇購買支持公積金貸款的開發(fā)商項目。

當然能買到可以支持組合貸的項目對買房人來講也是一件幸福的事情，畢竟公積金貸款的利率只有3.25％。

03

西安房貸利率上調(diào)或是趨勢

西安18家銀行首套房平均貸款利率為5.37%，二套房貸款平均利率為5.57%，相比全國，仍然處于一個較高的水平（全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%）。

而部分商業(yè)/地方銀行利率處于一個相對比較低的水平，比如光大銀行、陜西信合，西安銀行等，最低首套能做到5.15%。

2020年年末，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為房貸設置了“兩道紅線”，分別對各檔銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求。

第一道紅線是“房地產(chǎn)貸款占比”， 大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

第二道紅線是“個人住房貸款占比”， 大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

針對房貸的“兩道紅線”+針對房企的“三道紅線”，“五道紅線”的誕生，給銀行、開發(fā)商、買房人帶來不同的壓力。

所以，今年銀行不再可能主動進行資產(chǎn)擴張招攬客戶，反而在涉房貸款限制下，對客戶的要求變得更高，對房貸利率的發(fā)放會更謹慎，在這種壓力下，房貸利率上調(diào)或?qū)⒊蔀橐环N趨勢。