作家：縱橫論詩

說這幾天發(fā)生的事。

最近，不少住宅企業(yè)為了加快資金董事長的速度，推出了特別包。

正好看到有一認(rèn)識的房企銷售人員在朋友圈發(fā)了一條信息：“又要延遲一年退休了，明天一早去售樓部聊天喝茶”。后來詢問得知，原來是她去年底在這個項目買了一套房子，現(xiàn)在開發(fā)商為了盡快脫手，把所有剩余的房源以6.5折進行銷售，100萬就損失了35萬，不就相當(dāng)于要多奮斗一年了嘛。

說實話，雖然眼下樓市轉(zhuǎn)冷，但也不至于突然一下降這么多，后來了解得知，周邊有太多同質(zhì)化的房子，為了搶跑，不把價格降到位自然是沒人出手。但反觀區(qū)域內(nèi)的其他非同類產(chǎn)品，價格其實沒啥變化，這里也給我們一個啟示，什么樣的房子都受歡迎的時代已經(jīng)過去，不同的產(chǎn)品其價值將會越來越分化。

未來10年，要弄清人們對未來住房產(chǎn)品需求的差異變化，這兩點不可忽視。

1.老齡化情況。

通過統(tǒng)計新中國成立以來的人口出生數(shù)據(jù)可知，自1962年以來，我國進入了為期十多年的人口出生高峰期，每年都有2000多萬人，要知道，在1961年，我們的出生人口還不到1000萬，這意味著從2022年以后，將迎來連續(xù)10多年的人口退休高峰期，這與“七普”公布的老齡人口數(shù)據(jù)基本吻合。

數(shù)據(jù)還顯示，已經(jīng)有12個省65歲以上的老人占比超過14%，進入深度老齡化，其他17個省65歲老人占比也超過7%，隨著未來十多年的退休高峰到來，老人占比將進一步加速。2021年，60歲以上老人大約2.6億，不止一家機構(gòu)預(yù)計，2030年，我國60歲以上老人將占到25%以上，按現(xiàn)在的總?cè)丝谒悖磥?0年預(yù)計再增加1億老人。誰都知道，老年人的住房需求相比年輕人有較大不同，決定了未來住房的發(fā)展形勢。

2.城市化趨勢。

不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)一種現(xiàn)象，20年來的房價整體上是呈現(xiàn)“螺旋式”上升的，且絕大部分的房子都是“一漲俱漲”，比如說主城區(qū)的房子先漲，然后又蔓延到其他區(qū)域，新房子先漲，接著老房子跟漲。但從去年開始，忽然發(fā)現(xiàn)這種持續(xù)多年的情況有了改變，市場開始出現(xiàn)分化，比如說，老房子與同地段的新房子（包括品質(zhì)次新）差價越拉越大。為什么會出現(xiàn)這樣的趨勢？

說到底，這是因為城市化已經(jīng)進入新階段。從1998年到2020年這段時間，我國城市化率從30%上升至64%，差不多平均每年都有1.5個百分點的城市化速度，換言之，平均每年都有2000萬人進城。在大量的住房需求作用下，城市里什么樣的房子都有人要，舉個例子，比如你想把老舊的房子賣掉了換新房，雖然你不怎么喜歡這個老戶型，也不喜歡小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，包括環(huán)境，但由于進入城市各種經(jīng)濟條件的人都有，為了在城市落下腳，自然有一批人是能接受你給出的價位、你的房型及環(huán)境，屬于你房子的受眾。

不過，這種情況在未來將發(fā)生變化。原因在于，目前離初級發(fā)達普遍70%的城市化率標(biāo)準(zhǔn)比較近了，未來農(nóng)村進入城市的人口已然不多，正如經(jīng)濟學(xué)家任澤平報告所言，未來10年的城市化將以城市之間的流動為主，主要流入大城市群和大都市圈。說白了，都是城里人，不過是“人往高處走”罷了，對于居住的需求不再僅僅是套房子就行，不再是什么房子都要的時代了。

所以，根據(jù)“需求決定價值”原理，既然需求分析出來了，未來什么樣的房子最貴重也就清楚了。中國未來10年，這3類房子成“奢侈品”，懂行人已在“悄悄”下手。

第一類，電梯洋房。

洋房具有樓層低，密度低特點，相較于過去那種雖然是多層住宅，但很多都沒有電梯，對于老齡化社會來說，上了年紀(jì)的人走平路都可能摔跟頭，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，65歲以上老人因傷致死的首要因素就是“跌倒”。毫無疑問，上下樓更是比較吃力也增加了遇險概率，隨著老齡人口的迅速增加，電梯的洋房的需求會明顯增加。

有人說，高層住宅不是也可以選擇低樓層嗎？對此，網(wǎng)易曾針對老年人的居住需求進行了專門的調(diào)研，數(shù)據(jù)顯示，有77.5%的老人對光照、通風(fēng)、溫度濕度比較在意，位列各項指標(biāo)之首高層住宅的低樓層在光照等方面顯然不及低密度的洋房。

不過，洋房相對于高層住宅來說，由于得房率高，居住舒適度高，其價格自然也會高出一些，一般在10%左右。不難預(yù)計，現(xiàn)在城里到處都是高層住宅，電梯洋房又比較稀缺，隨著老年人口越來越多，電梯洋房的價值會越來越高，成為很多人眼中的“奢侈品”。

第二類，依山傍水的公園房。

萬達創(chuàng)始人王健林曾說，在城市里，未來房子越靠近江、河、湖、海、公園、濕地、綠山等地就越值錢。其實，他說的這些地方有一個共性：空氣新鮮、水資源豐富，是高品質(zhì)生活的必要件。通過這兩年的“病情”可知，很多城市的二手房掛牌量創(chuàng)歷史新高，其中有一個重要原因就是大家覺得自己居住的環(huán)境不盡如人意，活動空間不夠，而新置換的房子，很多人就把山、水資源考慮進去了。

依山傍水的公園房有3個明顯優(yōu)勢：1.空氣確實很好。有機構(gòu)做了一份城市負(fù)氧離子的比較分析研究報告，經(jīng)過22個月的持續(xù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，城市郊區(qū)的山上負(fù)氧離子高于城區(qū)約5-6倍，其中小離子占80%，中離子占20%，需要說明的是，城區(qū)的中離子含量近乎為零；2.老年人鍛煉身體必不可少，現(xiàn)在城市的公園基本都配備了各類健身器材，在綠樹成蔭的環(huán)境里跑步、活動筋骨，有利于身體的保養(yǎng)和恢復(fù)；3.不僅是老年人，現(xiàn)在很多中青年人由于學(xué)習(xí)、工作壓力大，同樣也需要在青山綠水的公園里鍛煉釋壓，所以，我們在公園里經(jīng)?？吹讲簧倌贻p人的身影。說白了，房子的價值絕不是鋼筋混泥土，還體現(xiàn)在周邊像公園這樣自帶宜居屬性的因子，同樣，隨著城市人口密度越來越大，這類房子也將進一步走俏。

第三類，城郊結(jié)合部的別墅。

說到奢侈品，自然不能少了別墅。說實話，像城中的別墅不僅極少且死貴之外，空氣這些宜居屬性比郊區(qū)差遠了。所以，當(dāng)不少人有錢了以后，就會選擇在城郊結(jié)合部地段購買別墅，當(dāng)時在那里買一套別墅不過只有市區(qū)普通小面積房子的成本。不過，隨著時間推移，郊區(qū)的別墅價值也越來越稀缺。分析原因不難發(fā)現(xiàn)：

1.人人都有一個別墅夢。住久了高層住宅的人都知道，樓上的叮咚噪音、等電梯煩躁、不接地氣、養(yǎng)只寵物都不方便，更別說實現(xiàn)自己的田園夢，別墅則可以解決這些弊端。所以，有建筑專家表示，但凡有一定經(jīng)濟條件的人，會隨著高層住宅設(shè)施設(shè)備的老化而逐步搬離，別墅無疑是他們的一個重要去處。

2.高收入群體越來越多，對別墅需求持續(xù)增加。經(jīng)濟在發(fā)展，家庭的收入也在提高，根據(jù)《胡潤財富報告》的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，我國有3300萬戶家庭屬于中產(chǎn)階層，其中新中產(chǎn)達1000萬戶，新中產(chǎn)家庭的凈資產(chǎn)中位數(shù)為370萬，處于快速的增長過程中，無疑，隨著收入增加，越來越多的中產(chǎn)都將是別墅需求的潛在競爭者。

3.別墅需求持續(xù)增加，但因“限墅令”持續(xù)發(fā)揮作用，現(xiàn)在很多城市基本都不審批別墅，蓋住宅也是建高層，別墅的供需矛盾將會長期存在，所謂物以稀為貴，未來郊區(qū)的別墅可能是“一墅難求”。

4.“逆城市化”規(guī)律。從發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)驗看，到城市化后期，富人大都不住城區(qū)，而是選擇住郊區(qū)的別墅。我們現(xiàn)在不同的是，比如像相關(guān)的社區(qū)醫(yī)生等配套還沒那么發(fā)達，當(dāng)然，隨著時間推移，這些短板肯定都能補上，郊區(qū)富人化是一個趨勢。

總體來說，長期看，我們不缺房子，而是缺更符合經(jīng)濟發(fā)展、人體健康和社會人口年齡結(jié)構(gòu)等屬性需求的房子。宜居房需求越來越多，而產(chǎn)品又比較少，自然是“少則為貴”。所以，有懂行人就表示，未來10年，上面提到的這3類房子將成為“奢侈品”，且已在條件具備的情況下“悄悄”下手，經(jīng)?？梢钥吹接猩磉叺娜?，人住在市區(qū)以方便工作、孩子上學(xué)，而在郊區(qū)買了洋房、別墅等房子，其中有很多就是為自己以后養(yǎng)老做打算。那么，你也是這樣想的嗎？說說緣由。