“前海寫字樓空置率為65.7%”，“平安金融中心一次性租賃10層”.今年以來，網(wǎng)絡(luò)上不斷傳出關(guān)于深圳寫字樓空置率高的企業(yè)的聲音，甚至通過“空置率”使深圳經(jīng)濟(jì)衰落，引起了很多關(guān)注和討論。

真實(shí)情況到底怎樣？如何客觀、理性地看待寫字樓空置現(xiàn)象？近日，深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向公眾辟謠，深圳衛(wèi)視&壹深圳客戶端記者也向?qū)I(yè)人士進(jìn)行了求證。

最近有些媒體稱，“深圳寫字樓空置率超過20％”、其中“前海空置率高達(dá)60％”，對此，深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是嚴(yán)重不實(shí)的報(bào)道，有誤導(dǎo)社會之嫌。

市住建局向媒體公布的官方數(shù)據(jù)顯示，目前深圳寫字樓的平均空置率為15％左右。目前，國際化大都市的寫字樓空置率普遍在10%-20%之間。因此總體上看，深圳寫字樓空置率目前仍處在正常合理區(qū)間。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人王鋒、深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)特區(qū)研究中心副主任袁易鳴，長期關(guān)注并研究深圳寫字樓經(jīng)濟(jì)，來聽聽他們的權(quán)威分析。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人 王鋒

深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)特區(qū)研究中心副主任 袁易鳴

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今年以來，深圳寫字樓空置問題引發(fā)多方關(guān)注，您怎么看？

王鋒

第一，深圳建市僅40年歷史，與其他大城市相比，仍處于大開發(fā)、大建設(shè)階段，城市功能布局仍在不斷完善，多個寫字樓供應(yīng)重點(diǎn)片區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口仍在逐步聚集階段。隨著公共配套及商務(wù)辦公配套設(shè)施逐步完善，預(yù)計(jì)這些片區(qū)的寫字樓空置率將回落。

第二，深圳寫字樓市場潛在需求大。2019年上半年，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)12133.92億元，同比增長7.4%，分別高于全國和廣東省1.1和0.9個百分點(diǎn)。特別是先進(jìn)制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)表現(xiàn)亮眼，分別增長10.3%和11.0%，顯示了深圳較好的高質(zhì)量發(fā)展勢頭和較強(qiáng)的增長韌性。隨著我市營商環(huán)境持續(xù)改善和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等利好的逐步顯現(xiàn)，寫字樓潛在需求還將持續(xù)增長，當(dāng)前部分空置情況將逐步消化。特別是前海，對于17萬家注冊企業(yè)來說，目前寫字樓存量遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)未來入駐需求。

袁易鳴

解讀寫字樓空置率，必須綜合多方原因全面看待。其中很關(guān)鍵的就是要看空置時間。如果僅是在某一個時間點(diǎn)上出現(xiàn)了空置，并不能說明什么問題。比如就前海而言，目前還處在起步期和成長期，其中部分寫字樓項(xiàng)目正在逐步竣工、陸續(xù)招商，相關(guān)配套還亟待進(jìn)一步完善，因此一些項(xiàng)目存在暫時性空置是正常的情況。

空置原因也是評判的關(guān)鍵要素。大致可以分為：因結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級需要出現(xiàn)的暫時空置，以及因?yàn)楣┬璨粚ΨQ導(dǎo)致的長期空置。這兩種空置現(xiàn)象存在根本不同，需要區(qū)別對待。

總之而言，簡單粗暴地通過“空置率”唱衰深圳經(jīng)濟(jì)，顯然是經(jīng)不起推敲的。

前海寫字樓六成以上空置？真實(shí)數(shù)據(jù)來了…

據(jù)公開報(bào)道顯示，目前在前海合作區(qū)內(nèi)，完成工程竣工驗(yàn)收備案、具備入伙條件，已投入使用的辦公物業(yè)項(xiàng)目僅10個，建筑面積合計(jì)約58.2萬平方米。而這10個項(xiàng)目中，簽約入駐率達(dá)到九成以上的有5個，占了一半。

其中，早期投入使用的海運(yùn)中心、企業(yè)公館、深港創(chuàng)新中心3個項(xiàng)目的入駐率達(dá)90%，前海夢工場的入駐率更是達(dá)到100%。2018年新入市的前海自貿(mào)大廈、信利康大廈簽約率分別達(dá)到100%、80%。

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如何理性、科學(xué)應(yīng)對寫字樓空置現(xiàn)象？

袁易鳴

寫字樓空置現(xiàn)象確實(shí)需要引起足夠重視。除了官方辟謠外，更重要的還是應(yīng)該加強(qiáng)對寫字樓空置率的研究、診斷、監(jiān)控。

如果說是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型出現(xiàn)的暫時空置，政府部門應(yīng)該通過進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，如精簡審批環(huán)節(jié)等手段，為產(chǎn)業(yè)盡快升級提供便利，降低他們在轉(zhuǎn)換方面花費(fèi)的成本。

如果是因?yàn)楣┬璨粚ΨQ所導(dǎo)致的空置，則需要在寫字樓開發(fā)強(qiáng)度和比重方面更加謹(jǐn)慎，同時加強(qiáng)政策引導(dǎo)。

甲級寫字樓？5A寫字樓？這些概念指的是什么……

寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。

其中，所謂甲級寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)。相比之下，5A寫字樓則是有一套類似于酒店星級評定的標(biāo)準(zhǔn)方法。具體是指智能化5A ，包括OA：辦公自動化系統(tǒng)；CA：通訊自動化系統(tǒng)；FA：消防自動化系統(tǒng)；SA：安保自動化系統(tǒng)；BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。

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作為城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)鏈發(fā)展到高端階段的必然選擇，寫字樓承載的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間將吸引頭部企業(yè)、創(chuàng)新研發(fā)企業(yè)、專業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐聚集，由此形成總部經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)圈。而與寫字樓相對應(yīng)的是工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園，主要為制造型企業(yè)提供生產(chǎn)空間。

寫字樓空置現(xiàn)象客觀存在，不容忽視，而深圳相關(guān)部門也已經(jīng)在行動。

6月17日，深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局就正式印發(fā)了《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進(jìn)企業(yè)回歸辦公用房租金補(bǔ)貼辦法》的通知。其中提出，在前海片區(qū)達(dá)到一定條件的租戶，每年可獲得高達(dá)500萬元的辦公用房租金補(bǔ)貼，并且可連續(xù)享受三年。

此外，據(jù)王鋒介紹，市住建局目前正會同相關(guān)部門加快推動房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。其中，研討的一大重點(diǎn)就是合理調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對部分寫字樓供應(yīng)較為集中、空置率較高的區(qū)域，合理調(diào)整建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和建設(shè)時序，引導(dǎo)部分已出讓未建的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地調(diào)整變更為居住用地，按規(guī)定建設(shè)普通商品住房和可銷售的人才住房。

隨著粵港澳大灣區(qū)“虹吸效應(yīng)”的不斷釋放，越來越多的總部企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)以及研發(fā)中心、銷售中心、結(jié)算中心等正在落戶深圳，對寫字樓的需求將會進(jìn)一步增加，也將會不斷增添深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新活力。