門/單元

多聽成功事例會更有斗志,這時再聽失敗的事例會變得更聰明。

盡管過去10年、30年、50年里買房的絕大多數(shù)人都賺了幾倍、幾十倍,但也有虧的血本無歸或高位占崗幾十年。今天就給大家分享一些類似案例!

短期上漲過多的樓盤會回調(diào)

廊坊永清國瑞生態(tài)城2014年10月高層住宅開盤價6300元,到2017年4月的高位也達(dá)到20000元,目前高層住宅的均價只有10500元。2014年之前買的,如果在2017年最高點賣掉就大賺,現(xiàn)在也仍然賺錢,只是在2017年最高點買的人,就比較郁悶。

廊坊固安永定河孔雀城高層住宅2011年9月開盤價是6500元,一路跌到2012年4月5000元,但到2017年4月歷史最貴時漲到了22000元,目前最新的售價是15500元。盡管后面幾年推出的高層住宅品質(zhì)有很大提升,但價格波動非常大。

張家口的新東亞城市花園高層住宅2015年5月開盤價4900元,到2017年5月最高位11700元,目前的售價是6999元。

類似情況在天津、石家莊、鄭州的郊區(qū)也有一些,甚至連接北京的郊區(qū),近3年內(nèi)也有跌幅在20-30%的樓盤。因此,短期內(nèi)上漲過多的樓盤,要謹(jǐn)慎進(jìn)入,否則容易高位站崗。但這些城市已經(jīng)跌了超過3年,下跌的幅度和深度超過了2012-2014年那一輪,已經(jīng)處于歷史低位,遇到特別劃算的樓盤反而可以買入。另外,就算是在2017年的高點,北京、天津、鄭州、石家莊等城市中心的老二手房和遠(yuǎn)郊一些價格比較低,在2014-2017年沒什么漲過的區(qū)域和樓盤也是可以買入。

在我看來,中國經(jīng)濟(jì)每年的相對值增長都9%左右(GDP都是扣除通脹算法,把通脹算上后的相對值就跟通常所算的房價波動一樣),那么弱二線和三線城市每年的房價漲幅就應(yīng)該在這個水平,一二線城市因為吸了大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)和四五線城市的購買力,所以漲幅會在10%以上。所以,弱二線和三線城市的房價6-8年翻倍、一二線城市房價5年左右翻倍是正常的。所以一線城市房價短期漲幅超過1倍必然會回調(diào),但是長期不漲,必然要積累新一輪的漲勢。對于絕大多數(shù)城市住宅來說,只要不去搶高點,在一輪超過2年下跌之后,就敢于搶高點,基本上可以穩(wěn)賺不虧。

特殊產(chǎn)品要看周邊購買力

住宅相對大眾化,賺錢十拿九穩(wěn)。但是特殊產(chǎn)品的波動會更大,需要有更多的經(jīng)驗積累。

上海佘山是全國頂級別墅最集中的區(qū)域,2010年中凱曼荼園的開盤均價是13萬/平方米,到2019年4月最新拍賣出的一棟368平方米的別墅均價只有4.6374萬元。同區(qū)域的佘山東紫園2008年開盤價9萬,到2011年也漲到12萬;2018年5月拍出的一棟547平的別墅,均價為4.9262萬元,2019年8月拍出的一棟425.51平方米的別墅,均價為5.6685萬元。由于佘山幾個高檔別墅前幾年都賣了一部分,不敢跌價賣,所以只有拍賣房的數(shù)據(jù)可以比較。由于上海限購,但是拍賣房不限購,所以很多拍賣房的成交價都高于二手房,也就是這幾個成交數(shù)據(jù)已經(jīng)算是高的,如果實際二手房交易還沒能愿意出比這更高的價格。

類似的情況在南京、長沙、成都等郊區(qū)高檔別墅供應(yīng)量較大的地方,都有出現(xiàn)。主要原因是,這些郊區(qū)別墅之前買家主要是港澳臺等在國內(nèi)做工廠和貿(mào)易生意的東南亞華僑購買為主。近10年,隨著國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,以40、50、60為主的華僑所做的生意逐步被市場淘汰,他們也都回到港澳臺東南亞等地,導(dǎo)致這些城市郊區(qū)別墅在過去10年里嚴(yán)重供過于求,房價持續(xù)走低。

近兩年,由于上海大虹橋商務(wù)區(qū)的建設(shè),聚集了大量國內(nèi)企業(yè)的老板和中高管,把徐涇、趙巷的別墅需求帶起來。而原來這兩個地方相對高端一點的人群,也逐步往佘山更高檔的別墅置換,佘山的別墅才逐步有所回升。徐家匯、漕河涇開發(fā)區(qū)的中高端人群對九亭、泗涇、佘山等9號線沿線的別墅也起到了很大的帶動作用。莘莊前灣商務(wù)區(qū)和松江G60科創(chuàng)走廊的發(fā)展,也將帶動周邊新橋、馬橋、洞涇的別墅市場。

還有商業(yè)、寫字樓、文旅地產(chǎn)等,也得看周邊是不是有足夠大的城市帶來的巨大人群需求支撐。如果沒有的話,價格也可能會像佘山的別墅,10年跌掉近70%;但要是跌掉這么多后,看到了城市擴(kuò)張到周邊,反而可以抄底。

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