據(jù)大家印象，由于資金需求大，建設(shè)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)一直被認(rèn)為是資金密集型產(chǎn)業(yè)。

不過(guò)，近兩三年，受房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)影響，各大銀行紛紛收縮了“錢(qián)袋子”，房地產(chǎn)行業(yè)也一度過(guò)起了“緊日子”。回顧過(guò)去兩三年，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年可能是最“緊”的一年，不管是房企還是個(gè)人，房地產(chǎn)貸款都在持續(xù)放緩。

根據(jù)央行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年三季度末，房地產(chǎn)貸款余額51.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.6%，低于各項(xiàng)貸款增速4.3個(gè)百分點(diǎn)，比上季末低了1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，前三季度房地產(chǎn)貸款新增3.03萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款增量的18.1%，較今年上季末下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年低7.3個(gè)百分點(diǎn)。

受房貸收緊的影響，進(jìn)入2021年以來(lái)，房貸利率上漲，放款周期延長(zhǎng)，二手房停貸等現(xiàn)象在多地上演，使得很多購(gòu)房者推遲了買(mǎi)房計(jì)劃，也影響了很多人的房?jī)r(jià)預(yù)期和市場(chǎng)信心。央行三季度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，19.9%的居民認(rèn)為四季度房?jī)r(jià)會(huì)上漲，12.7%的居民則認(rèn)為會(huì)下降，而與二季度的調(diào)查數(shù)據(jù)相比，認(rèn)為上漲的下降5.6%， 認(rèn)為下降的上漲了2.7%，轉(zhuǎn)變較為明顯。

應(yīng)該說(shuō)，進(jìn)入2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低溫，尤其是房貸政策的收緊，不僅改變了很多購(gòu)房者的房?jī)r(jià)預(yù)期，也讓一些準(zhǔn)備買(mǎi)房的購(gòu)房者變得迷惘和糾結(jié)了起來(lái)，買(mǎi)了怕跌，不買(mǎi)怕漲。那么，下一步房地產(chǎn)會(huì)怎么走？持續(xù)降溫的房貸市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)“松土”嗎？對(duì)于這些問(wèn)題，從今年9月份開(kāi)始，監(jiān)管層就逐步釋放了一些明確的信號(hào)，從中我們可以找到問(wèn)題的答案。

9月27日，央行在貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)上首次提出了“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”的說(shuō)法。在筆者看來(lái)，“兩個(gè)維護(hù)”的提出再次明確了穩(wěn)字當(dāng)頭的樓市基調(diào)，不僅體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)的關(guān)注，同時(shí)也為接下來(lái)的房地產(chǎn)走向指明了方向，給處于觀(guān)望中的購(gòu)房者吃下了一顆定心丸。

隨后，圍繞“兩個(gè)維護(hù)”的基調(diào)，監(jiān)管層也給出了進(jìn)一步的說(shuō)明。

10月15日，在三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，前三季度少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到了一些約束，房?jī)r(jià)回穩(wěn)之后，這些城市的房貸供需關(guān)系將回歸正常。隨后，央行副行長(zhǎng)潘功勝進(jìn)一步指出，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為會(huì)逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格會(huì)逐步恢復(fù)正常。

11月1日，根據(jù)中國(guó)金融時(shí)報(bào)的消息， 目前部分地區(qū)人民銀行分支行開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行窗口指導(dǎo)。所謂“窗口指導(dǎo)”，實(shí)際上是央行常用的一種調(diào)控手段，主要指根據(jù)產(chǎn)業(yè)行情、物價(jià)變動(dòng)、市場(chǎng)動(dòng)向等因素，來(lái)規(guī)定商業(yè)銀行的貸款重點(diǎn)投向和貸款變動(dòng)數(shù)量，來(lái)保證優(yōu)先發(fā)展部門(mén)的資金需要。據(jù)報(bào)道，目前更多機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸調(diào)整是在總量控制情況下進(jìn)行跨區(qū)域調(diào)節(jié)，從而保持房地產(chǎn)信貸實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)有序投放。

除了央行頻頻表態(tài)外，10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞明確表示，要保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率等方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。同時(shí)，他還給出了一組數(shù)據(jù)，目前銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。在筆者看來(lái)，其中釋放的信號(hào)意義十分強(qiáng)烈，相當(dāng)于進(jìn)一步明確了未來(lái)房貸的重點(diǎn)投向。

從9月底到11月初，兩個(gè)多月的時(shí)間里，在“兩個(gè)維護(hù)”的政策定調(diào)下，在央行、銀保監(jiān)會(huì)涉房貸款的頻頻表態(tài)下，房貸環(huán)境的確有了緩和的趨勢(shì)。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份監(jiān)測(cè)90城房貸利率顯示，主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，與9月份相比，二者均下調(diào)了1個(gè)基點(diǎn)。筆者認(rèn)為，雖然跌幅不是很大，但與以往比，房貸利率的漲幅總算有了緩和的跡象。具體來(lái)看，共有20個(gè)城市的房貸利率出現(xiàn)了下調(diào)，首套房貸利率和二套房貸利率均下調(diào)的城市一共有9個(gè)。首套房貸利率下調(diào)幅度位居前5的城市是洛陽(yáng)、湖州、廣州、中山、襄陽(yáng)，其中洛陽(yáng)首套房貸利率較上月下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，湖州下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)。

除此之外，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，曾經(jīng)一度領(lǐng)漲東北區(qū)域房?jī)r(jià)的大連樓市也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。據(jù)報(bào)道，在大連甘井子區(qū)和一些不限購(gòu)地區(qū)，此前首套房首付至少需要30％-40%，而現(xiàn)在首套房首付最低可以做到20%了。房貸利率也是如此，此前首套房商業(yè)貸款的利率至少要達(dá)到5.8％-5.9%，而目前已經(jīng)可以做到5.6%。顯然，此舉不僅有助于降低購(gòu)房成本，也降低了買(mǎi)房門(mén)檻。無(wú)獨(dú)有偶，廣東銀保監(jiān)局近日也表示，要嚴(yán)查重處信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)要引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)支持首套剛性住房需求，首套按揭貸款占比超過(guò)九成。

除了房貸利率有所調(diào)整以外，放款周期也開(kāi)始有所縮短。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份上海、蕪湖、南寧、煙臺(tái)、鄭州、 株洲等城市的放款周期較9月已經(jīng)有所縮短。同樣，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，安徽、浙江、上海等地的多位銀行業(yè)務(wù)人士均表示，相比此前幾個(gè)月出現(xiàn)的額度緊張以及需要排隊(duì)等待放款等情形，目前銀行已經(jīng)給出了相對(duì)充足的額度，只要購(gòu)房者申請(qǐng)，基本就可以按照正常的流程和時(shí)間來(lái)審核放款。

筆者認(rèn)為，最近兩個(gè)月以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)頻頻釋放積極穩(wěn)定的信號(hào)，某種程度上釋放出了房貸政策“松土”的跡象，預(yù)示著在實(shí)施審慎房貸政策，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控的同時(shí)，接下來(lái)將會(huì)修正此前過(guò)度收緊房貸的行為，而且相關(guān)機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)在某種程度上也已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。因此，隨著房?jī)r(jià)水平逐步企穩(wěn)，預(yù)計(jì)接下來(lái)的信貸投放也將會(huì)逐步趨于平穩(wěn)有序。

與此同時(shí)，值得注意的是，通過(guò)監(jiān)管層的定調(diào)來(lái)看，此次信貸調(diào)整的核心邏輯是滿(mǎn)足合理性的資金需求。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)首套房置業(yè)者和賣(mài)一買(mǎi)一的改善置業(yè)者這兩類(lèi)人來(lái)說(shuō)，接下來(lái)有望會(huì)逐步迎來(lái)好消息，不僅房貸利率可能會(huì)有所調(diào)整，此前積壓的貸款也有望加速投放。因此，筆者建議，如果有購(gòu)房需求和計(jì)劃，這時(shí)可以密切關(guān)注當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)政策和銀行的信貸政策。

不過(guò)，有一點(diǎn)需要提醒，通過(guò)監(jiān)管層的表態(tài)也看得出來(lái)，當(dāng)前房貸政策的“松土”并不能與大幅寬松劃等號(hào)，原因有兩個(gè)：1、根據(jù)央行等部門(mén)的表態(tài)來(lái)看，此次房貸政策調(diào)整只是邊際上的緩和，是對(duì)前期政策過(guò)緊的微調(diào)與修正。2、根據(jù)機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸政策的“松土”具有明顯的區(qū)域特征，與一些熱點(diǎn)城市相比，庫(kù)存壓力相對(duì)較大，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的三四線(xiàn)城市房貸政策調(diào)整的可能性更高一些。

總而言之，購(gòu)房者要明確一點(diǎn)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房住不炒的大方向不會(huì)改變，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也不會(huì)放松，只不過(guò)未來(lái)的信貸政策會(huì)更加強(qiáng)調(diào)對(duì)“合理資金需求”的滿(mǎn)足。那么，何為“合理資金需求”呢？在筆者看來(lái)，除了上文我們提到的剛需置業(yè)者和賣(mài)一買(mǎi)一的改善置業(yè)者這兩大群體以外，未來(lái)還將會(huì)包括“三道紅線(xiàn)”轉(zhuǎn)綠的健康房企的資金需求。