資料來(lái)源：時(shí)代的金融作者：陳澤潤(rùn)

圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

“以前他們(購(gòu)房者)想買，有人親自(海陵島)來(lái)，有人來(lái)找我們，但現(xiàn)在沒有人問。

”嘉偉（化名）是土生土長(zhǎng)的陽(yáng)江人，現(xiàn)在在主城區(qū)江城做房產(chǎn)中介，主攻那里的一二手房，但也覆蓋其它區(qū)域，包括海陵島。

陽(yáng)江是一座廣東小城，最有名的“特產(chǎn)”有刀剪、豆豉以及一望無(wú)際的碧海藍(lán)天。這座旅游城市，擁有458.6公里的海岸線，其中大陸岸線323.5公里，海島岸線135.1公里，后者主要由海陵島貢獻(xiàn)。盡管海島岸線的長(zhǎng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于大陸岸線，但只有登上海陵島，才能看到陽(yáng)江最美的海。

海陵島曾連續(xù)三年被“中國(guó)國(guó)家地理”雜志評(píng)為“中國(guó)十大最美海島”之一，也是國(guó)家最高級(jí)別的5A旅游景區(qū)。

中國(guó)的旅游地產(chǎn)在2010年和2016年左右曾迎來(lái)了兩波應(yīng)激性的發(fā)展，海南、云南和山東是房企們的最愛，但海陵島也不差。身為陽(yáng)江的旅游資源擔(dān)當(dāng)，小小的海陵島，早已吸引了保利、恒大、碧桂園、龍光、敏捷和其它大大小小的房企。

嘉偉6月24日告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，在2019年，依然有很多人來(lái)海陵島買房，不止外地客，也包括不少本地人。那段時(shí)間，經(jīng)常有人主動(dòng)向他咨詢海陵島的房子，帶著客戶跨?？捶恳膊皇且患迈r事，即便海陵島離他工作地點(diǎn)足足超過了25公里。

然而，投資降溫疊加疫情的影響，如今海陵島上的房子，已經(jīng)沒有那么吃香了。

“以前很多人買，現(xiàn)在問都沒人問了”

近日，海陵島保利銀灘一棟面積為190.88平方米的雙層別墅，在阿里拍賣平臺(tái)上進(jìn)行司法拍賣，起拍價(jià)221.57萬(wàn)元，按此計(jì)算單價(jià)約為11608元/平方米。盡管對(duì)比評(píng)估價(jià)格，這套別墅的起拍價(jià)已經(jīng)打了八折，但耗時(shí)24小時(shí)的競(jìng)價(jià)周期內(nèi)，無(wú)人報(bào)價(jià)，最終流拍。

時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2021年以來(lái)，海陵島的房源在阿里拍賣平臺(tái)前前后后開展了6場(chǎng)拍賣，涉及4套房子。其中，1套流拍，3套至少經(jīng)過1-2次的流拍和降價(jià)，才在最后一次拍賣中順利尋到買家。

“深坑！”這是阿宏（化名）看到阿里拍賣平臺(tái)上海陵島的房源時(shí)，不假思索作出的唯一評(píng)價(jià)。阿宏也是陽(yáng)江本地人，目前在廣州經(jīng)營(yíng)一家公司，但多年的研究使得他在地產(chǎn)投資方面頗有心得。

從投資的角度來(lái)說(shuō)，阿宏最愛的是大灣區(qū)，最近兩三年他走遍了各大熱門城市，尤以深圳和廣州最受青眼相加。盡管陽(yáng)江是他的家鄉(xiāng)，但他并不看好這里房地產(chǎn)，而海陵島更是不在他的考慮范圍之內(nèi)。

海陵島在行政上的準(zhǔn)確名稱是海陵島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，為陽(yáng)江下轄的一個(gè)開發(fā)區(qū)，在1992年經(jīng)廣東省政府批準(zhǔn)設(shè)立。全島綠化覆蓋率達(dá)到96%以上，島上全年平均氣溫22.3℃，年晴天310天，海水浴時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，旅游業(yè)是海陵島的主要產(chǎn)業(yè)。

疫情發(fā)生前的2019年，海陵島全年共接待游客1000.2萬(wàn)人次，首次突破千萬(wàn)大關(guān)；而疫情發(fā)生后的數(shù)據(jù)較為零散，2021年春節(jié)期間游客數(shù)量為30.8萬(wàn)人次，五一假期首日則超過10萬(wàn)人次。

第七次全國(guó)人口普查結(jié)果顯示，海陵島的常住人口為78376人，與2010年第六次全國(guó)人口普查的76082人相比，10年僅增加2294人；而作為陽(yáng)江主城區(qū)的江城，常住人口673984人，對(duì)比2010年增加了138758人。

江城是陽(yáng)江的繁華區(qū)域，也是陽(yáng)江樓市的熱門置業(yè)板塊。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，在阿里拍賣平臺(tái)上，江城區(qū)法拍房的競(jìng)價(jià)結(jié)果也是流拍次數(shù)多于成交次數(shù)，但對(duì)比普通房源，法拍房因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)更高，流拍的概率也更大。即便如此，對(duì)比海陵島，江城區(qū)的居住用房依然更受歡迎，在所有成交的房子中，第一次拍賣便順利尋得買家的數(shù)量占比接近一半。

“疫情影響很大。”在江城做房產(chǎn)中介的嘉偉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)說(shuō)道，但他表示，江城樓市從去年5月份就開始恢復(fù)，但海陵島的樓市似乎還未緩過勁兒來(lái)，“以前他們（購(gòu)房者）想要買（海陵島），有些會(huì)直接過去，有些就會(huì)過來(lái)找我們，但現(xiàn)在問都沒人問了”。

“現(xiàn)在是價(jià)格最低的時(shí)候?！焙Ａ陯u當(dāng)?shù)氐闹薪楦嬖V時(shí)代財(cái)經(jīng)，海陵島的房子是投資房，因?yàn)橐咔橛绊?，很多業(yè)主都在低價(jià)拋售，2019年二手房?jī)r(jià)大約8000元/平方米，今年已經(jīng)降至6000元/平方米，降幅高達(dá)25%。

“萬(wàn)一暴漲了呢？誰(shuí)都不想這時(shí)候賣掉海南房子”

陽(yáng)江只是中國(guó)旅游市場(chǎng)大盤中的小小一隅。疫情發(fā)生前的2019年，中國(guó)全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入6.63萬(wàn)億元，而陽(yáng)江僅為349.39億元。中國(guó)文化和旅游部每個(gè)季度和年度都會(huì)發(fā)布《全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，公布全國(guó)和50個(gè)重點(diǎn)旅游城市的星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。這其中被單列出來(lái)統(tǒng)計(jì)的50個(gè)重點(diǎn)旅游城市，是中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的城市，陽(yáng)江并未上榜。

相比陽(yáng)江，這50個(gè)重點(diǎn)旅游城市才是旅游地產(chǎn)的投資高地。國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在北部灣、粵港澳、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中部、云貴川渝等六大區(qū)域，而50個(gè)重點(diǎn)旅游城市也主要分布于這些區(qū)域。

而近幾年，新增旅游地產(chǎn)項(xiàng)目亦主要分布在上述區(qū)域，其中尤以北部灣的海南較為突出。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2012-2019年，海南每年新增文旅地產(chǎn)項(xiàng)目占全國(guó)整體比例最小約8%，最高曾達(dá)45%。

海南全省陸地總面積3.54萬(wàn)平方公里，其中海南島占去了3.39萬(wàn)平方公里，其房地產(chǎn)項(xiàng)目多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

當(dāng)購(gòu)房者向海南當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介或銷售咨詢買房事宜時(shí)，他們一般會(huì)先得到一張海南島的地圖，該地圖以北緯18°為界，將海南島劃分為兩個(gè)板塊，其中北緯18°以南僅包括三亞市、樂東縣、保亭縣和陵水縣。

北緯18°以南實(shí)際上為熱帶區(qū)域，它不僅是游客過冬的地方，也被視為最值得投資的旅游地產(chǎn)板塊。按照發(fā)展成熟度及房?jī)r(jià)從高到低排序，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在三亞市的亞龍灣、海棠灣，以及陵水縣的香水灣和清水灣。

小雪（化名）是海南的一名資深房產(chǎn)中介，她告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，疫情之后海南的游客確實(shí)變少了，但這并不妨礙房子的暢銷，“在這邊買房的基本上都是外地人，疫情之后大家更珍惜生命，重視環(huán)境質(zhì)量了，人們開始有享受的需求，（他們）就越來(lái)越向往這個(gè)地方”。

她以海棠灣舉例，去年以來(lái)賣得“非常好”，現(xiàn)在剩下的房源已經(jīng)不多?！澳闳绻獊?lái)看房的話，喜歡的項(xiàng)目不一定都有房源，我可能要提前半個(gè)月幫你做好攻略?！?/p>

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年海南全省實(shí)現(xiàn)房屋銷售額1232億元，同比疫情之前的2019年，僅下降3.4%；而今年1-5月份，全省銷售527億元，比2020年同期增加83%，比2019年增加9.84%。

不過，三亞2020年房屋銷售額同比出現(xiàn)30.7%的下跌，但陵水則出現(xiàn)了68.8%的上漲。值得一提的是，海南省的省會(huì)?？谠?020年也出現(xiàn)了8.4%的增長(zhǎng)。

房?jī)r(jià)方面，2019-2021年，三亞和陵水上漲趨勢(shì)明顯。2021年1-5月，三亞房?jī)r(jià)達(dá)到了33574元/平方米，陵水則為30434元/平方米；而2019年三亞為25321元/平方米，而陵水為24661元/平方米。

“旅游地產(chǎn)的房源也有出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況，主要是看不到海的房子，而海景房只會(huì)越來(lái)越貴?！毙⊙┱f(shuō)。

不過，影響海南旅游地產(chǎn)價(jià)值的并不全是海景或森林，中介或銷售人員跟購(gòu)房者打交道的時(shí)候，總會(huì)提到與自貿(mào)港有關(guān)的各種規(guī)劃、政策等利好，“自由貿(mào)易港法剛通過，誰(shuí)都在觀摩（政策效果），萬(wàn)一（房?jī)r(jià)）暴漲了呢？所以誰(shuí)都不想這時(shí)候賣掉（房子），除非業(yè)主很缺錢?！?/p>

“好的非常好，差的基本上就倒閉了”

然而，并不是所有的旅游地產(chǎn)都像海南的一樣，銜著政策的金鑰匙。

李玲（化名）是云南人，由于省內(nèi)旅游資源豐富，身為旅游地產(chǎn)從業(yè)者的她，時(shí)不時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目換個(gè)工作城市。去年，李玲剛剛從她的家鄉(xiāng)--位于中緬邊境的著名旅游城市騰沖，被調(diào)往旅游小城澄江。

澄江的面積很小，僅有916平方公里，還不到騰沖的1/5，整座城市2020年末總?cè)丝趦H21.6萬(wàn)人。澄江最著名的旅游資源就是撫仙湖，為珠江源頭的第一大湖，流域面積674.69平方公里。

撫仙湖作為旅游度假區(qū)進(jìn)行開發(fā)的時(shí)間并不是太長(zhǎng)，僅有10余年，目前湖邊在售的地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H有四個(gè)，由龍湖、萬(wàn)科和兩家小型房企打造。

李玲告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在撫仙湖的游客不多，但已處于淡季的尾聲，“從下個(gè)月開始，會(huì)有很多人過來(lái)避暑了?！睋嵯珊耐竞芏蹋瑥?月持續(xù)到10月，相比之下，淡季則長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月。

度假客和投資客向來(lái)是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)買主力，從投資收益的角度講，李玲也不敢打包票房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，“業(yè)主如果考慮二次轉(zhuǎn)手的話，最好買住宅，公寓比較難賣”。

淡季的沖擊是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨的問題，環(huán)渤海地區(qū)的重要港口城市秦皇島也是如此。

身為北方區(qū)域少有的沿海城市，秦皇島深受北京游客的喜愛，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介吳亮（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，這里的游客大約有5成來(lái)自北京，他們基本在5-10月份前往秦皇島游玩，因?yàn)槭患倨谝贿^，北方開始明顯降溫，直到來(lái)年的4月份海水依然太涼，“淡季的時(shí)候，客流量只能達(dá)到旺季的10-20%?！?/p>

不過，吳亮表示，秦皇島的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)比較分化，“社區(qū)概念的項(xiàng)目，比如阿那亞基本不愁客流量，社區(qū)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)做得特別好，可以理解為國(guó)外的小鎮(zhèn)子那種形式，業(yè)主收租也好，未來(lái)出售也有一定增值空間。但有些盤他們只不過是拿了一塊地，建了個(gè)小公寓之類的，就很便宜?！?/p>

實(shí)際上，分化是近幾年旅游地產(chǎn)的一個(gè)大趨勢(shì)?！昂玫姆浅：茫畹目赡芫驮絹?lái)越不對(duì)，差的基本上就倒閉了?！?好好生活創(chuàng)始人、賽博文旅董事長(zhǎng)謝翅表示，用簡(jiǎn)單粗暴的方式開發(fā)旅游地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)過去，未來(lái)要用運(yùn)營(yíng)的思維，“其實(shí)物業(yè)就是持續(xù)經(jīng)營(yíng)才有價(jià)值，如果不去經(jīng)營(yíng)它，物業(yè)就是一個(gè)鋼筋水泥的建筑垃圾?！?/p>

最近十年，中國(guó)的旅游地產(chǎn)獲得了巨大的發(fā)展。2009年12月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，首次明確旅游是戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，此后政策支持不斷。

2016-2018年同樣是具有里程碑意義的年份，除了國(guó)務(wù)院繼續(xù)出臺(tái)政策支持旅游發(fā)展外，全域旅游、特色小鎮(zhèn)等概念得到了有關(guān)政策的支撐；同時(shí)由于那幾年房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)，房企開始尋求普通房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的其他業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，由此旅游地產(chǎn)受到廣泛關(guān)注。

根據(jù)旅游地產(chǎn)觀察的報(bào)告，截至2020年，在TOP100房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有近九成涉足旅游地產(chǎn)。

近兩年，旅游地產(chǎn)的概念相對(duì)冷淡。不過，無(wú)論是謝翅，還是中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁都不認(rèn)為旅游地產(chǎn)到了“退潮期”或“冷淡期”。

“嚴(yán)格來(lái)講，旅游地產(chǎn)不應(yīng)該有這么大的空間、這么大的量，但大家都在做，量起來(lái)以后才發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)承接力沒那么大?！彼味≌f(shuō)，“某種意義上是前些年不應(yīng)該有的‘虛潮’漲得太猛了，現(xiàn)在只是回落到它應(yīng)該有的高度。”

房企開發(fā)思維需要轉(zhuǎn)變，這是謝翅和宋丁的共識(shí)。不過，宋丁認(rèn)為，需要改變思維的不僅是開發(fā)商，還有購(gòu)房者。

實(shí)際上，為數(shù)不少的業(yè)主正在為幾年前買下的旅游地產(chǎn)房子后悔，除了資產(chǎn)保值性不足、使用頻次低，他們往往還會(huì)考慮到由于遠(yuǎn)離市中心導(dǎo)致配套不足的問題，有業(yè)主對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示：“我們準(zhǔn)備把房子賣掉了，拿著錢去租一個(gè)，再也不買了?！?/p>

“旅游地產(chǎn)產(chǎn)品一定和我們?nèi)粘＞幼〉漠a(chǎn)品不是一個(gè)類型，”宋丁表示：“旅游地產(chǎn)的房子不是為了天天住，它就是個(gè)度假地，你要認(rèn)同隔一段時(shí)間過來(lái)度兩天假、平常就放著，我覺得這個(gè)想法是對(duì)的。生活方式就是一個(gè)多元組合的方式。”