Sophie Sophie:中山大學畢業(yè)，10年房地產(chǎn)實戰(zhàn)經(jīng)驗，公眾號：蘇菲說。

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在說政策之前，我們先來看一下十多年來廣州的房價走勢。

△圖1：廣州2009~2021房價走勢

從上圖可以發(fā)現(xiàn)從2009到2013年房價都是上漲的，到了2014年房價小幅回調(diào)，而2015年到2018年上漲，2019年小幅回調(diào)，2020年到現(xiàn)在又上漲。如果拉一根趨勢線，那就是總體向上，小幅波動。

是什么原因造就了這種房價走勢呢？我們知道商品價格是由供求關(guān)系決定的，房價亦然。然而由于房子是個特殊的商品，除了市場供求關(guān)系外，政府的調(diào)控政策也是影響房價的因素。

一部調(diào)控史，就是一部限購史，下面我們來回顧一下廣州十多年來的限購政策，文末再分析限購政策對房價產(chǎn)生了什么影響，對我們的生活又產(chǎn)生了什么影響，未來房價的趨勢又是怎樣的。

HOUSING

廣州限購政策時間軸

2010年

2010年10月，廣州市市轄十區(qū)(不含從化、增城)執(zhí)行限購政策，廣州戶籍和常住非戶籍家庭(1年社保)限新購一套房，二套商貸首付比例不得低于五成。

2011年

2011年2月，明確常住非戶籍家庭需提供自購房之日起2年內(nèi)中的1年納稅證明，二套商貸首付比例不得低于六成。

2011年3月，出臺2011年房價控制目標要求2011年新建住房價格漲幅要低于11%。

2013年

2013年11月，二套住房貸款首付比例不低于70%。非本市戶籍居民家庭需提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上社保。

2015年

在國家330政策影響下，廣州不停降低銀行利率、降低首付。全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳還沒有解除。

在國家930政策后，再啟“認貸不認房”。貸款最低首付比例為30%;貸款利率下限為基準利率0.7倍。

2016年

2016年3月，實行在廣州無房按首套房契稅優(yōu)惠政策。

2016年10月，為控制房價，對新房高價單位限制網(wǎng)簽(未明文規(guī)定，后在2018年初放開)。

2016年10月，公積金貸款首套房最低首付上調(diào)至三成。

2017年

2017年2月，廣州多家銀行陸續(xù)上調(diào)首套房貸利率折扣。

2017年3月，外地戶口社保年限由3年變?yōu)?年，并執(zhí)行"認房又認貸"。

2017年3月，限售2年，對離婚一年以內(nèi)的住房貸款的申請人按擁有1套房計算，最小分割單元不得低于300平方，不得向個人銷售。

2017年3月，從化增城房產(chǎn)計算全市家庭房產(chǎn)數(shù)，即兩套房貸款已還清，市區(qū)購房需全款。

2017年8月，再次強度不接受政府價格指導的項目一律不辦理網(wǎng)簽備案。

2018年

2018年1月，購房貸款再加碼，廣州非本市戶籍需連續(xù)足額繳存公積金2年。

2018年4月，外籍人士提供相關(guān)證明及無住房的，即可購1套住宅。

2018年12月，2017年3月30日前出讓的商服類項目可售予個人。

2019年

2019年12月，廣州南沙本科以上人才購首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制。

2019年12月，廣州花都全面放開綠卡申領(lǐng)，符合條件本科人才購房無需社保。

2019年12月，廣州黃埔放寬人才落戶，連續(xù)工作超半年人才購房不受戶籍限制。

2020年

2020年3月，商服類項目不再限定銷售對象，不再限定最小分割單位。(隔天政策被取消)

2020年3月，白云區(qū)出臺人才新政四鎮(zhèn)放松限購。

2020年3月，花都發(fā)布親商助企二十六條，在花都無房者，均可在花都區(qū)買一套房。(5月被撤文，但實際執(zhí)行)

2020年5月，黃埔人才購房政策細則出爐，本科學歷+半年社保!

2020年8月，花都收緊人才綠卡政策，新增6個月社保要求，8月1日起實施。

2020年8月，廣州白云區(qū)開放人才綠卡申請，工作超過半年可購房。

2020年8月，南沙發(fā)布人才新政，“高級技師職稱+半年社?！奔纯少I房。

2020年8月，番禺發(fā)布人才購房政策。雙一流大學（A類和B類）全日制本科或以上學歷，且在番禺創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的青年人才，在番禺工作并已繳納一年以上社保，具有中級及以上專業(yè)技術(shù)資格、中級及以上職業(yè)資格或大專以上學歷，并在番禺區(qū)“四上”企業(yè)擔任中高級管理職務。廣州大學城高校全日制在讀及全日制應屆畢業(yè)生。不需要社保即可在番禺買房。

2020年9月，花都限購放松，在廣州其他區(qū)域名下有兩套房，符合條件的人才依然可以在花都再買房。

2020年9月，南沙限購放松，人才綠卡直系親屬可以在南沙買一套房，只要在南沙沒房(廣州其他區(qū)域有房)，都可以買一套。

2020年12月，南沙滿足11個條件大專學歷也可入戶購房。

2020年12月，廣州人才入戶再放寬，“雙一流”本科學歷繳1個月社保即可。

2021年

2021年2月，南沙房貸政策收緊，不受理非廣州本地客戶的貸款。

2021年4月，廣州加強備案價管理(限價、限預售證)，9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限提高至5年。黃埔區(qū)人才購房新規(guī)，從22日起要求繳納社?；騻€稅連續(xù)滿一年。

2021年4月，海珠、番禺出臺政策表態(tài)加強備案價管理。

小結(jié)：從上方的調(diào)控匯總，我們不難發(fā)現(xiàn)，廣州樓市調(diào)控政策的基本思路就是“限購+限貸”，歷年的變化基本上圍繞“限購和限貸”做力度調(diào)整。

#Q1 限購對房價走勢影響大嗎？

影響不大，房價一直在漲，小幅波動，總體上漲。

#Q2 房價對我們生活的影響？

這個問題，網(wǎng)友們都說每次調(diào)控都是精準打擊剛需族，直接影響著他們短時間內(nèi)不能住上自己的房子，還要過著居無定所的日子，時刻做好被房東趕走的準備。硝煙過后只剩下剛需族的兩行熱淚。

#Q3 未來房價的走勢會是怎樣？

根據(jù)前文的房價走勢圖和限購政策時間軸，我們不難發(fā)現(xiàn)這樣一個規(guī)律：當房價上漲厲害的時候，政府就會加強調(diào)控；當房價小幅回落的時候，調(diào)控開始放松。房價雖然有漲有跌，但漲幅要大于跌幅，總體來說，上漲的趨勢不變。根據(jù)此規(guī)律，我們也可以大膽的推斷，未來房價上漲的趨勢不會變。

關(guān)于房價走勢的問題，北京師范大學董藩教授說過：房價原則上是上漲的，上漲是規(guī)律，下跌是意外；上漲是常態(tài)，下跌只發(fā)生在特殊情況下。

#Q4 為什么說房價原則上是上漲呢？

第一，房源供不應求

房子是個商品，所以房價就離不開市場規(guī)律，市場規(guī)律是基于供求關(guān)系的，當供應跟不上需求的時候，房價就要上漲。

在“2020廣州城市更新與長租公寓行業(yè)發(fā)展研討沙龍”上，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長黃成軍透露，廣州是全國凈流入人口排名第三的城市，每年凈流入人口平均45萬，大概有1200萬人要通過租房子來解決住的問題。

從《廣州市國土空間總體規(guī)劃（2018－2035年）》中看到，2018年到2035年新增城鎮(zhèn)住房200萬套，年均約增加8.5萬套。按照“七普”戶均人口2.62人計算，每年新增17.2萬戶，光是解決流入人口的購房問題，每年就有8.7萬套住房的缺口。如果再考慮在租的1200萬人和常住人口的自然增長，家庭裂變等因素，此缺口會更大。

第二，長期看人口、中期看土地、短期看金融 。

關(guān)于人口：

（1）廣州每年通過人才落戶和積分入戶，每年都輸入大批的人才，這些新增的戶籍人口，他們要在廣州安居樂業(yè)，購房是必需的，因此需求也是增加的；

（2）廣州高校眾多，集中了全省最優(yōu)質(zhì)的教育資源，這些畢業(yè)生大部分會選擇廣州及廣州周邊的城市發(fā)展，他們當中也有部分人有購房需求，這也增加了需求；

（3）第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，與以往六七口人的大家庭不同，平均每個家庭戶人口為2.62人，家庭的規(guī)模繼續(xù)縮小，這些裂變出來的家庭也是有購房需求的，這會增加需求；

（4）二胎和三胎政策，雖然人口增長率下降，但是總?cè)丝谠诓粩嗟脑鲩L，未來二胎三胎成長的時候，也會拉動房產(chǎn)需求。

關(guān)于土地

從近年廣州的土地供應來看，2019年土地供應面積相比2012年增量不算大，而2013年到2016年土地供應還縮減了；另一方面，主城區(qū)土地供應稀缺，荔灣、越秀、海珠、天河及白云等行政區(qū)2019年土地成交面積從2018年約17%的占比跌落至7.7%。土地（特別是主城區(qū)）供應跟不上購房需求的增長，必然使房價上漲。

關(guān)于金融

從90年代開始，M2就一直增長，到了2008年左右增長率直線上升，截至2019年，M2突破200萬億元。眾所周知，房產(chǎn)是我國的經(jīng)濟支柱，M2的猛增，必然推高房價的上漲。

綜合以上幾個因素，人口不斷的增長，土地供應增長不足（房源供不應求），再加上貨幣源源不斷的增加供應，房價原則上是上漲的。

關(guān)于廣州房價未來的走勢，您有什么看法？歡迎在下方留言討論！

總結(jié)

從以上數(shù)據(jù)和政策來看，應該肯定的是房價上漲的趨勢不會變，但是我們也應該看到“房價分化”這個現(xiàn)實。同是廣州市，核心區(qū)普遍上漲，非核心區(qū)漲跌不一；同一個區(qū)域，好的房子漲得快，差的房子漲得慢，甚至會下跌。

基于房價分化的現(xiàn)實，買房這件事不再像以前那么簡單，一不留神就會踩進坑里去。如果您對廣州的樓市不太熟悉，歡迎加入廣州買房交流群，入群辦法詳見置頂文章。