資料來(lái)源：三重生活周刊

2020年最后一天，央行和銀保監(jiān)會(huì)向銀行發(fā)布了關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)貸款的新要求的文件。

對(duì)于計(jì)劃買房的人，以后申請(qǐng)房貸的難度將會(huì)有所增加。

這份名為《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)中資銀行的房地產(chǎn)貸款劃出了兩道紅線，一條是房地產(chǎn)貸款占比上限，一條是個(gè)人住房貸款占比上限。前者主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，限制銀行資金過(guò)度流向開發(fā)商，而后者和購(gòu)房者個(gè)人息息相關(guān)，從村鎮(zhèn)銀行到大型銀行，個(gè)人住房貸款的占比上限從7.5%到32.5%不等。

對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這到底意味著什么呢？最直接的影響在于，部分銀行發(fā)放房貸的規(guī)模將會(huì)受到限制，如果銀行之前發(fā)放個(gè)人房貸的占比較高，甚至超過(guò)了央行此次規(guī)定的紅線，那么銀行就必須在過(guò)渡期之內(nèi)，逐漸調(diào)整到規(guī)定范圍之內(nèi)，那些放房貸占比接近紅線的銀行，以后也必須控制房貸的增長(zhǎng)速度。所以，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行收緊放貸規(guī)模，顯然會(huì)增加申請(qǐng)房貸的難度。

如果嚴(yán)格按照新的紅線要求，個(gè)人房貸會(huì)受到多大沖擊呢？央行按照銀行規(guī)模大小設(shè)置了不同的紅線要求，以去年上半年的數(shù)據(jù)來(lái)看，在大型銀行中，建行和郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人房貸占比超過(guò)了32.5%的紅線要求，按照新規(guī)，這兩家銀行的個(gè)人房貸需要在過(guò)渡期之內(nèi)慢慢調(diào)整到紅線之內(nèi)，這也就意味著，這兩家銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)可能會(huì)有所收緊。

《都挺好》劇照

其余幾家大型銀行，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行均滿足了新的監(jiān)管要求，個(gè)人房貸占比低于紅線2個(gè)百分點(diǎn)左右，雖然尚未觸線，但是繼續(xù)擴(kuò)大房貸規(guī)模的空間也不寬裕。從中型銀行來(lái)看，招商銀行、興業(yè)銀行都超過(guò)了紅線，這兩家銀行的個(gè)人房貸也需要調(diào)整到紅線之下，浦發(fā)銀行和中信銀行距離紅線不到1個(gè)百分點(diǎn)。

從上述這些大中型銀行的房貸業(yè)務(wù)來(lái)看，雖然真正超過(guò)紅線的只有4家，但是接近紅線的銀行數(shù)量并不少，這也就意味著，如果要滿足監(jiān)管新規(guī)，很多大中型銀行都必須對(duì)個(gè)人房貸規(guī)模有所控制，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這就意味著將來(lái)申請(qǐng)房貸的難度將會(huì)有所上升。

更深層次的影響還在于，房貸利率也有可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的上漲。因?yàn)橘Y金價(jià)格由供需關(guān)系來(lái)決定，如果房貸規(guī)模收緊，有限的房貸資源，只能優(yōu)先滿足出價(jià)更高的購(gòu)房者。另外，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)渡過(guò)了疫情的沖擊，2021年的經(jīng)濟(jì)將會(huì)企穩(wěn)反彈，貨幣水龍頭也會(huì)有所收緊，隨著資金供給收縮，資金價(jià)格將不再繼續(xù)下行，甚至不排除有上漲的可能。從LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）的走勢(shì)來(lái)看，從去年5月份以來(lái)，LPR利率已經(jīng)終止了連續(xù)下降的勢(shì)頭，8個(gè)月保持利率不變。

《安家》劇照

去年年初，由于市場(chǎng)上資金面充足，房貸利率也保持下降趨勢(shì)，但是從去年下半年以來(lái)，隨著市場(chǎng)資金面收緊，LPR利率終止了連續(xù)下降的趨勢(shì)，房貸利率也開始上漲，國(guó)內(nèi)很多地方的首套房利率都出現(xiàn)了小幅反彈。進(jìn)入2021年之后，市場(chǎng)的整體資金面比去年會(huì)更加收緊，加之銀行的個(gè)人房貸規(guī)模受到控制，個(gè)人房貸利率還有可能小幅反彈。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果今年申請(qǐng)房貸，一方面銀行的額度可能會(huì)相對(duì)收緊，同時(shí)房貸利率還有可能上升，購(gòu)房難度將會(huì)加大。

央行和銀保監(jiān)會(huì)設(shè)置房貸紅線，還有可能對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)帶來(lái)沖擊，增加房?jī)r(jià)的下行壓力。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的走勢(shì)和銀行住房貸款有非常密切的聯(lián)系，房?jī)r(jià)上漲很大程度上依靠房貸增速來(lái)支撐。

從過(guò)去10年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)大漲的周期之內(nèi)，基本上都伴隨著房貸大增，反之，房?jī)r(jià)低迷的時(shí)候，房貸增速也會(huì)明顯放緩。2009年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大漲，當(dāng)年的個(gè)人房貸增速高達(dá)40%，2012年樓市低迷，當(dāng)年個(gè)人房貸增速僅為12%。經(jīng)過(guò)了幾年低潮之后，房?jī)r(jià)在2016年再度大漲，當(dāng)年個(gè)人房貸增速高達(dá)36.7%。隨著“房住不炒”政策正式出臺(tái)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅趨緩，最近幾年的房貸增速再度回落，2019年的個(gè)人房貸同比增長(zhǎng)16.7%，如果按照新的紅線要求，個(gè)人房貸增速還將繼續(xù)放緩，房?jī)r(jià)將失去重要支撐。

央行此次對(duì)銀行的房地產(chǎn)貸款設(shè)置紅線，本意并不是為了打壓房?jī)r(jià)，主要是為了預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)沖擊金融市場(chǎng)，提前將銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)限制在一定規(guī)模之內(nèi)，避免銀行貸款過(guò)度集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)，萬(wàn)一將來(lái)房?jī)r(jià)大幅下跌，可以盡量減輕銀行遭受的損失，避免爆發(fā)大規(guī)模的金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

去年12月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清發(fā)表《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》，文中有一段專門論述房地產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)的關(guān)系，郭樹清認(rèn)為，“上世紀(jì)以來(lái)，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機(jī)前，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款超過(guò)當(dāng)年GDP的32%。目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀?！?。

對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展了30多年之后，現(xiàn)在也到了必須提前預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)刻，監(jiān)管層此時(shí)設(shè)置房貸紅線，就是為了在房地產(chǎn)和中國(guó)金融乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)之間筑起一道防火墻。

不過(guò)，更現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)在于，央行為了避免房?jī)r(jià)下跌給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)置了重重紅線，但是控制銀行房貸增長(zhǎng)，反過(guò)來(lái)又有可能增加房?jī)r(jià)下跌的壓力，使房?jī)r(jià)下跌具備自我實(shí)現(xiàn)的可能。又要預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，又不能急踩剎車，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控始終是刀尖上的舞蹈。對(duì)于買房者而言，買房的難度越來(lái)越大，同時(shí)還要擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，也更是左右為難。