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臺(tái)風(fēng)“煙花”登陸上海。想看房的伙伴休息幾天吧。因?yàn)榘踩苤匾?，所以編輯今天也不出去，在家整理一?020-2021年上海的規(guī)制政策。

2020年12月31日下午3點(diǎn)，央行發(fā)布了“關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知”，主要是給銀行設(shè)置了“兩道紅線”也就是我們現(xiàn)在所遇到的問題，銀行額度沒有了，放款時(shí)間拉長(zhǎng)了。

由于優(yōu)質(zhì)教育資源的缺乏和教育資源配置不均衡在加上天價(jià)“學(xué)區(qū)房”，2021年1月14日，上海市教委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)上海市中小學(xué)教師管理制度建設(shè)的指導(dǎo)意見》，也就是我們所知的輪崗制。

2021年1月21日，上海發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，主要內(nèi)容有，增值稅2改5，信貸政策的從嚴(yán)，五大新城的土地供應(yīng)，離婚3年限購等內(nèi)容。

2021年1月25日，某法拍房競(jìng)買公告顯示：競(jìng)買人參與競(jìng)拍要具有上海購房資格，法拍也限購了。

在1月26日，上海買房的稅費(fèi)貸，開始了陸續(xù)叫停。這款產(chǎn)品貸款金額最高可達(dá)總房?jī)r(jià)的10%，用于支付購房過程中的稅費(fèi)，買房人購房成本加大了。

2021年1月29日上海銀保監(jiān)局發(fā)布了個(gè)人住房信貸管理工作的通知，對(duì)購房人的資金和個(gè)人審核變得更加嚴(yán)格，新房要封頂之后才能放款給開發(fā)商，開發(fā)商回款變慢，出現(xiàn)了后面有新房開盤卡首付的情況。

2021年2月1日上海房管，市場(chǎng)監(jiān)督等部門聯(lián)合約談房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銷售代理公司、房企等，本次約談主要針對(duì)投機(jī)炒飯、炒作房?jī)r(jià)、制作恐慌情緒、違規(guī)銷售、虛假宣傳等一系列違法行為。

2021年2月4日10部門發(fā)文，整頓規(guī)范租賃市場(chǎng)。

2021年2月6日，上海新房認(rèn)籌搖號(hào)采取積分制。優(yōu)先滿足“無房家庭”優(yōu)先購房，三個(gè)新盤開啟積分制試點(diǎn)。

2021年2月24日中國房地產(chǎn)報(bào)發(fā)布了4個(gè)一線城市18個(gè)二線城市集中供地的消息。

2021年2月27日，上海首個(gè)開啟積分的新房揭曉：建發(fā)浦上灣：56.7分。

2021年3月3日，發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展健康發(fā)展的意見》，加大住宅用地供應(yīng)，新房限售限價(jià)等政策。

2021年3月12日，上海首次以集中批量供應(yīng)方式供應(yīng)房源，33個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)10006套房源，分布11個(gè)區(qū)。

2021年3月16日，上海市教委發(fā)布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革的實(shí)施辦法》，此次政策的出臺(tái)，上海的“學(xué)區(qū)房”開始了降溫。

2021年3月24日，因?yàn)椤暗头謩裢丝蛻簟钡穆曇籼嘈路空J(rèn)購規(guī)則新增兩條細(xì)則，公平、公證、公開、嚴(yán)格執(zhí)行積分制政策。

2021年3月26日，多部門發(fā)布了“關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知”，嚴(yán)打經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)樓市。

2021年4月23日，上海房管局表示，降加強(qiáng)商品住房銷售管理，開展市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。

2021年4月26日，上海第二波集中供應(yīng)新房上市，47個(gè)項(xiàng)目，13939套房源，分布12個(gè)區(qū)域。

2021年5月13日，認(rèn)購規(guī)則補(bǔ)丁，若認(rèn)購客戶在洽談住房項(xiàng)目認(rèn)籌（包括二手房）會(huì)導(dǎo)致限購審核查詢不通過。

2021年5月27日，限購新政：已取得產(chǎn)證，已網(wǎng)簽，已取得一手入圍認(rèn)購資格，在二手購房名下套數(shù)查詢中，均認(rèn)定為購房套數(shù)。一二手房不得同時(shí)認(rèn)購。

2021年5月30日，上海新房第三批集中入市新房公布，45個(gè)項(xiàng)目，12721套房源，分布10個(gè)區(qū)域。

2021年6月25日，首次集中土拍圓滿落幕，6天時(shí)間，31宗地塊，成交總金額約774億元。

2021年7月2日，上海首個(gè)滿分樓盤誕生，復(fù)興瓏御：112.8分。

2021年7月9日，二手房“核驗(yàn)價(jià)”出臺(tái)，對(duì)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房?jī)r(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)等行為予以嚴(yán)厲處罰。

2021年7月23日，上海房貸利率上調(diào)，首套房貸利率上調(diào)至5%，二套利率上調(diào)至7%。同天出臺(tái)限購補(bǔ)丁，對(duì)贈(zèng)予房產(chǎn)的贈(zèng)與人計(jì)算五年持有套數(shù)，受贈(zèng)人須具有上海購房資格。

下面我們?cè)趤砘仡櫼幌?020年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)！

2020年，全國大部分城市房?jī)r(jià)下滑，但一線城市領(lǐng)漲，上海樓市也火爆依舊。上海樓市雖一季度受疫情影響，成交量低迷，但二季度涅槃重生，迅速回彈，三季度回歸正軌，認(rèn)籌火熱，四季度震蕩回落，但總體翹首收官。下面我們來具體復(fù)盤下2020年上海樓市的發(fā)展歷程。

首先，一季度受疫情影響，上海停工停產(chǎn)2月，全面配合控制疫情，故2月商品房市場(chǎng)供應(yīng)量明顯下降，幾近停擺，3月疫情得到控制后，市場(chǎng)開始有所復(fù)蘇，從數(shù)據(jù)來看，一季度上海市供應(yīng)量同比下降69%，成交量同比下降34%，市場(chǎng)較為低迷，但有轉(zhuǎn)好趨勢(shì)。

在此形勢(shì)下，政府采取了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)堅(jiān)持房住不炒、因城施策，在保持市場(chǎng)流動(dòng)性的同時(shí)落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效管理機(jī)制，以保持市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

2月20日央行降息，一年期LPR4.15降為4.05,五年期LPR4.8降為4.75。此次下調(diào)同樣加大了市場(chǎng)流動(dòng)性，激發(fā)了市場(chǎng)活力。

3月1日所有銀行發(fā)布通知，所有存量房利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率或者固定利率。時(shí)間截止8月31日，在這段時(shí)間是所有購房者糾結(jié)的時(shí)間，不知該如何轉(zhuǎn)換，應(yīng)該選擇哪個(gè)，在網(wǎng)上各種瀏覽各種電話咨詢。

2.配套的其他政府政策：

1月1日，上海實(shí)施新版【住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)】，四層以上電梯或成標(biāo)配。

1月1日，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記可‘不見面’辦理。

1月10日上海市人民政府發(fā)布關(guān)于修改【上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法】的決定（滬府令第26號(hào)），此次政策明確增加一條內(nèi)容：非本市戶籍家庭可以申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房，雖然此次政策之前也有實(shí)施，但此次政府文件明確寫入，依然具有重要意義。

1月19日，最嚴(yán)征信遏制假離婚炒房。由男方主貸時(shí)，女方征信不體現(xiàn)負(fù)債或貸款，變更為，作為共同還款人，雙方征信均體現(xiàn)負(fù)債或貸款，這一政策體現(xiàn)了政府堅(jiān)持“房住不炒”的決心。

1月23日過年的前一天，上海人民政府發(fā)布了一個(gè)重磅通知，中共上海市委上海市人民政府關(guān)于貫徹《中共中央、國務(wù)院關(guān)于深化教育教學(xué)改革全面提高義務(wù)教育質(zhì)量的意見》的實(shí)施意見，就是我們熟知的公民同招，民辦搖號(hào)，此次政策也是導(dǎo)致上海復(fù)工之后學(xué)區(qū)房被哄搶的主要原因。

2月20日下午，上海徐匯濱江西岸金融港地塊出讓，以310.5億的價(jià)格成交，刷新了土地交易的總價(jià)記錄。

2月21日，上海發(fā)展和改革委員會(huì)公布了2020年上海重大建設(shè)項(xiàng)目清單，正式項(xiàng)目152項(xiàng)，預(yù)備項(xiàng)目60項(xiàng)，涉及投資金額3100億人民幣。

2月25日上海軌道交通13號(hào)線西延伸段工程招標(biāo)公示，此次規(guī)劃對(duì)嘉定和大虹橋都非常有利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3月11日上海市教委公布《2020年本市義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實(shí)施意見》，上面已經(jīng)說過，此次政策發(fā)布引導(dǎo)上海樓市火爆的導(dǎo)火索，小編那時(shí)候還在某公司做二手房銷售，我所經(jīng)營范圍的學(xué)區(qū)房，一個(gè)月銷售了四五十套房源，后面有新出爐的房子，價(jià)格合適全款秒掉。很多人不理解為什么公民同招、民辦搖號(hào)，會(huì)對(duì)上海樓市影響這么大，假如你自己有一套對(duì)口學(xué)區(qū)的房子，但是你覺得對(duì)口的學(xué)區(qū)不是很滿意，想去民辦報(bào)下名，進(jìn)不去在回來上自己所對(duì)口的學(xué)區(qū)。那么，你要是沒有搖進(jìn)去，回到自己家對(duì)口學(xué)區(qū)，順位就要排在最后。你們小區(qū)的租客都要排在你前面，所以好多人不想去拼這個(gè)幾率，直接買一個(gè)好點(diǎn)的學(xué)區(qū)，一步到位，如果自己家學(xué)校不是很好，可以去試著民辦報(bào)下名，畢竟在上海，民辦的實(shí)力強(qiáng)過公辦，這是公認(rèn)的。

3月12日，國務(wù)院正式印發(fā)【關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定】土地新政的核心是：改革土地管理制度，賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán)。

綜上，一季度市場(chǎng)低開，以低溢價(jià)率為主，3月出現(xiàn)“小陽春”，政策多為積極和穩(wěn)健的政策，那二季度的上海樓市又是怎樣的呢？

二季度，在疫情得到控制的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量、需求量、成交量均有所上漲，市場(chǎng)開始逐漸復(fù)蘇，從數(shù)據(jù)來看，4月商品住宅新增供應(yīng)95.67萬平方米，同比上漲30.53%，5月商品住宅新增供應(yīng)60.78萬平方米，同比上漲41.69%，此外，5月成交量上漲明顯，達(dá)102.85萬平方米，其同比上漲53.11%，環(huán)比上漲75.86%，6月有所回調(diào)。

在此形勢(shì)下，央行和政府繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策、穩(wěn)健的貨幣政策及相關(guān)配套政策，相繼發(fā)布緩交住房公積金及土地出讓金等政策，市場(chǎng)平穩(wěn)后，上海又發(fā)布了土地交易新規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，為房地產(chǎn)市場(chǎng)回到正軌奠定了基礎(chǔ)。

4月20日，當(dāng)你還在LPR與固定利率選擇的時(shí)候，央行發(fā)布了5年期LPR首套利率由4.75降為4.65。

4月21日上海公積金管理中心出臺(tái)人均面積調(diào)整，由人均36.7㎡調(diào)整為37.2㎡，這也是樓市的一則利好。

5月9日，土地交易新規(guī)發(fā)布，將對(duì)失信主體實(shí)施‘黑名單’，規(guī)范土地交易市場(chǎng)。

5月22日，兩會(huì)提取老舊小區(qū)改造，各地城鎮(zhèn)小區(qū)3.9萬個(gè)，支持加裝電梯，小區(qū)修繕等社區(qū)服務(wù)。老舊小區(qū)加裝電梯之后，會(huì)大幅度的增加房屋出售價(jià)格。

5月28日，民典發(fā)發(fā)布：

1、住宅期滿之后自動(dòng)續(xù)期

2、已抵押的房子仍然可以出售，不影響交易流轉(zhuǎn)。

3、小區(qū)公共場(chǎng)所歸業(yè)主所有

4、承租人享有房屋優(yōu)先購買權(quán)

5、房屋買賣中跳單中介，被中介知曉后，支付中介報(bào)酬

6、新增居住權(quán)

6月8日青浦區(qū)出臺(tái)‘青峰’人才政策，買房最高補(bǔ)貼500萬！出臺(tái)此政策可以吸引更多的人才在上海就業(yè)安家。

由此可見，第二季度，5、6月市場(chǎng)強(qiáng)勁，6月出現(xiàn)微回調(diào)，但整體市場(chǎng)火熱，加之政府用“看不見的手”進(jìn)行宏觀調(diào)控，樓市開始逐步回歸正軌，那么第三季度的上海樓市又會(huì)有怎樣的發(fā)展呢？

2019-2020上海新房成交數(shù)據(jù)

第三季度，疫情得到進(jìn)一步控制，市場(chǎng)也延續(xù)第二季度的熱度，開始正式回到正軌，供需及成交量進(jìn)一步上升，從數(shù)據(jù)來看，第三季度一手住宅供應(yīng)量為268.57萬平方米，同比增長(zhǎng)約26%，成交量為279.75萬平方米，同比增長(zhǎng)約32%，此外，二手商品住宅成交面積為755.68萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約153%，且第三季度，市場(chǎng)溢價(jià)率較高。

在此形勢(shì)下，政府開始實(shí)施調(diào)緊的穩(wěn)控政策，秉承房住不炒的原則，調(diào)控樓市。2020年7月24日，國家召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市派代表參與其中，此次會(huì)議旨在提醒各市政府嚴(yán)控房?jī)r(jià)，打擊違規(guī)資金流入，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

此外，8月底，長(zhǎng)租公寓暴雷，房東拿不到錢，租客面臨隨時(shí)被房東趕走的情況，在這里，小編提醒大家，不要貪圖小便宜，非親非故，房東怎會(huì)拿5000的房子租4000給你，想想都知道他們想干什么，好在，9月7日，住建部發(fā)布了【住房租賃條例】，明確規(guī)定“房東不得隨意漲房租或降租金，除約定外不得扣除押金，不能私自進(jìn)入住房，不得暴力威脅租客騰退，租戶享受基本公共服務(wù)和便利。承租人不得擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)。”從政策方面去規(guī)避了這種可能性，維護(hù)了租戶的權(quán)益，但小編在此還是要再次提醒大家，簽合同的時(shí)候要仔細(xì)瀏覽合同信息，甄別真假房源，切實(shí)維護(hù)好自身的利益。

最后，第三季度9月23日，上海出臺(tái)新政，上海交通大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、華東四校應(yīng)屆生本科畢業(yè)符合基本申報(bào)條件，即可落戶上海！上海開始搶人才了哦。

綜上，第三季度，供需及成交量均進(jìn)一步上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式回到正軌，政府開始調(diào)緊，同時(shí)也出臺(tái)了一些政策規(guī)范市場(chǎng)秩序，總體勢(shì)頭良好。

最后，我們一起來回顧下2020年最后一季度的上海樓市行情，2020年第四季度，成交價(jià)從去年的52404元/平米上漲至11月的61097元/平米，均價(jià)突破6萬元。因二手房供應(yīng)量下降加上疫情影響，上海新房12月陸續(xù)取證，12月新房市場(chǎng)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，入市43個(gè)樓盤，總房源11354套，認(rèn)籌量28240組，平均2.5組搶一套房，可謂供不應(yīng)求。

在此形勢(shì)下，政府依然堅(jiān)持在“房住不炒，穩(wěn)定發(fā)展”的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)予以調(diào)控，2020年第四季度，主要出臺(tái)了以下政策

11月2日，人民銀行發(fā)布小額貸款不得用于購房及償還住房抵押貸款。

11月13日，居轉(zhuǎn)戶放松落戶標(biāo)準(zhǔn)，主要針對(duì)張江與臨港用人單位引進(jìn)的各類人才。

11月16日，上海房地產(chǎn)交易中心下發(fā)了上海二手房核驗(yàn)及信息發(fā)布通知，防止二手房套路，禁止發(fā)布假房源釣魚，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

11月23日，突發(fā)落戶新政，上海引進(jìn)人才落戶政策放松。

11月27日，上海不動(dòng)產(chǎn)新規(guī)出臺(tái)，違法建筑、存權(quán)屬爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)不予登記，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)由了明確，歷史保護(hù)建筑應(yīng)當(dāng)辦理首次登記，將‘居住權(quán)’納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。

12月18日，十四五規(guī)劃會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)‘房住不炒，穩(wěn)定發(fā)展’，提出‘住房問題關(guān)系民生福祉’。

綜上，上海樓市第四季度呈上漲趨勢(shì)，但總體來講，認(rèn)籌依舊火熱，年末完美收官。

2020-2021這一年半的時(shí)間里，出了這么多條政策，我們應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守上海政府有關(guān)限購政策規(guī)定，堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”原則，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。