房管局提交的電力物業(yè)服務(wù)合同上，物業(yè)費(fèi)0.9元/平方米月，物業(yè)公示及與業(yè)主的《物業(yè)服務(wù)合同》中，物業(yè)費(fèi)1.2元/平方米月。

這到底是什么情況?

業(yè)主：小區(qū)大部分人對(duì)價(jià)格不符不知情

業(yè)主李先生稱，近日，航天逸居小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)向業(yè)主公示了兩份航天逸居小區(qū)備案的“前期物業(yè)服務(wù)合同”。上面顯示：物業(yè)收費(fèi)備案與其公示及實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人郭先生稱，這是經(jīng)業(yè)主要求向長(zhǎng)安區(qū)住建局申請(qǐng)政務(wù)公開得到的兩份前期物業(yè)合同。

“一份備案時(shí)效為2013年4月25日至2016年4月25日，一份為2016年4月25日至2019年4月25日。兩份合同中物業(yè)服務(wù)費(fèi)均為0.9元/平方米·月，但自2012年業(yè)主入住至今，小區(qū)物業(yè)卻一直按1.2元/平方米·月來收。”李先生不解地說。

在其提供的相關(guān)照片中，華商報(bào)記者看到合同中蓋著“西安市長(zhǎng)安區(qū)住房保障和房屋管理局前期物業(yè)備案專用章”，一份蓋章時(shí)間為2013年4月2日，一份為2016年3月28日。

但在小區(qū)物業(yè)辦，華商報(bào)記者看到懸掛著的“小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示牌”上顯示物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.2元/平方米·月。右下方有“陜西省物價(jià)局價(jià)格監(jiān)督檢查分局監(jiān)制”字樣，右上方有“收費(fèi)備案時(shí)效：2012年7月1日至2013年6月30日”。

另外，業(yè)主手冊(cè)上的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也是1.2元/平方米·月。多名小區(qū)業(yè)主證實(shí)，物業(yè)費(fèi)自2012年起，一直按1.2元/平方米·月收取，但公示前大家對(duì)物業(yè)費(fèi)備案及價(jià)格不符不知情。

多名小區(qū)業(yè)主稱，小區(qū)物業(yè)是三級(jí)物業(yè)。在其官網(wǎng)上，也有“具有三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的簡(jiǎn)介。另根據(jù)業(yè)主提供的資料，該小區(qū)為經(jīng)適房小區(qū)。

物業(yè)管理科：業(yè)主說法屬實(shí)

建議向價(jià)格主管部門投訴

對(duì)業(yè)主疑問，7月10日上午，小區(qū)物業(yè)一負(fù)責(zé)人說：“這個(gè)得問我們總公司?！?/p>

7月10日下午，小區(qū)物業(yè)陜西金維物業(yè)服務(wù)有限公司一工作人員回復(fù)說：“備案價(jià)格是0.9元/平方米·月，而我們和業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.2元/平方米·月，這是業(yè)主認(rèn)可的。目前，我也只能解釋這么多了?！?/p>

華商報(bào)記者又致電長(zhǎng)安區(qū)住建部門，一物業(yè)管理科工作人員說：“業(yè)主說法屬實(shí)，該物業(yè)公司在長(zhǎng)安區(qū)房管局的備案價(jià)格確實(shí)為0.9元/平方米·月，但這是我們經(jīng)手的第一起‘房管局備案價(jià)格和物業(yè)收費(fèi)及公示價(jià)格不同’的案例，建議向價(jià)格主管部門投訴?！?/p>

據(jù)了解，物業(yè)收費(fèi)曾實(shí)施房管和物價(jià)部門“雙備案”，在物價(jià)局備案時(shí)需提交在房管部門備案的合同，由其頒發(fā)收費(fèi)許可證。不過，之后，西安市出臺(tái)規(guī)定，自2015年1月下旬起，物業(yè)費(fèi)無需再向物價(jià)部門備案。

價(jià)格和收費(fèi)管理科：沒有備案

建議向住建部門投訴

7月11日，記者致電長(zhǎng)安區(qū)發(fā)改委價(jià)格和收費(fèi)管理科。對(duì)上述問題，一工作人員也先稱物業(yè)收費(fèi)不需要在物價(jià)部門備案。

但對(duì)于房管局備案時(shí)效為2013年4月25日至2016年4月25日的前期物業(yè)服務(wù)合同，該工作人員查詢后說：“沒有備案?！?/p>

至于為何沒有備案?該工作人員則稱不了解，建議向住建部門和區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局投訴。

12日下午，長(zhǎng)安區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局相關(guān)工作人員稱，根據(jù)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條：前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自備案之日起五個(gè)工作日內(nèi)將備案情況書面報(bào)告市物業(yè)管理行政主管部門?！段靼彩形飿I(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第67條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)。

“因此，該問題應(yīng)由物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)管?！痹摴ぷ魅藛T說。

資深物管人士：要求“雙備案”期間未向價(jià)格部門備案屬違規(guī)

華商報(bào)記者向一資深物業(yè)管理人士了解到，自2015年1月20日起，西安市依據(jù)省物價(jià)部門的相關(guān)規(guī)定，頒布并實(shí)施市物發(fā)【2015】15號(hào)文件，取消保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和普通住宅的價(jià)格備案制。

該資深物業(yè)管理人士表示，在2015年1月20日之前一直實(shí)施“雙備案”，如果價(jià)格主管部門認(rèn)為該物業(yè)在“雙備案”實(shí)施期間沒有備案，就屬于違規(guī)。

也有物業(yè)管理人士認(rèn)為，房管部門的備案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.9元/平方米·月，而實(shí)際收取1.2元/平方米·月。物業(yè)應(yīng)向業(yè)主出示1.2元/平方米·月的收費(fèi)依據(jù)，如果沒有則可能涉嫌違規(guī)。

律師說法：是否違規(guī)收費(fèi)要看物業(yè)公司資質(zhì)

陜西海普睿誠(chéng)律師事務(wù)所李耀華律師說，關(guān)于前期物業(yè)備案，《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了向兩個(gè)行政主管部門備案：一是前期物業(yè)服務(wù)合同備案，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起15日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(住建部門)備案;二是物業(yè)收費(fèi)價(jià)格備案，《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和本省物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向價(jià)格主管部門備案。

李耀華說，2012年10月1日起施行的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，住宅物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)且有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)其服務(wù)資質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)類型進(jìn)行收費(fèi)，以高層住宅為例，三級(jí)資質(zhì)是0.9元/平方米·月，二級(jí)資質(zhì)是1.2元/平方米 月。2014年9月1日起施行的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和之前的規(guī)定一致。2015年1月20日，西安市物價(jià)局規(guī)定將保障性住房物業(yè)收費(fèi)明確為實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

“雖然航天逸居小區(qū)在住建部門備案的物業(yè)費(fèi)價(jià)格0.9元低于實(shí)際收取的1.2元，但價(jià)格主管部門不能僅依據(jù)在住建部門的備案合同進(jìn)行處罰。”李耀華說，是否構(gòu)成違規(guī)收費(fèi)除了看1.2元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是如何構(gòu)成的，2015年1月20日前是否經(jīng)過物價(jià)部門備案，還主要看物業(yè)公司的服務(wù)資質(zhì)。如果物業(yè)公司和業(yè)主在合同中約定了0.9元基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)加0.3元的增值服務(wù)費(fèi)，就沒有超過備案的價(jià)格。如果沒有這樣的合同約定，那就要看物業(yè)公司的資質(zhì)。如果不具有二級(jí)資質(zhì)而收取了1.2元，那就構(gòu)成違規(guī)收費(fèi)，價(jià)格主管部門可責(zé)令清退并進(jìn)行處罰。

“我省及西安市的物業(yè)收費(fèi)規(guī)定較多，有的規(guī)定不夠明確，需要價(jià)格主管部門、住建部門在修訂相關(guān)規(guī)定時(shí)考量，做好政策銜接?！崩钜A律師說。 華商報(bào)記者 付啟夢(mèng)