回顧1997年－98年?yáng)|亞金融危機(jī)，導(dǎo)火索是泰國(guó)貨幣泰銖被索羅斯做空，最后崩盤，股市樓市全都跟著?崩了。
然后，蔓延到其他東亞國(guó)家。中國(guó)香港也深受沖擊，在中央政府支持下，港幣匯率是保住了，但股市樓市跌得血肉模糊。內(nèi)地嘛，也受到較大影響。98年房改，就是在此背景下大力推進(jìn)，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
本文，摘取老楊《樓市探秘》一書（寫于2013年）中一段內(nèi)容，來(lái)回顧一下東亞發(fā)金融危機(jī)的起源地泰國(guó)的情況吧。
經(jīng)濟(jì)繁榮與樓市泡沫產(chǎn)生
從經(jīng)濟(jì)起飛次序看，跟在“亞洲四小龍”后的，是“亞洲四小虎”：泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印尼和菲律賓。其中泰國(guó)最為典型。
1970年代末開始，包括泰國(guó)在內(nèi)的東盟各國(guó)積極推行出口導(dǎo)向的工業(yè)化戰(zhàn)略，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)在1980-1990年代初高速增長(zhǎng)，其中1987-1995年間GDP年均增速近10%。經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮必然帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，比如固定資產(chǎn)投資占GDP的比重，由1989年的約25%，增至1996年43%。另外，泰國(guó)對(duì)外資開放力度很大，境外資本大量涌入泰國(guó)，相當(dāng)一部分進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。
當(dāng)泰國(guó)經(jīng)濟(jì)處于上升階段時(shí)，銀行信貸急劇擴(kuò)張，但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產(chǎn)部門，而是流向高風(fēng)險(xiǎn)的樓市和股市。從1989的到1996年，國(guó)內(nèi)住房貸款額增加了5倍多，房地產(chǎn)貸款超過(guò)銀行貸款總額的50%，遠(yuǎn)大高于鄰國(guó)。信貸過(guò)度擴(kuò)張、房地產(chǎn)熱、股市熱造成通脹急升，經(jīng)濟(jì)泡沫越來(lái)越大。在金融風(fēng)暴前夕，房地產(chǎn)泡沫的征兆顯露無(wú)遺：積壓的住房需7年時(shí)間才能消化，寫字樓和商鋪空置率高達(dá)20％以上。
進(jìn)入1997年后，泰國(guó)企業(yè)界和金融界已意識(shí)到泡沫經(jīng)濟(jì)瀕臨崩潰，于是國(guó)內(nèi)資金外流，1997年3月政府公布了一系列防范金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，卻遭到既得利益集團(tuán)的抗拒，5月，以索羅斯為首的國(guó)際金融投資集團(tuán)開始大量拋售泰銖，包括從房地產(chǎn)業(yè)出逃，泰國(guó)政府無(wú)力抵抗，7月2日，政府無(wú)力與索羅斯抗衡，實(shí)行浮動(dòng)匯率制，泰銖狂跌不止，政府被國(guó)際投機(jī)家一下子卷走了40億美元，許多泰國(guó)人的腰包也被掏個(gè)精光。由此造成，巨額外債無(wú)力償還，不良貸款占整個(gè)貸款總額的45%，1997年經(jīng)濟(jì)增幅為-1.4%。房地產(chǎn)泡沫亦隨之破裂。
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房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的“三宗罪”
一宗罪：金融過(guò)度開放，過(guò)于倚重外債。1980年代開始，泰國(guó)推行經(jīng)濟(jì)國(guó)際化、金融開放的政策，對(duì)外匯管制比較寬松，1991年更是加速開放資本項(xiàng)目，基本上外資可以自由出入。大量外資涌入泰國(guó)，尤其是日本游資比較集中地進(jìn)入資產(chǎn)市場(chǎng)，助推股市和樓市泡沫。
另外，泰國(guó)從1989年開始實(shí)行利率自由化，解除一年以上儲(chǔ)蓄存款利息的上限，同時(shí)泰國(guó)央行允許外國(guó)居民在泰國(guó)開立非居民泰銖帳戶，由于利息率較高，大批短期資金被吸引到泰國(guó)變成泰銖存款以坐吃利差。
而泰國(guó)的企業(yè)、財(cái)務(wù)公司和商業(yè)銀行紛紛大舉向外借債。在沒(méi)有必要的金融管制的情況下，這些外資很容易在短期內(nèi)撤出，造成金融和經(jīng)濟(jì)體系大量缺血，事實(shí)也正如此。
二宗罪：實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏弱，過(guò)于依賴虛擬經(jīng)濟(jì)。1970年代末開始，泰國(guó)積極推行出口導(dǎo)向的工業(yè)化戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速；但出口產(chǎn)品單一，以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，缺乏科技和生產(chǎn)效率的支持，而且國(guó)民教育水平很低，工資成本快速上升，到1990年代初，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)惡化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)失去競(jìng)爭(zhēng)力，外貿(mào)連續(xù)出現(xiàn)赤字，在危機(jī)前兩年經(jīng)常項(xiàng)目收支逆差每年都在100億美元以上。
為了彌補(bǔ)經(jīng)常項(xiàng)目逆差，也為了擴(kuò)大國(guó)內(nèi)投資，不惜借入巨額外債，泰國(guó)的國(guó)家短期外債占77％。除了在大量進(jìn)入的外資以外，國(guó)內(nèi)的富裕資金也從生產(chǎn)部門流向高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)和股市。
三宗罪：金融體系混亂，高風(fēng)險(xiǎn)貸款過(guò)于集中。泰國(guó)的金融體系不健全，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差，金融人才嚴(yán)重不足，眾多財(cái)務(wù)公司和證券公司管理混亂，不受政府控制，家族制的大財(cái)團(tuán)透明度很低。相對(duì)于比較規(guī)范的商業(yè)銀行，政府監(jiān)管松散的財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)展很快，他們大量借入低息美元，在轉(zhuǎn)成泰銖在國(guó)內(nèi)放貸，到1996年底，非銀行金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)已占總量的35%，他們發(fā)放的房貸增速遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)銀行，而且貸款的抵押品存在很大問(wèn)題，一旦房?jī)r(jià)下跌，立即形成呆帳和壞帳。
總之，貿(mào)易赤字、經(jīng)常項(xiàng)目逆差、財(cái)政收支不平衡、外債激增(特別是短期外債)、物業(yè)市場(chǎng)的不振以及信貸評(píng)級(jí)下降等因素共同作用的結(jié)果，使泰國(guó)成為亞洲危機(jī)的引爆點(diǎn)。導(dǎo)致泰國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰，貨幣急劇貶值，經(jīng)濟(jì)陷入衰退，很長(zhǎng)時(shí)間難以復(fù)原。這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的暴跌。
（2013年寫書時(shí)的觀點(diǎn)）我國(guó)金融體系遠(yuǎn)比當(dāng)年的泰國(guó)嚴(yán)謹(jǐn)，資本項(xiàng)目仍未完全開放，尤其是全球第一的外匯儲(chǔ)備量，索羅斯做空人民幣的勝算非常小。至于我國(guó)樓市，當(dāng)前的情況與當(dāng)年泰國(guó)明顯不同，健康程度遠(yuǎn)高于當(dāng)年泰國(guó)，不必過(guò)憂。
最后，再稍提一下2008年國(guó)際金融危機(jī)
2007年，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)。其根源是2003-2006年美國(guó)樓市暴漲，金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相超量發(fā)放個(gè)人房貸，門檻一降再降，最終導(dǎo)致很多沒(méi)有支付能力的超高杠桿買房，且推高了房?jī)r(jià)，最終產(chǎn)生房?jī)r(jià)泡沫。泡沫破來(lái)之后，引爆發(fā)次貸危機(jī)。
2008年9月，雷曼兄弟的倒閉標(biāo)準(zhǔn)著次貸危機(jī)升級(jí)為國(guó)際金融危機(jī)。全球資產(chǎn)價(jià)格暴跌，經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑。
中國(guó)也深受影響，隨之推出了四萬(wàn)億刺激措施，貨幣大放水，買房貸款利率可以打七折，史上最低利率，2008年年度至2010年上半年買房貸款的人，是中國(guó)房地產(chǎn)史上最幸福的一批人?！
回顧國(guó)際金融危機(jī)暴發(fā)的兩三個(gè)月內(nèi)，全球股市暴跌，國(guó)際油價(jià)暴跌，金融市場(chǎng)、資產(chǎn)品市場(chǎng)，哀鴻遍野。
當(dāng)前，與那時(shí)，幾乎一模一樣！
每次危機(jī)產(chǎn)生的原因，不盡相同，但結(jié)果都比較類似：經(jīng)濟(jì)低迷、資產(chǎn)價(jià)格大跌、央行不斷降息，政府忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，民眾提心吊膽。
那么，大家最關(guān)的房?jī)r(jià)怎么走？
呵呵，沒(méi)有例外，但要比股油略強(qiáng)一些……
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