以案件說“戰(zhàn)前”

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第二章所有權(quán)

第四節(jié)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(第一部分)

建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義(一棟建筑物只有一個(gè)所有權(quán)嗎？)。

法語速語

建筑物所有權(quán)劃分是一種特殊的房地產(chǎn)所有權(quán)形式。也就是說，一棟建筑物分為多個(gè)獨(dú)立的部分，每個(gè)獨(dú)立的部分由不同的主體各自擁有，建筑物中不可分割的公共部分由全體區(qū)分所有者共享和共同管理。

這樣一棟建筑物上可以存在多個(gè)所有權(quán)，這是對(duì)傳統(tǒng)物權(quán)法的突破，所以稱建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。在早期的法律實(shí)踐中，將一棟建筑物視為一個(gè)獨(dú)立的物，而根據(jù)“一物一權(quán)”原則，在一個(gè)物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，因此一棟建筑物上只可能存在一個(gè)所有權(quán)，不可能多個(gè)所有權(quán)并存。第二次世界大戰(zhàn)后，不少國家發(fā)生了嚴(yán)重的住宅危機(jī)，為解決廣大市民的居住問題，各國政府紛紛興建高層或者多層建筑物，由此產(chǎn)生一棟建筑物存在多個(gè)所有權(quán)人的情形，對(duì)此，各國相繼制定建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律。

在我國，隨著住房制度的改革和高層建筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。通常來講，我們購買某開發(fā)商開發(fā)樓盤中某一套商品房，對(duì)該套商品房取得的所有權(quán)就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。2007年10 月1日實(shí)施的《物權(quán)法》設(shè)專章對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的宗旨及功能予以了明晰，首次通過法律層面上的對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度基本原則和部分內(nèi)容的規(guī)制設(shè)計(jì)，初步建立起我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。《民法典》對(duì)《物權(quán)法》確立的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度予以吸納?！睹穹ǖ洹返?71條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！备鶕?jù)該條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)其專有部分的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)，即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專有部分占有、使用、收益和處分。業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)，即業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)，即業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。

對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的理解還應(yīng)當(dāng)注意其具備的以下特征：第一，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)三要素構(gòu)成的特殊所有權(quán)。第二，專有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)三要素中占主導(dǎo)地位。專有權(quán)的主導(dǎo)性表現(xiàn)在：首先，業(yè)主在取得對(duì)專有部分的所有權(quán)時(shí)即同時(shí)取得了對(duì)共有部分的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，業(yè)主喪失了對(duì)專有部分的所有權(quán)時(shí)也就同時(shí)喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)。其次，專有部分面積的大小，決定了共有部分份額的大小和行使共同管理權(quán)時(shí)表決權(quán)的大小。最后，建筑物區(qū)分所有權(quán)在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，一般僅需登記專有部門的所有權(quán)，對(duì)共有權(quán)和共同管理權(quán)無須登記。第三，建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素即專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)具有一體性。作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素，專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)須結(jié)為一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、繼承和抵押時(shí)，必須一同轉(zhuǎn)讓、繼續(xù)和抵押。比如在轉(zhuǎn)讓一小區(qū)內(nèi)住宅時(shí)，不得僅轉(zhuǎn)讓屬于專有部分的住宅，而保留對(duì)電梯等附屬設(shè)施的使用權(quán)或者保留在業(yè)主大會(huì)中的表決權(quán)。第四，業(yè)主身份的多重性。建筑物區(qū)分所有權(quán)人被稱為“業(yè)主”，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)具有復(fù)合性，作為權(quán)利主體的業(yè)主的身份也具有多重性，其既是專有部分的所有權(quán)人，亦是共有部分的共有人，同時(shí)還是享有共同管理權(quán)的成員之一。第五，建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容即包含物權(quán)上的權(quán)利義務(wù)，還包含區(qū)分所有權(quán)人所組成的管理團(tuán)體。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，蘊(yùn)含著濃厚的管理因素或者稱團(tuán)體法因素。現(xiàn)今社會(huì)，強(qiáng)調(diào)對(duì)區(qū)分建筑物的管理以維系全體業(yè)主的共同利益，構(gòu)建安全、舒適、便捷的生活品質(zhì)，系建筑物區(qū)分所有權(quán)制度發(fā)展的一個(gè)重要趨勢。

與建筑物區(qū)分所有權(quán)密切相關(guān)的兩個(gè)概念是“物業(yè)”和“業(yè)主”。概括來講，物業(yè)即區(qū)分建筑物，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體；業(yè)主即區(qū)分所有權(quán)人，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體?！拔飿I(yè)”一詞來自我國香港特別行政區(qū)的習(xí)慣用語，意為單元性房地產(chǎn)。

與之對(duì)應(yīng)的英文是real estate或real property（土地及其附屬固定物、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)）。我國香港特別行政區(qū)學(xué)者李宗鍔在《香港房地產(chǎn)法》一書中將“物業(yè)”解釋為：“所謂物業(yè)，是單元性地產(chǎn)，一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)?！?0 世紀(jì)80年代以來，“物業(yè)”概念從香港特別行政區(qū)經(jīng)廣東省傳入內(nèi)地，逐漸成為我國房地產(chǎn)及普通百姓所接受的一個(gè)概念，并逐漸被法律所承認(rèn)。2003年9 月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未對(duì)“物業(yè)”概念作出明確界定，但該條例第２條對(duì)“物業(yè)管理”加以界定：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。由此可見條例中“物業(yè)”指一定區(qū)域內(nèi)的各類“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地”。

根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為居住、商業(yè)、工業(yè)和其他用途物業(yè)。居住物業(yè)是指具備居住功能，供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地；商業(yè)物業(yè)是指那些通過經(jīng)營可以獲取持續(xù)增長回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，包括寫字樓、商場、超市、批發(fā)市場、賓館、酒樓、影劇院等；工業(yè)物業(yè)是指為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋，包括工業(yè)廠房、倉庫、貨場等；其他用途的物業(yè)包括行政機(jī)關(guān)物業(yè)、新聞出版物業(yè)、交通運(yùn)輸物業(yè)、郵政通信物業(yè)、科研教學(xué)物業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生物業(yè)、軍隊(duì)軍事物業(yè)、圖書館、博物館、展覽館、使領(lǐng)館、寺廟、監(jiān)獄等。

物業(yè)作為一種具體的物質(zhì)存在形態(tài)，由土地和附屬建筑物構(gòu)成，是建筑物與建筑地塊的統(tǒng)一。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第２條的規(guī)定，一個(gè)完整的物業(yè)由以下三個(gè)部分構(gòu)成。（１）已建成并可以投入使用的各類建筑物。物業(yè)一般是指已建成并投入使用的各類建筑物，既包括供居住的建筑物，如住宅樓，也包括非居住的建筑物，如廠房、商場、寫字樓等；既可以是一個(gè)建筑群，如居住小區(qū)、工業(yè)園區(qū)，也可以是單體建筑，如辦公樓、賓館、酒店等；既包括建筑物中業(yè)主自用的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、輔位等專有部分，也包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分及避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。（２）與建筑物相配套的設(shè)施和設(shè)備。物業(yè)包括與建筑物相配套的設(shè)施和設(shè)備。設(shè)施是指與建筑物相配套的管線設(shè)施以及室外公建設(shè)施，如市政供水、供電、供氣、供暖、有線電視及通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等專營單位提供的設(shè)施，消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、安保設(shè)施、排水排污等共用設(shè)施，以及配套建設(shè)的幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、公共廁所、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)場站等公共建筑。設(shè)備是指與建筑物相配套的機(jī)械、電氣設(shè)備，如電梯、鍋爐、空調(diào)機(jī)組、備用發(fā)電機(jī)。（３）與建筑物相關(guān)的場地。物業(yè)還包括與建筑物相關(guān)的場地，在建筑區(qū)劃范圍內(nèi)并與建筑物相關(guān)的建筑地塊、庭院、停車場、道路、綠化帶、水面等。

業(yè)主是建筑物確認(rèn)所有權(quán)的權(quán)利主體，同時(shí)也是從事物業(yè)管理活動(dòng)的基本主體，業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)系到業(yè)主自治的秩序和物業(yè)管理的和諧穩(wěn)定，因此十分重要。業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)范的基礎(chǔ)性概念之一，但《民法典》并未對(duì)業(yè)主的概念進(jìn)行明確界定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第６條第１款規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！钡徽撌菑睦碚撨€是從實(shí)務(wù)角度，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主概念的此種規(guī)定，均顯不夠精準(zhǔn)。為明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》）第１條第１款規(guī)定：“依法登記取得或者依據(jù)民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。”第２款規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定民法典第二編第六章所稱的業(yè)主?！?/p>

《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第１條第１款是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則，根據(jù)《民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，均屬“依法取得”專有部分所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為具備業(yè)主身份。由于現(xiàn)實(shí)生活中，簽訂商品房買賣合同后合法占有使用專有部分但尚未辦理物權(quán)登記的情形大量存在，此種情形下如果僅以是否登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)對(duì)上述商品房購買群體應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。因此，《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第１條第２款對(duì)于業(yè)主身份問題進(jìn)行了特別規(guī)定，對(duì)基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，“可以認(rèn)定”為業(yè)主。需要注意的是，該條第２款“可以認(rèn)定”為業(yè)主，并非認(rèn)定其為等同于專有部分所有權(quán)人，在特殊情形下認(rèn)定其有業(yè)主身份并不等于承認(rèn)其當(dāng)然享有專有部分的所有權(quán)。從這個(gè)意義上講，專有部分所有權(quán)人一定是業(yè)主，但可以認(rèn)定的業(yè)主不是當(dāng)然的專有部分的所有權(quán)人。

《民法典》條文

第二百七十一條

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

以案釋法

老馬等9人均系洪福小區(qū)6號(hào)樓的業(yè)主，洪福小區(qū)是通華公司開發(fā)的住宅小區(qū)，6 號(hào)樓系安置樓，老馬等人均系回遷安置戶。2003年，在對(duì)老馬等人的原有房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，為了鼓勵(lì)搬遷，通華公司與老馬簽訂協(xié)議書，約定在安置樓（6號(hào)樓）東側(cè)加裝電梯一部，協(xié)議生效的前提條件是，東側(cè)９戶被拆遷人必須在2003年８月之前全部結(jié)清房款，并且不得再以其他任何理由拖延辦理房產(chǎn)交接手續(xù)。2004年，通華公司陸續(xù)向老馬等人交房，并發(fā)放安置樓建筑設(shè)計(jì)說明、住宅使用說明書和質(zhì)量保證書。住宅使用說明書載明安置樓配備兩部電梯，每層二梯四戶。益華公司是通華公司選聘的前期物業(yè)公司，從2004年８月起停止對(duì)６號(hào)樓東側(cè)電梯的維護(hù)、保潔等服務(wù)，并通知業(yè)主自行管理。６號(hào)樓部分業(yè)主因此拒絕交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司停止了電梯的運(yùn)行。在老馬等人與通華公司、益華公司的協(xié)商過程中，通華公司稱該電梯產(chǎn)權(quán)歸其所有，不屬業(yè)主所有。為此，老馬等９人訴請(qǐng)法院判決確認(rèn)安裝在６號(hào)樓東側(cè)的電梯屬老馬等業(yè)主所有。通華公司則主張６號(hào)樓東側(cè)的電梯是根據(jù)通華公司與老馬等人的特殊約定安裝的，而不屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施。老馬等人未按上述協(xié)議書約定的時(shí)間全部結(jié)清房款，因此無權(quán)使用電梯。法院經(jīng)審理認(rèn)為，通華公司向業(yè)主提供的住宅使用說明書中將“每層二梯四戶”列為“公共配套設(shè)計(jì)”項(xiàng)目下的內(nèi)容，表明通華公司已將安置樓２部電梯列為安置樓的公共配套設(shè)施。因此，６號(hào)樓東側(cè)電梯屬于該建筑物的共有部分。通華公司與老馬等人簽訂的《協(xié)議書》未經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意，不得約束所有業(yè)主，且該《協(xié)議書》之后形成安置樓住宅使用說明書已明確將安置樓２部電梯列為公共配套設(shè)施，因此，該《協(xié)議書》不能作為認(rèn)定安置樓電梯產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。判決洪福小區(qū)６號(hào)樓東側(cè)電梯由該樓東側(cè)業(yè)主共有。

開發(fā)商能以業(yè)主未交清房款為由停止小區(qū)內(nèi)電梯等公共設(shè)施的運(yùn)行嗎？開發(fā)商根據(jù)與部分業(yè)主的約定增設(shè)的電梯是否屬于業(yè)主共有部分？業(yè)主購買住宅小區(qū)內(nèi)的一套房屋，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記后，取得該套房屋的所有權(quán)。由于房屋屬于整體開發(fā)的住宅小區(qū)中的一套，因此業(yè)主此時(shí)取得的房屋所有權(quán)的意義不僅僅在于對(duì)房屋本身享有所有權(quán)，同時(shí)還意味著對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共部分享有共有權(quán)，以及對(duì)公共部分與其他業(yè)主一起享有的共同管理權(quán)。這種復(fù)合性權(quán)利，就是《民法典》中所規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，由于其屬性天然構(gòu)成建筑物共有部分。電梯系高層建筑物的必備設(shè)備，也是業(yè)主必須使用的設(shè)備，建筑物的共有部分，應(yīng)屬于業(yè)主共有。業(yè)主未交清房款的，開發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同的約定向購房人主張欠付的購房款，但無權(quán)對(duì)屬于業(yè)主共用的電梯采取停運(yùn)措施。

開發(fā)商由于業(yè)主的要求等原因變更原有規(guī)劃設(shè)計(jì)，在建筑物上增設(shè)電梯等附屬設(shè)施，一旦建成則與建筑物形成一體，構(gòu)成建筑物的公共部分。由于電梯屬于建筑物的附屬設(shè)施，因此依其物理屬性，不能獨(dú)立于建筑物本身而構(gòu)成物權(quán)的客體。而在建筑物內(nèi)部劃分為若干專有部分的情況下，作為建筑物附屬設(shè)施的電梯屬于共有部分，由該棟建筑全體業(yè)主，或者同一單元的業(yè)主所共有。（類似生活實(shí)例，可參見案例：李某昌等訴通華公司等物權(quán)保護(hù)案，詳見福建省龍巖市中級(jí)人民法院（2010）巖民終字第319號(hào)民事判決書）

法官說法

1 購買一棟樓房內(nèi)的一套住宅或者商鋪，辦理產(chǎn)權(quán)登記后，取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是《民法典》中規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)。與一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不同，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性權(quán)利，具有三個(gè)方面的內(nèi)容：首先，業(yè)主所購買的住宅或者商鋪等獨(dú)立空間屬于專有部門，對(duì)該獨(dú)立空間，業(yè)主享有排他性的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對(duì)專有部分的權(quán)利內(nèi)容與一般所有權(quán)無實(shí)質(zhì)性差異；其次，樓房建筑物中除各業(yè)主專有部分以外的部分，如樓道、電梯間、樓頂和建筑物外墻面等，以及小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等附屬設(shè)施設(shè)備，屬于業(yè)主共有部分，歸業(yè)主共有；最后，對(duì)于共有部分的管理、使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)以業(yè)主團(tuán)體的方式進(jìn)行，個(gè)體業(yè)主作為業(yè)主團(tuán)體的成員之一，在業(yè)主團(tuán)體處理共同事務(wù)時(shí)，以行使表決權(quán)的方式參與管理。

2 法律規(guī)范中““物業(yè)”的概念是指一定區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，是物的概念，而非指從事物業(yè)服務(wù)的人或組織?！皹I(yè)主”即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，是指取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，但對(duì)于簽訂商品房買賣合同并實(shí)際接收房屋的購房者，即便暫時(shí)未辦理所有權(quán)登記，法律仍認(rèn)定其為業(yè)主，在建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系中，享有業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。

二 專有部分（專有空間所有權(quán)與一般所有權(quán)一樣嗎？）

法言俗語

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。業(yè)主對(duì)專有部分所有權(quán)的具體權(quán)能包括業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，以實(shí)現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，如為保證債務(wù)的履行，將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對(duì)專有部分予以處分。此外尚可在不損害區(qū)分所有建筑物結(jié)構(gòu)的情況下，為增加專有部分的使用價(jià)值，任意裝飾其專有部分。專有部分的物權(quán)變動(dòng)也與一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無異，原則上以登記為生效要件，同時(shí)，業(yè)主對(duì)于他人之干涉，可以根據(jù)物上請(qǐng)求權(quán)加以排除，在其專有部分受到損害時(shí)，可以要求停止侵害、返還原物、賠償損失。

業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分不可分離，如沒有樓道（電梯）、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱、水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。因此，建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業(yè)主對(duì)專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制，這與建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性是分不開的。因此，業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品，危及整個(gè)建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。法律明示專有權(quán)行使應(yīng)受法律限制，業(yè)主就自己的專有部分享有自由使用、收益及處分權(quán)利的同時(shí)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)，即不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)此，可從下述兩個(gè)方面理解：

第一，作為建筑物專有部分的權(quán)利人，業(yè)主負(fù)擔(dān)不得危及建筑物安全的義務(wù)。因業(yè)主的各專有部分緊密地堆砌于同一棟建筑物上，各業(yè)主之間對(duì)于整棟建筑物的安全與維護(hù)形成共同利害關(guān)系。因而，業(yè)主應(yīng)按照建筑物的使用目的或規(guī)約使用專有部分并負(fù)有維護(hù)建筑物牢固和完整的義務(wù)，不得損害或隨意改變建筑物的結(jié)構(gòu)，業(yè)主所為的有害于建筑物正常使用的行為，即使形式上屬于行使其專有部分所有權(quán)權(quán)能的行為，也不允許。

第二，作為建筑物專有部分的權(quán)利人，業(yè)主負(fù)擔(dān)不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益的義務(wù)。業(yè)主專有部分所有權(quán)的行使，又要受到其他建筑物專有部分所有人的制約。這是因?yàn)?，由于區(qū)分所有建筑物的各專有部分在構(gòu)造上相互關(guān)聯(lián)，物理上相互連接，彼此間的用役面緊密地結(jié)合在一起，形成密切、立體的相鄰關(guān)系，業(yè)主對(duì)自己所屬專有部分的使用、收益或處分應(yīng)受彼此間強(qiáng)力的約束，必須考慮到全體業(yè)主的共同利益，不得濫用其專有部分所有權(quán)，損害其他業(yè)主的利益。否則，其他業(yè)主可要求其停止侵害，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失。

專有部分是一棟建筑物內(nèi)的特定部分，即在構(gòu)造上能夠明確和其他部分予以區(qū)分，并可以獨(dú)立使用的建筑部分。一棟建筑物內(nèi)部可以劃分出若干獨(dú)立部分，各個(gè)部分在物理構(gòu)造上具有獨(dú)立性，可以獨(dú)立進(jìn)行使用，對(duì)獨(dú)立部分可以分別登記取得所有權(quán)的，在該棟建筑物上才可能成立建筑物區(qū)分所有權(quán)。典型的例子是城市住宅小區(qū)中的商品房，各套住房構(gòu)成獨(dú)立的空間，可以獨(dú)立使用，并可分別登記取得所有權(quán)，各套住房即屬于區(qū)分所有建筑物的專有部分。如果一棟建筑物不能劃分出若干構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的專有部分，就只能成立一般所有權(quán)，如劇院。

構(gòu)成專有部分，應(yīng)當(dāng)具備以下三項(xiàng)條件：

第一，具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分。構(gòu)造上的獨(dú)立性是指物理上的存在狀態(tài)，指專有部分在事實(shí)上能夠客觀明確地與其他部分進(jìn)行區(qū)分。也就是說，一個(gè)專有部分與另一個(gè)專有部分在建筑構(gòu)造上能夠客觀地劃分各自的范圍。構(gòu)造上的獨(dú)立性，一般意義上指一專有部分四周設(shè)有隔斷墻等隔離遮蔽設(shè)施，以與其他專有部或共有部分形成隔離。但是，所謂隔離并非絕對(duì)要求有物理上的隔離，考慮到車位、攤位等特定空間也屬于專有部分，但車位、攤位好像還談不上“構(gòu)造”，除有四條線確定其所有權(quán)的范圍外，其構(gòu)造都是觀念性的，其并無固定墻壁間隔。因此，具有構(gòu)造上的獨(dú)立性既可以是物理性的，也可以僅是觀念性的，但應(yīng)當(dāng)符合“能夠明確區(qū)分”的要求。

第二，具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用。利用上的獨(dú)立性是指功能上具有獨(dú)立使用的可能性。專有部分應(yīng)當(dāng)具有能夠滿足一般生活、生產(chǎn)目的的獨(dú)立功能。是否可以獨(dú)立使用，一般以該部分有無獨(dú)立的出入門戶為判斷標(biāo)準(zhǔn)。住宅、店鋪等具備獨(dú)立的出入門戶，可以不經(jīng)過相鄰的其他專有部分而直接經(jīng)由公共走廊、樓梯、電梯與外界相通，就認(rèn)定具備獨(dú)立的使用功能。

第三，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。專有部分的構(gòu)成要件除必須具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性這兩個(gè)要件外，還需具備“通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性”這一要件。構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性乃是經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性，只有通過登記才能表現(xiàn)為法律上的獨(dú)立性。也就是說，通過登記使被分割的各個(gè)部分在法律上成為各個(gè)所有權(quán)的客體。如果被分割的各個(gè)部分登記為各個(gè)主體所有，則建筑物作為整體不能再作為一個(gè)獨(dú)立物存在。應(yīng)當(dāng)指出的是，通過登記表現(xiàn)出來的法律上的獨(dú)立性，是以構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立為基礎(chǔ)的，如果構(gòu)造上或使用上的獨(dú)立性不復(fù)存在，則法律上的獨(dú)立性也難以存在。構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上的獨(dú)立性是專有部分的物理要件，而能夠登記則是專有部分的法律要件。

專有部分是由業(yè)主單獨(dú)所有，業(yè)主對(duì)專有部分的權(quán)利與一般所有權(quán)人所享有的權(quán)利沒有實(shí)質(zhì)差異，是具有絕對(duì)性、永久性和排他性的權(quán)利。業(yè)主在法律限制的范圍內(nèi)，可以自由占有、使用、收益和處分專有部分，并排除他人的干涉。但是，由于各專有部分緊密連接為一體，全體業(yè)主構(gòu)成一個(gè)利益的共同體，為了防止單個(gè)業(yè)主損害全體業(yè)主的共同利益，法律對(duì)業(yè)主對(duì)專有部分的使用作出了限制性規(guī)定，是個(gè)體利益受公共利益限制的體現(xiàn)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。除了上述概括性、原則性的限制之外，由于影響業(yè)主共同利益重大，針對(duì)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，法律專門設(shè)置了限制性規(guī)定。

將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等，使原本用于居住的房屋改為用于經(jīng)營的房屋，住宅的性質(zhì)、用途由居住變?yōu)樯逃?。這一改變帶來許多弊端，主要表現(xiàn)有：（１）干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和，引發(fā)社會(huì)矛盾，這是當(dāng)前物業(yè)小區(qū)主要矛盾之一。（２）造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張。（３）容易產(chǎn)生安全隱患，如來往小區(qū)人員過多，造成樓板的承重力過大，外來人員流動(dòng)快且雜，增加了小區(qū)不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多。（４）使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。本來某個(gè)地區(qū)的住宅原規(guī)劃是用來居住的，但由于將住宅大量改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，結(jié)果造成該地區(qū)交通擁堵、人滿為患。（５）造成國家稅費(fèi)的大量流失。

業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定。如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。如何確定業(yè)主為有利害關(guān)系的業(yè)主，因改變住宅為經(jīng)營性用房的用途不同，影響的范圍、程度不同，要具體情況具體分析。總之，不論是隔壁的業(yè)主，還是相鄰或者不相鄰的業(yè)主，凡因住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房而受到影響的業(yè)主，均是有利害關(guān)系的業(yè)主。最高人民法院司法解釋規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《民法典》第279條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

需要強(qiáng)調(diào)的是，法律規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，而不僅僅是多數(shù)同意。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照法律的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主可以請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。

《民法典》條文

第二百七十二條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百七十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)

營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第二百八十三條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

以案釋法

田某禾與田某穗系田某山夫妻的養(yǎng)子和養(yǎng)女，二人之間并無血緣關(guān)系。2009年、2010年，田氏夫妻先后因病死亡。田某山無遺囑，死亡后其法定繼承人亦未實(shí)際分割遺產(chǎn)。田某山夫妻生前與養(yǎng)子共同生活，因女兒已移居海外，兒媳與兒子關(guān)系不好，曾經(jīng)起訴離婚，而田某禾之子田某有輕度腦癱，故田某禾之母立遺囑將其名下全部房產(chǎn)指定給孫子田某繼承。但田氏夫妻的主要遺產(chǎn)是一幢二層德式小樓，建筑面積共計(jì)220平方米。除較大的門廳外共有７個(gè)可供居住的房間，但只有一個(gè)通向外面的通道和建在其中一間房間中的樓梯，除一個(gè)明顯為臥室的套間外沒有單獨(dú)的衛(wèi)生間，只在一層有一個(gè)廚房，因此，不具備拆分使用和內(nèi)部分割后單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的條件。故田某禾與田某穗在辦完養(yǎng)母的喪事后，將該幢房屋登記為田某禾、田某穗、田某三人按份共有。田某穗長期僑居海外，其繼承的不動(dòng)產(chǎn)自己無法使用，因此曾找哥哥田某禾商議，情愿將房屋中自己繼承的份額轉(zhuǎn)讓給哥哥，請(qǐng)其按照雙方分別繼承的遺產(chǎn)份額，向自己支付補(bǔ)償款。田某禾認(rèn)為，妹妹僑居海外，養(yǎng)父母均由自己長期負(fù)責(zé)照料，父親突發(fā)疾病死亡，未及留下遺囑；母親立遺囑將名下房產(chǎn)留給了孫子田某。田某穗一家生活條件優(yōu)越，又不打算回國定居，這套房屋由自己一家人使用合情合理，再說現(xiàn)在房屋升值，自己和兒子并無經(jīng)濟(jì)力量向妹妹支付補(bǔ)償款，故不同意分割共有財(cái)產(chǎn)，但承諾妹妹回國時(shí)可以無償在此居住。因多次協(xié)商未果，田某穗遂訴至一審法院，請(qǐng)求法院依照遺囑判決分割共有房屋。

一審法院經(jīng)審理查明：案涉房屋為田某禾、田某穗與田某禾之子田某按份共有，其中田某禾占1/6，田某穗占1/6，田某占2/3。按照當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記條例，該房屋只能整幢登記，內(nèi)部也不具備拆分使用的條件。由于案涉房屋坐落在市中心的繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)一審法院委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，市場價(jià)為500萬元，其中六分之一即16.67％，為83.35萬元。一審法院認(rèn)為，田某禾、田某穗與田某三人通過繼承對(duì)案涉房屋按份共有，其中三人各自所占比例清楚，當(dāng)事人之間對(duì)此亦無爭議。根據(jù)《物權(quán)法》第99條①的規(guī)定，“共有人約定不得分割不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”。因此，田某穗關(guān)于分割按份共有房產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧ｈb于該房屋不具有內(nèi)部分割后單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的條件，而田某禾、田某確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難，無力向田某穗支付83.37萬元補(bǔ)償款。為了充分發(fā)揮案涉房屋的使用價(jià)值，判決由田某穗使用案涉房屋一層向陽的一間，與田某禾、田某共用一層的衛(wèi)生間、廚房和通向街門的走道。田某禾與田某之間仍按不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的份額共有。

三方當(dāng)事人均不服一審判決，提出上訴。田某穗上訴稱，一審判決判非所請(qǐng)。自己正是因?yàn)橐呀?jīng)移居海外多年，無法實(shí)際使用繼承所得房屋，且與田某禾等協(xié)商分割房產(chǎn)不成才提起訴訟的。一審判決只考慮發(fā)揮物的使用價(jià)值，卻沒有考慮其本人根本無法使用該物的實(shí)際情況。田某禾提出讓自己回國時(shí)無償在此居住的辦法也是無法接受的，一是自己與田某禾之間其實(shí)沒有血緣關(guān)系，本來就不具有親兄妹之間的親密關(guān)系，加之父母均已病逝，以后自己回國的機(jī)會(huì)不多，下一代在國外長大，回國時(shí)也不可能與不具有親情的舅舅或表兄住在一起，故堅(jiān)決要求法院判令分割繼承所得房產(chǎn)的相應(yīng)價(jià)格。田某禾上訴稱，一審判決根本無法執(zhí)行，案涉房產(chǎn)雖然有７個(gè)可供居住的房間，但房屋是為一家人居住設(shè)計(jì)的，如果分割使用，衛(wèi)生間、廚房和樓梯均不配套。田某穗回國暫住沒有問題，但兩家人長期住在一起十分不便，而且妹妹也無此需求。田某系殘疾人，生活上需要他人照顧。自己一家經(jīng)濟(jì)困難，無力支付近百萬元的房價(jià)款給田某穗，故不同意分割共有財(cái)產(chǎn)。田某的上訴請(qǐng)求和理由與田某禾相同。

二審法院審理認(rèn)為，田氏兄妹與田某對(duì)于案涉房屋屬于按份共有，個(gè)人所占比例清晰無爭議。當(dāng)事人的爭議在于如何分割訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于共有關(guān)系解體時(shí)應(yīng)當(dāng)如何分割共有財(cái)產(chǎn)，《物權(quán)法》第100條第１款①規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割?！备鶕?jù)這一規(guī)定，在案涉房屋不具備拆分使用和內(nèi)部分割后單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的條件下，不宜強(qiáng)行判決分割房屋的使用權(quán)，而是應(yīng)當(dāng)判決田某穗將其名下分得的房屋平方米數(shù)，歸田某禾與田某所有，并根據(jù)評(píng)估的結(jié)果對(duì)田某穗應(yīng)當(dāng)分得的平方米數(shù)折價(jià)，由田某禾、田某補(bǔ)償給田某穗?？紤]到田某系殘疾人，田某禾一家確有經(jīng)濟(jì)困難，故二審法院在調(diào)解不成的情況下，最終判決：田某穗名下的1／6的房屋產(chǎn)權(quán)歸田某禾所有，田某禾自判決發(fā)生法律效力之日起60 日內(nèi)，向田某穗支付房價(jià)款23.35萬元，其余60 萬元，分三期于次年起每年６月向田某穗支付房價(jià)款20 萬元，直至付清為止。

問題：能否在保持按份共有的前提下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)各部位的使用權(quán)進(jìn)行分割？

解析：在按份共有中，各共有人的權(quán)利不是局限在共有財(cái)產(chǎn)的某一部分上，或就某一具體部分單獨(dú)享有所有權(quán)，而是各共有人的權(quán)利均及于共有財(cái)產(chǎn)的全部。盡管在許多情況下，按份共有人的份額可以產(chǎn)生和單個(gè)所有權(quán)一樣的效力，如共有人有權(quán)要求轉(zhuǎn)讓其份額。但是各個(gè)份額并不是一個(gè)完整的所有權(quán)，如果各共有人分別單獨(dú)享有所有權(quán)，則共有也就不復(fù)存在了。因此，一審法院關(guān)于在不變動(dòng)按份共有人共有份額的前提下，再對(duì)房屋各部位的使用權(quán)作確認(rèn)區(qū)分的觀點(diǎn)是不妥當(dāng)?shù)摹１容^而言，二審法院以《物權(quán)法》關(guān)于一物一權(quán)和共有物分割的原則為依據(jù)，最終判決田某禾取得田某穗在共有財(cái)產(chǎn)中的份額并向田某穗支付該部分房屋的補(bǔ)償款。使案件的處理結(jié)果既符合法律規(guī)定，又得到了各方當(dāng)事人的認(rèn)可。（類似生活實(shí)例，可參見案例：田某穗訴田某、田某禾分割共有房屋案，《民事審判指導(dǎo)與參考》總第47輯）

法官說法

1 車位、攤位等““特定空間”在符合法定條件時(shí)也可以構(gòu)成專有部分。我們?cè)诶斫鈱Ｓ胁糠謺r(shí)，最常見的是一套房屋，如果說一套房屋構(gòu)成一個(gè)專有部分，是易于理解的，但說車位、攤位等特定空間也可以是專有部分，可能不好理解。相對(duì)于四周有墻壁隔斷的房屋，特定空間是指雖無固定墻壁間隔，但是根據(jù)明確界址確定，能夠排他使用的空間范圍。就車位而言，就是在地上、地下或者樓層上畫的四條線所形成的一個(gè)空間。這四條線一般形成一個(gè)長方形。以四條線為基準(zhǔn)，垂直到上面一定高度所形成的立方體空間范圍，即為車位所有權(quán)人的權(quán)利行使范圍。這一特定空間，同樣具備專有部分的三個(gè)條件：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。因此，車位這一特定空間應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。攤位與車位類似，也是四條線所形成的一個(gè)空間。與車位稍不同的是，有的攤位與其他攤位之間有一間隔物，但非磚墻、水泥間隔，多為不固定，且能夠移動(dòng)，能夠隨時(shí)拿掉。因此，就本質(zhì)來說，攤位也是一個(gè)特定空間，此攤位與彼攤位能夠明確區(qū)分，可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，因此，攤位也是專有部分。

2 關(guān)于露臺(tái)等是否是專有部分的組成部分。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。露臺(tái)要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：一是符合規(guī)劃，即經(jīng)過規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃。有了規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃，就表明該露臺(tái)是合法建筑。如果規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃中沒有露臺(tái)，那么建設(shè)單位建設(shè)的露臺(tái)或者某一所有權(quán)人加建的露臺(tái)就屬違法。對(duì)于違法建造的露臺(tái)，不可能取得登記機(jī)關(guān)的登記，故其不能成為專有部分的組成部分。二是物理上專屬于特定房屋。根據(jù)規(guī)劃，該露臺(tái)只屬于特定房屋，是該特定房屋的附屬物。也就是說，從物理上看該露臺(tái)不屬于其他任一房屋，只屬于該特定房屋。只有該特定房屋才能通到該露臺(tái)，從其他房屋是不能通到該露臺(tái)的。專屬于特定房屋，還有一層含義就是，只有該特定房屋的所有權(quán)人才能對(duì)該露臺(tái)享有所有權(quán)，才能對(duì)該露臺(tái)進(jìn)行使用，其他人對(duì)該露臺(tái)不享有所有權(quán)，也不能對(duì)該露臺(tái)進(jìn)行使用。換言之，特定房屋的所有權(quán)人可以對(duì)該露臺(tái)進(jìn)行排他使用。三是銷售合同有約定。露臺(tái)要成為某特定房屋的組成部分，必須還要有合同依據(jù)。也就是說，開發(fā)商與購房人簽合同時(shí)，已經(jīng)明確約定出售的部分包括露臺(tái)。實(shí)踐中，如果某套房屋有露臺(tái)，那么，開發(fā)商在出售該套房屋時(shí)，幾乎都會(huì)對(duì)露臺(tái)的權(quán)屬作出約定。不對(duì)該露臺(tái)的權(quán)屬作出約定的情況應(yīng)當(dāng)極為罕見。當(dāng)然，如果真發(fā)生這樣的案件，就是某露臺(tái)物理上專屬于某套房屋，但開發(fā)商和購房人對(duì)該露臺(tái)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議，我們就只能看雙方的買賣合同了。如果開發(fā)商沒有將露臺(tái)賣給購房人，合同中沒有這樣的約定，而購房人主張對(duì)露臺(tái)的所有權(quán)，其主張就不應(yīng)得到支持。

3 各業(yè)主的專有部分緊密地存在于同一棟建筑物中，各業(yè)主對(duì)整棟建筑物的安全與維護(hù)具有共同利益關(guān)系，因此，業(yè)主若有違反共同利益而為有害于建筑物的管理或使用的行為，即使形式上是行使其專有部分所有權(quán)權(quán)能范圍內(nèi)的行為，也是不允許的，也就是說，業(yè)主對(duì)專有部分的使用需要一定的限制。限制的內(nèi)容主要有：（1）不得違反全體業(yè)主的共同利益。一般而言，下列行為屬于違反共同利益的行為：一是對(duì)建筑物的不當(dāng)毀損行為；二是未按專有部分的本來用途與使用目的使用專用部分。判斷業(yè)主的行為有無違反共同利益，不僅應(yīng)從財(cái)產(chǎn)管理的角度加以考慮，而且更應(yīng)從共同生活的角度加以權(quán)衡。（2）維持建筑物存在的義務(wù)。（3）不得隨意變更通過自己專有部分的電線、水管、煤氣管、暖氣管等。（4）應(yīng)獨(dú)自出資維修其專有部分。（5）維護(hù)住宅環(huán)境的衛(wèi)生和安寧，以及住宅周邊地區(qū)的善良風(fēng)俗和習(xí)慣。（6）遵守管理規(guī)約。實(shí)踐中，有的業(yè)主以專有部分為自己完全所有為由，任意使用自己的專有部分，如不按管理規(guī)約的規(guī)定將自家陽臺(tái)完全封閉、裝修房屋時(shí)隨意破壞自家房屋的承重墻等，這些行為都應(yīng)當(dāng)受到限制。

4 “住改商”是指業(yè)主將住宅用途的房屋作為商業(yè)用房或辦公用房等非居住用途房屋使用的行為，也就是《民法典》第279條規(guī)定的業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。法律規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未經(jīng)本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主或其他利害相關(guān)業(yè)主的同意，有利害關(guān)系的業(yè)主可以請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。

來源：江必新、張甲天主編《中華人民共和國民法典學(xué)習(xí)讀本》 （人民法院出版社）