每天一部房地產(chǎn)市長/市場干貨

胡子說：永遠(yuǎn)不要跑房間——公寓這個(gè)大坑！

胡子老師多次強(qiáng)調(diào)不能碰公寓，但粉絲們一直在努力嘗試。畢竟公寓“無限制購買無限制購買，單價(jià)便宜，性價(jià)比高，沒有小號隨時(shí)可以買”的賣點(diǎn)總是更有吸引力。

不能否認(rèn)的是，公寓確實(shí)常常占據(jù)交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)地段優(yōu)勢，而且價(jià)格與住宅持平甚至更低，門檻低條件又少輕松即可上車。

但，公寓真有這么好嗎？

這次，我一定要掰開揉碎，從功能用途、性價(jià)比、投資回報(bào)和稅費(fèi)四個(gè)方面警醒大家，真的不能買。

公寓，真的“商住兩用”嗎？

從土地性質(zhì)看，商住公寓在政府批地時(shí)，一般為綜合性用地(商住)或商業(yè)用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。

但很多開發(fā)商為了賺取利潤，給房間配備了上下水，通上燃?xì)猓压b成可商可住的多功能產(chǎn)品。

首先，這種鉆空子催生的產(chǎn)品處境就很微妙，名不正言不順必定像無根浮萍，隨便往水里扔點(diǎn)石頭，也就散開了。

2017年廣州出臺“330”政策 ，“限制個(gè)人購買商辦物業(yè)”，一年后，成交同比暴跌71%；

2017年北京出臺“3·26”商住房新政，“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?，一年后，成交同比暴?4.6%

很顯然，這種商住兩用的改裝是不被國家支持的，市場也不甚看好，而且，在功能上非常雞肋。

我們都知道，絕大多數(shù)的商業(yè)公寓都不能落戶，不帶學(xué)區(qū)（位），這就意味著，如果你買了公寓，不是給自己?。ㄞk公）就是租給別人?。ㄞk公），不具備住宅的其他附加功能。

那么，回歸居住屬性，公寓表現(xiàn)如何呢？

幾乎所有的商業(yè)公寓都動(dòng)輒一梯十幾戶，平面圖一般是這樣的：

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長長的走廊兩邊鑲滿一個(gè)個(gè)隔間，但至少有一面是向陽的，像下圖這種塔式結(jié)構(gòu)就更差了：

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居住密度大得窒息，上下班高峰時(shí)段的電梯不禁讓人焦慮。

日照通風(fēng)惡劣，樓下幾乎沒有公共活動(dòng)區(qū)域和綠化景觀可享。

而且公攤率普遍在25%-30%之間，意味著如果你買的公寓建面是40平，套內(nèi)就只剩24-30平，整個(gè)空間憋屈可想而知。

除了室內(nèi)的不適，還有室外的，公寓的周圍可能是辦公室，也可能是轟趴館，進(jìn)出人員雜亂，你永遠(yuǎn)不知道你的鄰居會給你帶來什么“驚喜”。

而且公寓是商業(yè)用途，水電費(fèi)用屬于商業(yè)用水電費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)也高昂。

比如某市居民用水3.5/噸，而公寓水費(fèi)5.2/噸；

居民用電每度0.5649元，而公寓電費(fèi)每度1.2元；

同地段住宅物業(yè)費(fèi)2.4元/平，公寓物業(yè)費(fèi)5元/平。

這樣以后，由于室內(nèi)本就陽光不到、通風(fēng)不暢，你可能需要空調(diào)+抽風(fēng)機(jī)+烘干機(jī)三管齊下才能維持基本生活，那每月水電費(fèi)就要蹭蹭直上七八百，一年光水電費(fèi)就用掉一臺iphone X。

那你可能覺得，居住不行，辦公總可以吧。

雜亂的進(jìn)出人員，商業(yè)辦公與住宿混合，整體小區(qū)品質(zhì)無法拔高，極大可能只能租給創(chuàng)業(yè)初期的個(gè)人和小團(tuán)體，再受限于套內(nèi)三四十平的空間，又能租出什么好價(jià)位呢。

綜上，既沒有落戶和學(xué)位加持，也沒有居住品質(zhì)和辦公價(jià)值，就相當(dāng)于花上幾十上百萬買一個(gè)“床位”，還要每年花一臺iphone X的錢養(yǎng)它，你還真不如直接租房。

公寓，真的便宜嗎？

可能很多人會說，我知道公寓比不上住宅，但是總價(jià)便宜啊，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。

也對，總價(jià)低可能是公寓唯一的優(yōu)點(diǎn)了，但不意味著這筆買賣劃算。

你知道嗎？

首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達(dá)30年，可以商貸，也可以公積金貸款；

而商業(yè)公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。

舉個(gè)例子，假設(shè)公寓單價(jià)和住宅都是1萬/㎡，你有30萬的上車成本。

從獲得空間看，選擇公寓，你最多可以買60平的單間/一房公寓；選擇住宅，你大可以擁有100平的三房之家。

從貸款壓力看，因?yàn)楣①J款上浮利率高、貸款年限僅為10年，月供壓力其實(shí)并沒有比住宅輕松多少。

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而，從持有年限看，公寓產(chǎn)權(quán)一般只有40年-50年，普通商品住宅的產(chǎn)權(quán)為70年；

住宅建設(shè)用地已經(jīng)有法律明文規(guī)定，使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期，但商業(yè)用地到期至今未有明確說明。

從后期收益看，住宅有落戶和學(xué)位以及金融屬性加持，還能抵押貸款，后期的升值速度會遙遙甩開公寓。

綜上，同樣的上車成本和差別不大月供壓力，選擇公寓的話，只能買到空間更小、持有年限更短、增值更慢的產(chǎn)品，真的不便宜。

公寓，真能賺錢嗎？

看到這可能還是有人不死心，我可以不住也不打算出租，我就是覺得那公寓交通便利地段好，還不限購，想要把閑錢投資增值。

首先，肯定一下，投資房產(chǎn)的思路沒問題，但不是所有的房產(chǎn)都是潛力股。

我們先梳理一下，房產(chǎn)的收益主要來自兩個(gè)方面：自身增值，和租金回報(bào)率。

首先，租金回報(bào)是比較顯而易見的，仿佛買了公寓就像擁有一臺印鈔機(jī)，每個(gè)月源源不斷涌出“現(xiàn)錢”。

但是每個(gè)月能印多少錢呢？

下圖是北上廣深以及成都和蘇州的租售比情況

我們可以看到，北上廣深的購房價(jià)/年租金均在 55：1 以上。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1，而北上廣還不及國際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。

如果單靠租金回報(bào)， 55：1的租售比，在靜態(tài)投資周期內(nèi)，需要55年才能收回購房成本，這意味著房東通過出租公寓獲得的年化收益小于 1.8 %，即使在一線城市，房產(chǎn)的投資價(jià)值并不大。

你可能會說，租金總會漲的，我長線持有必定可以博贏。

那我們可以再看下，廣州2017年1月至2018年7月全市監(jiān)測點(diǎn)租金走勢（元/㎡/月）

在最近一年半，廣州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之間，而且無論是樓梯還是電梯住宅租金水平整體保持平穩(wěn)，至少三年內(nèi)不會出現(xiàn)明顯的增長。

我們在61與44之間取個(gè)中間值，假設(shè)以55元/㎡/月的租金水平，在廣州一線城市租一間60㎡的公寓月租金約為3300元。

這意味著，如果你把公寓出租，即使在一線城市，這租金只能勉強(qiáng)抵月供，并不會帶來額外增益，而在其他二三四線城市，以租養(yǎng)房就困難了。

這里我還要揭穿一個(gè)深坑，市面上廣受投資客喜愛的LOFT公寓，一般層高4.5米（有規(guī)定總層高不得超過4.5米），面積小，打著“買一層送一層”的名號，含有大量贈送：如陽臺半贈送，客廳餐廳不納入報(bào)建面積，全贈送。

可能很多人會認(rèn)為自己撿了便宜，很抱歉，這也不是真相。

我們曾在東莞水鄉(xiāng)調(diào)研時(shí)看的一個(gè)經(jīng)典的LOFT公寓戶型，這個(gè)公寓建面82㎡，復(fù)式，做到了四房一廳兩衛(wèi)，在實(shí)景樣板間中，還有拓展空間。

通過各種贈送，實(shí)用面積懟到了80㎡以上，“低總價(jià)、高贈送”，完全符合了投資客撿便宜心理，所以去化也非?？?。

看似實(shí)用率高，實(shí)際上羊毛出在羊身上，有些價(jià)格能賣到正常平層公寓的1.5倍，價(jià)格幾乎趕上住宅了。但在實(shí)際出租中，租金卻很難租到平層公寓的1.5倍。

比如市面的大單間30㎡租2500元，而一室一廳的LOFT公寓，最多只能租到3000元，幾乎不可能上到3750元，畢竟在出租時(shí)并不是按面積出租的，租金的邊際遞減效應(yīng)相當(dāng)明顯，看似實(shí)惠，實(shí)則是深坑，你以為的租金并沒有與購房投入一樣同步回饋你。

租金收益頂多抵月供，而且不會受“買一層送一層”而成倍增長，那賺錢就只能靠自身增值了。

從第一部分商住功能雞肋的分析，我們已經(jīng)知道公寓自身增值因子乏力，從市場價(jià)格反饋上也能看出，過去同地段公寓的單價(jià)普遍比住宅貴，但現(xiàn)在慢慢與住宅趨平，甚至比住宅價(jià)格還要低，所以很明顯，無論是價(jià)值還是價(jià)格，公寓的增長都比不上住宅。

或者你選擇的是托管型公寓，“每年承諾6％以上的租金回報(bào)，還逐年遞增”，這種協(xié)議通常是和第三方簽訂，把開發(fā)商摘得一干二凈。

你連沖個(gè)理發(fā)年卡都會擔(dān)心發(fā)廊倒閉，憑什么相信這個(gè)第三方公司能持續(xù)盈利十年八年，并且永不翻臉？

更多的可能是，頂多在最初兩三年能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，往后就聽天由命了。

公寓，稅費(fèi)到底多高？

你只知道公寓稅費(fèi)高，但可能不知道到底有多高。

同樣以廣州為例：

契稅:房子總價(jià)的5%（買方付）

營業(yè)稅:房子總價(jià)的5.5%（賣方付）

土地增值稅:房子總價(jià)的1%（賣方付）

所得稅:（房子現(xiàn)值–房子原值）*20%（賣方付）

印花稅:房子總價(jià)的萬分之10（買賣方各承擔(dān)一半）

房屋交易手續(xù)費(fèi):房子總價(jià)的1 .9%（買賣方各承擔(dān)一半）、

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi):550元

交易產(chǎn)生稅費(fèi)高達(dá)15%-20%，其中賣方稅費(fèi)大概占房子總價(jià)的7%-10%。

我知道你想說，我可以把稅費(fèi)加到買方上。實(shí)際上，無論誰來買單，都意味著同等售價(jià)的房子，稅費(fèi)越高，你到手的錢就越少，增值利潤部分至少被稅吃掉三分之一。

而且雞肋的功能和價(jià)值，買方還要負(fù)擔(dān)如此高的稅負(fù)，接盤俠數(shù)量會更少，與你而言轉(zhuǎn)手更難了。

“低進(jìn)高出，快買快賣”的投資門道，在公寓上并不適用。

總之，如果你深讀這不買公寓的四大理由，還是抑制不住要買公寓的心，那我也不攔你。

買的時(shí)候請捫心一問：你那「自住不足，辦公不通，投資不利，轉(zhuǎn)手不暢」的公寓，真的值那個(gè)價(jià)嗎？

再啰嗦一句：你每天路過的街邊中介門店有掛牌二手公寓嗎？能快速成交嗎？？