昨晚，東莞市建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步明確新建商品住房和二手住房交易轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，并在東部(2017) 46號文(即大家常說的《限制銷售命令》)中進(jìn)一步規(guī)定了限制購買的時間點(diǎn)和實(shí)施細(xì)則。

通知指出，在2017年4月11日零時前已完成網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，無論是在上述時間點(diǎn)之前或之后辦出《不動產(chǎn)權(quán)證》，均不受“須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易”條款的限制。

在面臨多城樓市調(diào)控政策松綁“一日游”之際，東莞住建局官網(wǎng)再次發(fā)布“限售”政策細(xì)節(jié)信息，這或許是向部分有購房資格的群體釋放“準(zhǔn)入信號”。

東莞作為外貿(mào)型經(jīng)濟(jì)大市，在疫情和外部因素疊加影響之下，穩(wěn)樓市一定程度上就是穩(wěn)住區(qū)域經(jīng)濟(jì)的選擇工具之一，東莞的“這波操作”旨在于激發(fā)潛在購房者入市，促進(jìn)一二手市場交易活躍度。

本期幸福城市觀察聚焦“東莞放開部分新房及二手房轉(zhuǎn)讓限制” ，解讀新政背景及意義。

01 部分新房二手房不受兩年限售令影響，利于活躍市場

《通知》對兩個事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定：

1、部分新房二手房不受兩年限售令影響。

根據(jù)《通知》，只要在2017年4月11日零時前已進(jìn)行網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，無論是否已取得不動產(chǎn)權(quán)證，均不受“須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易”條款的限制。網(wǎng)簽時間成為判斷房源是否需受到“限售令”影響的最主要因素。

2、部分業(yè)主可通過轉(zhuǎn)讓新房二手房即時獲得購房資格。

根據(jù)《通知》，只要在2017年4月11日零時前，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓（須取得《房地產(chǎn)權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》）住房的，不受“限售令”影響，不需等待兩年才能獲得購房資格。

從此次的條文看來，《通知》在一定程度解除了部分新房二手房的轉(zhuǎn)讓限制，有利于活躍市場，加快庫存去化速度，同時加快市場產(chǎn)品流轉(zhuǎn)，使購房者有更多選擇。

從調(diào)控性質(zhì)看來，此次的《通知》可以看成是東莞的調(diào)控放松政策，但放松的力度并不大，預(yù)計(jì)不會對市場形成太大的沖擊。

02 購買新房到可轉(zhuǎn)讓縮短到2年，或?qū)⒋蟠笤黾訓(xùn)|莞二手房供應(yīng)量

@樓校長

按照2017年4月10日的限售政策，在2017年4月11日前網(wǎng)簽但未取得不動產(chǎn)證，需以房產(chǎn)證上日期或購房繳稅憑證日期滿兩年才允許轉(zhuǎn)讓。

此次政策則變更為以網(wǎng)簽時間為起始時間計(jì)算，滿兩年可轉(zhuǎn)讓。

這一政策對2017年4月11日以前網(wǎng)簽一手房的業(yè)主利好最大，一手房從簽訂購房合同到網(wǎng)簽一般是1-2個月，期房網(wǎng)簽后要等待至少一年時間才能交房，交房到辦理房產(chǎn)證又需要至少半年時間。

如果按照2017年政策，從簽訂購房合同到滿足限售交易條件，至少需要持有4年以上時間才能轉(zhuǎn)讓。

而昨晚新政后，購買新房到滿足轉(zhuǎn)讓條件縮短到2年，將大大增加?xùn)|莞二手房的供應(yīng)量。

03 兩年前出臺限售政策打擊投機(jī)性炒房，市場走向量縮價穩(wěn)

@房掌柜

兩年前的4月10日，東莞限購令加碼，一夜之間很多人都失去了購房資格。其中的限售政策規(guī)定：2017年4月11日起在本市行政區(qū)域內(nèi)購買住房的(含新建商品住房和二手住房，以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn))，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，須滿2年后方可再次購買住房;接受贈與的，須符合本市的現(xiàn)行限購政策。

這也是東莞政府首次提出的“限售”。對于珠海、惠州政府要求“限購房產(chǎn)滿3年方可轉(zhuǎn)讓”，東莞的限售有些溫和。但是，此次的限售并不局限于新房市場，就連二手房也同樣受限。

一般來說，房地產(chǎn)證需要花費(fèi)較長的時間來辦理，特別是現(xiàn)在東莞實(shí)行新的不動產(chǎn)證，很多人的住房或因超出紅線，或因房地信息不一而卡在辦證上，如果只是交付了定金或首付，未完成網(wǎng)簽過戶的話，當(dāng)時的規(guī)定是滿2年才能轉(zhuǎn)讓交易。

又或者以他人名義購房，并轉(zhuǎn)贈給你，那么作為受贈方的你需符合當(dāng)前的限購條件，這套贈與房同樣占用你的購房名額，而那個贈房的人則需要2年后才能重新買住房。這主要是用于限制家庭中有多套房，通過贈與親屬關(guān)系而獲得購房資格等行為。

這些措施正是為了打擊投資客，投資客進(jìn)莞難度倍增，他們的資金容易被套牢成為“紙面財富”。政策從限買轉(zhuǎn)向后端限賣，對投機(jī)性炒房影響較大，同時也有利于近兩年內(nèi)房價穩(wěn)定，市場將走向量縮價穩(wěn)。對于投資客，購買一手房至少需要5年后才能套現(xiàn)，購買二手房至少需要兩年半時間才能套現(xiàn)。這將嚴(yán)厲打擊投資客短期炒房的行為，防止炒房客短期買進(jìn)賣出的行為，抑制投資需求。

04 4月青島曾放松限售引爭議，房住不炒仍是底線

@中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

疫情之下，樓市的一舉一動都牽動著人心。4月中旬，由青島市不動產(chǎn)登記中心、青島市房屋交易中心聯(lián)合主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站發(fā)布“2020青島百日萬店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動規(guī)則，此次規(guī)則在政策方面有很多調(diào)整，尤其是涉及到限購政策和限售政策的調(diào)整，再次引發(fā)了社會各界對樓市松綁的質(zhì)疑。專家表示，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，疫情發(fā)生以來多地出臺了各類房地產(chǎn)扶持政策，但在鼓勵各地“因城施策”的同時，不能突破“房住不炒”的底線。

實(shí)際上，扶持樓市發(fā)展并不是青島一地的選擇。為了降低疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，2月以來，各地政府堅(jiān)持“房住不炒”定位，更加靈活地因城施策，多地集中出臺了房地產(chǎn)扶持政策。

但需要指出的是，扶持樓市并不等于為樓市松綁。過去一段時間內(nèi)，已有駐馬店、廣州、濟(jì)南和海寧等4城在“政策一日游”后被叫停，其政策基本可以劃歸為以下三類：第一，需求端刺激性政策。第二，局部放松限購。第三，核心城市類住宅公寓銷售解禁。

事實(shí)上，不少城市在疫情對房地產(chǎn)行業(yè)造成巨大沖擊的同時仍然保持理性。4月9日，深圳市南山區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁惡意炒作哄抬房價，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的通知》，對近期深圳部分房源炒作、房價過快上漲等進(jìn)行了管控，進(jìn)一步體現(xiàn)了穩(wěn)定房價和穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。

“此類政策說明，雖然新冠肺炎確實(shí)對房地產(chǎn)市場造成了沖擊，但若是各類房價哄抬現(xiàn)象增加，那么管控依然會繼續(xù)?！睒I(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)說。

短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力，未來仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場預(yù)期，但限購、限貸等主體政策難現(xiàn)放松，需求端的政策仍將以購房補(bǔ)貼、人才落戶等方式落實(shí)。