供暖設(shè)施漏水，業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)嗎？

按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條的有關(guān)規(guī)定，

在正常使用下，住宅建設(shè)工程的最低保證期限如下：

(一)基礎(chǔ)基礎(chǔ)基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)工程、設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限；

(二)屋頂防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻防滲漏，5年。

(三)供暖和冷卻系統(tǒng)，保修期為2個(gè)供暖期，冷卻期。

(4)電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝保證期為兩年。

(5)裝修工程擔(dān)保期為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

典型案例

柳奶奶家住北方某市一棟老房子。某天柳奶奶發(fā)現(xiàn)屋頂漏水了。由于家里的屋頂和墻面起皮，到陰雨天時(shí)墻體還長(zhǎng)毛，這讓柳奶奶很不滿。于是就讓物業(yè)公司的人過(guò)來(lái)查看。

物業(yè)公司馬上派人過(guò)來(lái)，經(jīng)維修師傅查看，發(fā)現(xiàn)是樓上暖氣過(guò)墻管漏水，才導(dǎo)致她家屋頂漏水的。

于是柳奶奶找到樓上住戶，讓其把暖氣管維修了，但每次都是不了了之。由于長(zhǎng)期沒(méi)有協(xié)商好，家里屋頂調(diào)水的情況也越來(lái)越嚴(yán)重，柳奶奶只好把樓上住戶和供暖公司訴至法院索賠1000元，并要求為她家刮大白、恢復(fù)墻面。

法院審理認(rèn)為，本案漏水部位不屬于規(guī)定中由用熱戶管理的“室內(nèi)供熱設(shè)施”，因此樓上住戶不需要承擔(dān)責(zé)任，由供熱單位即被告供暖公司負(fù)責(zé)管理與維修。發(fā)生漏水造成原告王奶奶房屋裝修受損，被告供暖公司應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)，并判令被告供暖公司一次性賠償原告柳奶奶500元。

案例分析

業(yè)主家中的供暖設(shè)施屬于房屋附屬設(shè)施設(shè)備，其質(zhì)量應(yīng)由房屋的建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。如果因供暖設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致漏水，給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主可要求建設(shè)單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主家中供暖設(shè)施不存在質(zhì)量問(wèn)題，而是由于業(yè)主自己使用不當(dāng)所致，造成的損失應(yīng)由業(yè)主自己承擔(dān)，

實(shí)務(wù)中，業(yè)主家中供暖設(shè)施漏水后往往會(huì)找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司進(jìn)行維修，其后又往往會(huì)以物業(yè)公司拒絕維修或維修不及時(shí)為由，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)或者要求賠償。其實(shí)，供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以內(nèi)設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維護(hù)與管理，原則上不屬于物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)范圍之內(nèi)，因此，業(yè)主不能以此為由要求物業(yè)公司賠償。

但在一些《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，對(duì)于業(yè)主家中供暖設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)以及管理作出特殊約定，明確約定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主家中的供暖設(shè)施承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)以及管理的責(zé)任。在存在該項(xiàng)約定的情況下，業(yè)主家中供暖設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)以及管理屬于物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)的范圍。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)業(yè)主家中供暖設(shè)施進(jìn)行定期檢測(cè)維護(hù)與管理。如果物業(yè)公司未履行該維護(hù)管理義務(wù)，造成供暖設(shè)施損壞，則屬于物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵，視瑕疵嚴(yán)重程度，考慮是否減免物業(yè)費(fèi)或者賠償損失。如果物業(yè)公司已經(jīng)履行了相應(yīng)的維護(hù)管理義務(wù)，供暖設(shè)施損壞是由于業(yè)主使用不當(dāng)(如私自改造供暖設(shè)施)所導(dǎo)致，則不應(yīng)減免物業(yè)費(fèi)。在本案例中，可以看出物業(yè)公司與業(yè)主并沒(méi)有約定，故業(yè)主柳奶奶沒(méi)有讓物業(yè)公司做出賠償，而是讓樓上業(yè)主與供暖公司賠償。由于漏水部分不屬于樓上業(yè)主的專有部分，不需要承擔(dān)責(zé)任，最后法院判處供暖公司承擔(dān)責(zé)任。

處理技巧

(1)對(duì)于業(yè)主反映供暖設(shè)備有問(wèn)題的，物業(yè)公司要及時(shí)派人進(jìn)行查看與維修，避免業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失。如果業(yè)主認(rèn)為這是物業(yè)公司的責(zé)任，要求購(gòu)償，物業(yè)公司應(yīng)該明確是否在合同中有約定，如果有，則承擔(dān)責(zé)任；如果沒(méi)有，應(yīng)該告知業(yè)主找供暖公司，并提供相應(yīng)的聯(lián)系方式與設(shè)備損壞的證明。（物業(yè)公司在派人檢查供暖設(shè)施設(shè)備漏水情況時(shí)，一定要查明漏水點(diǎn)在什么位置，以及漏水情況，及時(shí)維修止損。）

(2)物業(yè)公司在與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》時(shí)，要明確告知業(yè)主合同中的內(nèi)容，讓業(yè)主仔細(xì)閱讀約定的每一項(xiàng)，可以有效地避免后期與業(yè)主產(chǎn)生不必要的糾紛，

(3)如果與業(yè)主產(chǎn)生糾紛，物業(yè)公司要耐心地與業(yè)主協(xié)商，細(xì)心地說(shuō)明其中的責(zé)任與賠償，避免與業(yè)主之間的關(guān)系僵化。