導(dǎo)語： 如果你考慮在貴陽買別墅，你一定所有銷售眼中最百里挑一的"香餑餑"。 達到當(dāng)天最大量API KEY 超過次數(shù)限制

貴陽一年才賣900多套別墅

先來看看數(shù)據(jù)：

貴陽2020年新建商品住宅成交55930套，成交均價10550元/㎡，而別墅的成交均價是20588元/㎡。

而實際購房過程中，別墅面積遠大于普通住宅，故實際總價應(yīng)該是普通住宅的兩倍不止。

或許也正因為供應(yīng)量少（去年一年僅有17萬平供應(yīng)），也是難得的供應(yīng)量和成交量基本持平的物業(yè)類型。

這樣的稀缺性和需求，導(dǎo)致別墅的房價貴陽樓市在并不景氣的2020年還小漲了2%。

不過就算這樣，別墅還是太少了，按照2020年別墅成交占比所有商品住宅的2%來計算，每一百平米住宅成交，僅有兩平米是別墅。

如果按照去年商品住宅普通高層成交52325套，洋房成交2682套，別墅成交923套來計算：

貴陽基本上每賣出約19套的高層房源，才有1平米的洋房成交；每賣出約2.9套的洋房，才能有1套別墅成交。

也就是說，如果你準(zhǔn)備買別墅，那你算是在貴陽購房者中算是“塔尖”人士了。

（從這個數(shù)字上也可以看出，對于貴陽來說難度比較大的是從高層到洋房的預(yù)算跨越）

對于別墅來說，國家本身就在嚴(yán)控，“限墅令”以及“容積率不得低于1%”之類的要求，也讓別墅小區(qū)特別難找，要么離市中心太遠、要么以合院/疊拼來打個擦邊球，并且大多混雜在洋房/高層小區(qū)中。

再來看看2020年貴陽市別墅成交排名情況。

（2020年貴陽市別墅成交排名）

第一名來自中天吾鄉(xiāng)，當(dāng)然這個項目也是總體的銷冠；第二名龍湖湖山源著，每家200多套/年的成交可謂是占據(jù)了整個別墅市場的半壁江山，斷層式領(lǐng)先。

（當(dāng)然，這兩個價格也確實不算高）

保利公園、美的花溪院子這兩個盤在去年之前都有不錯的表現(xiàn)，不過目前已經(jīng)進入銷售尾聲，故也算是不錯的成交業(yè)績了。

個別樓盤（沒錯說的就是中海映山湖）價格一騎絕塵，實際成交均價突破3萬，個別房源價格突破4萬。也算是占盡了觀山湖區(qū)的房價紅利吧，畢竟這還只是個疊拼，去年也是這一區(qū)域難得的別墅新面孔。

不同預(yù)算選擇什么別墅樓盤

假設(shè)如果我們從從價格來談，怎么去選區(qū)域呢？

預(yù)算200萬內(nèi)，選雙龍以及貴安新區(qū)等；

預(yù)算200-300萬，可選擇花溪、白云；

預(yù)算300萬+，可以選擇烏當(dāng)區(qū)；

預(yù)算400萬+，觀山湖、白云、花溪、烏當(dāng)；

預(yù)算500萬以上，選觀山湖、南明、云巖。

先來看下貴陽部分在售別墅的情況吧：

按理來說，別墅小區(qū)作為高總價房產(chǎn)，自身居住兼顧圈層價值，以下為個人認為的別墅五要素：

鄰里氛圍與圈層：豪宅指標(biāo)

品牌與產(chǎn)品設(shè)計：戶型是否好住、物業(yè)好不好

繁華指數(shù)：五公里內(nèi)的商圈與現(xiàn)有配套

景觀情況：附加值

價格與潛力指數(shù)：現(xiàn)在適不適合買

當(dāng)然，放在今天的文章中也只能做個參考，首先豪宅指標(biāo)對于稍遠一點的項目而言，必須相對寬松一些。

不是說這類項目不是豪宅，而是這類項目更多的是從旅居/度假居住的角度去出發(fā)，你可以理解為高端民宿不一定就比不上五星級豪華酒店。

接下來，看看各個價格段如何選別墅吧！

200萬內(nèi)：貴安新區(qū)、雙龍航空港經(jīng)濟區(qū)

貴安新區(qū)、雙龍航空港經(jīng)濟區(qū)作為貴陽市新興的發(fā)展區(qū)域，目前別墅的價格并不算高。

貴安新區(qū)位置最佳的地段，必然是北師大貴安附屬學(xué)校、貴安醫(yī)院一帶，這附近多洋房/小高層，適合“詩和遠方”的，選擇更往南的中交綠城桃源小鎮(zhèn)，“論理念和講故事都是第一名”。

中交綠城從產(chǎn)品層面，院子大、中式風(fēng)、戶型好各類優(yōu)勢也是非常突出，不過價格不算便宜，200萬內(nèi)只能勉強拿下113平米戶型，走的是品質(zhì)路線。

其實在這一價格段中，極具代表的小別墅樓盤有很多。

100萬起，特別適合選雙龍航空港經(jīng)濟區(qū)。

本身就有大量的別墅群，作為連接貴陽和黔南的過渡區(qū)域，在臨近機場的同時，也有優(yōu)美的自然環(huán)境。（不過位置和周邊繁華度需要打個折扣哦，還有的已經(jīng)屬于黔南啦）

這樣的大環(huán)境里，老牌房地產(chǎn)企業(yè)中鐵旗下的國際生態(tài)城，超大規(guī)劃，N個小組團，康養(yǎng)、娛樂/休閑、度假，入住率已經(jīng)算同區(qū)域中不錯的了。

（當(dāng)然還有碧桂園/金科/陽光城/德杰/融創(chuàng)等多項目，價格沒有最低更低，各種操作不斷，不多提了）

以上兩個區(qū)，是貴陽發(fā)展的未來時。

再超出一點預(yù)算也可考慮清鎮(zhèn)，清鎮(zhèn)有個標(biāo)桿級的項目——中鐵云灣，水景房哦。

200萬+：花溪、白云

之所以將花溪區(qū)、白云區(qū)放在一處講，是因為這三個區(qū)域的別墅地產(chǎn)項目在區(qū)位、價格方面有很高的相似度。

花溪區(qū)，歷史悠久，環(huán)境優(yōu)美。

大學(xué)城、青巖古鎮(zhèn)都坐落于此，豐厚的人文底蘊讓這里的房地產(chǎn)別墅項目具有如詩一般的意境美。

美的花溪院子花溪碧桂園、龍湖·湖山原著都是其中的代表。

如果考慮總價成本，看龍湖·湖山原著即可，物業(yè)強，離市中心近一點，上周末還推出了219萬一套的特價別墅，好點的也在300w內(nèi)可以拿下。 （配套貴陽一中星臣學(xué)校）

不過龍湖的院子是下沉式（為了保證地下室的采光），如果不喜歡這樣的設(shè)計，還可看看隔壁的金科博瀚天元。

白云區(qū)，貴陽的工業(yè)中心。

這里有很多貴陽人曾引以為傲的貴州鋁廠，也有康師傅等知名企業(yè)也在此有一席之地。

（右側(cè)為南湖里別墅）

在這里，風(fēng)景宜人的泉湖公園是人們?nèi)粘Ｉ⒉降暮萌ヌ?，巧合的是，南湖里的別墅區(qū)也在此繞湖而建（不過這個偏貴了哈）。

到白云區(qū)靠北的位置，海倫堡·太陽湖人才小鎮(zhèn)的合院別墅，還在認籌中，137㎡，總價控在300w以內(nèi)。

400萬+：烏當(dāng)區(qū)

如果上了四百萬，雙核區(qū)又稍微夠不上，那么烏當(dāng)區(qū)就可以納入選擇范圍了。

烏當(dāng)區(qū)受到地形因素影響，多為山地/坡地別墅，典型代表保利公園，也許是那個年代比較流行托斯卡納黃墻風(fēng)，看著還不錯，綠化率很高，不過價格要400w上下了。

（亭臺樓閣，中天吾鄉(xiāng)氛圍感也很強，這可是銷冠）

另外，別忘了銷冠盤中天吾鄉(xiāng)，烏當(dāng)區(qū)難得的平地，小區(qū)別墅均是圍湖而建，與上面保利的風(fēng)格不一樣，這走的是國風(fēng)，里面還分中式、宋式等，小合院450w起，大合院（類似聯(lián)排）一兩千萬了。

烏當(dāng)區(qū)別墅，都配套牛x哄哄的學(xué)校，保利的為民國際學(xué)校，中天的中天中學(xué)/小學(xué)。

500w上下：雙核區(qū)

在觀山湖區(qū)，看不到盤絲洞似的電線，很難體會花果園、噴水池那樣的喧囂。

這里有很多重量級的地理坐標(biāo)，比如貴陽北站、貴陽市政府。

別墅在這里不多，可這里的別墅都是“經(jīng)典”。

原因是有山有水有人間煙火。

（中海映山湖實景拍攝，圖源中海）

中鐵閱山湖、中海映山湖屬目前觀山湖區(qū)別墅的領(lǐng)頭羊，不過可惜，目前在售的都是疊拼。（可惜了可惜了，而且還有些開放式小區(qū)商住混合的設(shè)計，搞不懂搞不懂。）

如果預(yù)算再增加，比如千萬級，那就可以選擇金融城的別墅，中天君廷了，正兒八經(jīng)的湖景聯(lián)排。（合院更省地且更好偷面積，所以聯(lián)排還是更高級點）

以上三個也有配套強校。

近幾年的云巖與南明，鮮少出現(xiàn)別墅樓盤。

在售的不多，可能龍洞堡方向部分項目有尾盤之外，離市中心稍近一點的還有恒立南岳大院，"龍脈"？

省軍區(qū)這樣位置擺在這里，也很難便宜，單價2-2.4w多，同時隔壁就是高層，沒一點緩沖，估計會覺得壓抑吧。

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南明、云巖、觀山湖的發(fā)展已相當(dāng)成熟（你也可以理解為飽和了），主城兩區(qū)范圍的別墅，但凡成交還過得去的，基本上套均價都在400萬以上了。

白云、花溪、烏當(dāng)發(fā)展有一定空間，周邊區(qū)域尚且處在探索期。

從房開商未來的發(fā)展空間來說，新區(qū)比老城區(qū)有更加高效的經(jīng)濟效益，那你呢，如如何選？