另外年底交房的時候，花了大價錢買的房子，怎么樣檢查才能知道和當初購買的約定完全一樣？(莎士比亞)。

沒有專業(yè)經驗的普通購房者關閉房子時需要注意什么？

冬天氣候寒冷，空氣干燥，關房子的時候有什么特別需要注意的地方嗎？

為了讓更多購房者在聚集時擁有基本的集檢知識，順利獲得安心的房子，俞福美集社總結了幾個集檢要領，并與業(yè)主共享冬季集檢議事港。(威廉莎士比亞。溫特。)

第一步：查看相應資料，確認房屋是否達到交付條件

在收房前，一定先查看“兩書一表”，指的是《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。

《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍做出的承諾，一定要仔細查看保修日期是否合理。最重要的就是《竣工驗收備案表》，是指樓盤通過規(guī)劃、消防、質檢、環(huán)保、氣象、衛(wèi)生等各部門驗收，開發(fā)商將所有相關資料備案后由主建部門蓋章確認，如果缺少任何一項的話，這個樓盤不具備交房條件，是不能入住的。

但是在實地操作中，不少開發(fā)商為了避免交違約金就會在尚未達到收房條件的情況下讓業(yè)主提前收房，也有業(yè)主反映在收房時不讓業(yè)主看房就強制收房。所以在收房時一定不要被開發(fā)商忽悠，稀里糊涂就簽字收房。

注意：如果開發(fā)商沒有出示上述資料的，購房者有權拒絕收房，延期責任由開發(fā)商承擔！

第二部：準備驗房工具

1.卷尺，用于用于測量長度與高度等數據。

2.塞尺，用于測量裂縫的寬度。

3.響鼓槌，用于檢查墻面、地面空鼓。

4.萬用表和驗電插座，用于檢查家居中的電路情況。

5.塑料盆，用于檢查家居中的水路情況。

6.舊報紙、塑料袋、繩子，用于封堵下水管道。

7.掃把，用于掃去地面、墻面表面的灰塵，方便更仔細地進行查看。

8.紙、記號筆、便利貼，對存在的問題要用筆和便利貼進行標記。

第三部：開始驗房

一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

二、再查內部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、

強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。

三、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

驗房項目

1、入戶門框扇

2、室內門窗工程

3、室內地面工程

4、室內墻面及頂面工程

5、梁面柱面工程

6、吊頂工程

7、涂飾工程

8、廚衛(wèi)防水

9、房屋面積及層高

10、暖氣、天然氣安裝

11、陽臺防水及密封

12、建筑電氣工程安全

13、建筑弱電工程弱電系統(tǒng)

14、給排水工程

15、預留孔洞－排煙道、排風道、空調孔、強排孔

16、室內噪音檢測－陽臺、大廳及房屋噪音檢測

首先，毛坯房收房時應注意驗收的順序，先看外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道等，再看門、窗、天棚、墻面、空中、墻磚、地磚、高低水、防水存水、強弱點、煤氣、通風、排氣，最后檢查閉存水實驗、水表空轉等問題必需和樓上樓下的業(yè)主配合。注意：頂樓的業(yè)主要格外檢查房屋是否存在滲水問題。

其次在檢查房屋細節(jié)問題時，可按以下步驟來逐一檢查：

1.門窗。查看房間的門窗朝向、結構等大方面是否和合同上標注一致。仔細檢查門窗的內外表面有無刮花的痕跡或凹陷，將門窗來回推開，看是否順暢，檢查門框四周是否被擠壓。

2.地面。檢查地面是否平整，有無較為明顯的凹凸和地面空鼓。

3.墻面。用靠尺檢查墻表面看是否平整，誤差在4mm以內屬于合格。交叉墻面是否有很大的裂縫出現（裂縫寬度≥3mm屬于正常，如果大于則要求開發(fā)商進行修復），尤其是在拐角處、梁下方，要格外留意是否有空鼓。用空鼓錘敲擊墻面，靠敲打聽聲音來判斷墻面是否存在空鼓現象?？展拿娣e大于20cm2則需要開發(fā)商整改。

4. 天花板 。站在遠處看天花板是否平整和是否存在裂痕；看所有天花板是否有出現水漬或發(fā)霉，尤其是衛(wèi)生間頂面及其相鄰天花板。

5. 電路 。檢查屋內插座和開關面板是否齊全有沒有被遺漏的；用專業(yè)的檢測工具看插座是否正常通電、是否有地線、插座電壓是否達標。 每一個開關面板都要親自去試一下，看所控制的燈是否能正常控制。

6. 水路 。打開進水開關查看各進水管的供水是否正常；看水的流量大小是否正常，如果流量很小說明水壓不夠；向廚房、浴室、陽臺的排水管、地漏、蹲坑等排水口注水，若聽到咕嚕嚕的聲音說明管道通暢； 留意管口附近是否有滲水現象。

7.防水。若是裝修房，還要驗收防水（在衛(wèi)生間注入20cm高的水，停止至少24小時，觀察是否有滲漏現象）。

8.測量面積。實測室內面積與合同面積的誤差，一般合同會有約定；若無約定，面積誤差在3％以內（含3％）算正常。對比合同的戶型結構尺寸。

9.最后檢查其他設備。燃氣表外觀，煤氣、通風、管道等是否到位，合同約定的公共區(qū)域裝修是否達標等。

提醒：簽署房屋交接書一定要慎重，因為一旦簽字確認，之后出現問題，想解決會更難！

驗收重點項及方法：

1、 廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

2、衛(wèi)生間通風：應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。

4、空鼓： 專用響鼓錘測墻、地空鼓。

5、 驗電：

① 檢查插座：五孔插座上分別插上驗電插座，看是否通電及安裝是否正確。

② 開關箱內的各分路開關應有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。

③ 開關箱內開關應安裝牢固，每個都要晃動檢查，如果發(fā)現松動，應緊固或更換。否則日后使用中出現接觸不良打火現象時，會造成更大危險。

④ 檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現象。

6、貓眼：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象，修復或更換。

7、測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進行測量，若數值一致，比如房高均為2.7m（或者2.65m）說明房頂或地面沒有傾斜。

8、 測墻壁地面：用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻未發(fā)好，抹在墻上就會形成爆點）。

9、 測乳膠漆質量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆，不能局部刷漆，會與墻壁原色產生差異。

10、窗戶是否有紗窗，如果沒有，應及時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求。

11、檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。

12、室內門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴重；關門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關應該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。

13、窗戶：推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應推動開關靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應拆換新玻璃，否則以后不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。所有外門窗均應有紗門、紗窗。朝向通道和底層室外的窗戶應有防盜網。

14、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果松動，應重新固定。大開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

15、臥室、客廳通風窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內面積30m2，那么開啟的窗戶面積應有1.5m2；

16、廚房通風窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內面積10m2，那么開啟窗戶面積應有1m2，且不小于0.6平方米.達不到者不合格（國家標準“住宅設計規(guī)范”）。廚房排煙孔直徑15cm，達不到時無法安裝油煙機。

17、閉存水試驗（24小時后察看，是否會出現滲水現象）、水表空轉試驗：（重要檢驗項目）

① 在驗房時需要和樓上進行協(xié)調，做好各家的閉存水試驗。

具體做法是，在樓上和自家的衛(wèi)生間用塑料袋裝好沙子或堵漏靈，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持24～48小時，樓下衛(wèi)生間沒有滲漏現象，說明防水合格。

② 打開樓上自來水閥門放水時應將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現過別人家用水，自家水表幫著跑的現象，說明水表不合格，必須更換。

有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現滲水問題，那時解決就麻煩了。

18、暖氣片：

① 暖氣片上方應有放氣閥，使用前應擰動將氣體放掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣放不出來，暖氣片不熱。

還要注意暖氣片安裝牢固，不能有松動現象；進水管和回水管的坡度應符合要求，否則影響采暖效果。

② 如果鋪設地暖

完成地暖施工后施工單位必須進行地暖打壓試驗，以檢驗是否有漏水現象。

地面采暖輻射供暖系統(tǒng)，從加熱管道敷設和熱媒集配裝置安裝完畢進行試壓起，至混凝土填充層養(yǎng)護期滿保壓施工。

水壓試驗之前，應對試壓管道和構件采取安全有效地固定和保護措施。

試驗壓力為設計壓力的1.5倍，且應不小于0.3Mpa，不得大于0.6Mpa。

冬季進行水壓實驗時，應采取可靠的防凍措施。

辦理入住手續(xù)

驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等協(xié)議書，同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。

注意：簽署協(xié)議書時應先詳細研究行文，發(fā)現不公時應及時提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。

有以下六種情形，買房人可以拒絕收房

一、房屋沒有達到合同約定的交房條件。約定條件是指開發(fā)商與購房者在購房合同中明確約定可以退房的條件。

二、達不到法律規(guī)定的交付使用條件。我國法律規(guī)定，工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等，未取得《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》等“兩書一表”的樓房，購房者可以選擇拒收房屋，相關違約賠償責任應由開發(fā)企業(yè)承擔。

三、、開發(fā)商無故比原合同約定延遲交房，經購房人催告后超過三個月交房（前提是購房人之前行使過有法律效力的催告權）。

四、合同沒有約定，且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%（不含3%）的，可拒絕收房，并解除購房合同。

五、開發(fā)商未經有關部門批準，擅自改變房屋戶型、朝向、結構及合同中約定的配套環(huán)境的，或經批準改變商品房規(guī)劃設計未經買家認可且未盡通知義務的。

六、房屋主體結構質量確實不合格。但是需要具有相關資質的質量機構出具的核驗證明。

收房時還需要交納哪些費用呢

一、契稅

房屋契稅是指房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收。一般都是明文規(guī)定，按自己實際購買房屋，及時繳納即可。契稅繳納的比例與首套、二套房有關，如果是首套，還與房屋面積有關。

1、個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行；

2、戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實際稅率為1.5%；

3、所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%征收。

二、房屋維修基金

就是向買房人集體籌集作為后期維修、改造小區(qū)共同設施的費用。

商品房 （經濟適用房 集資建房 ）維修資金交存標準：

多層住宅（7層以下，不配備電梯的）：60元/平方米

多層住宅（配備電梯的）：90元/平方米

小高層 高層住宅（7層以上，含7層）：145元/平方米

拆遷安置房屋維修資金交存標準：

多層住宅（7層以下 不配備電梯的）：60元/平方米

多層住宅（配備電梯的）：90元/平方米

小高層 高層住宅（7層以上 ，含7層）：90元/平方米

三、房屋產權登記費

有的開發(fā)商是辦證時才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

四、面積差價

依照《商品房買賣合同》約定據實結算，但面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）。

五、證照印花稅

5元/本；工本費10元/本。

六、物業(yè)費

在未簽字收房前，物業(yè)費用由開發(fā)商承擔，自收房之日起，物業(yè)服務費由購房人承擔。

七、其他費用

供暖費：根據小區(qū)供暖方式和具體價格而定。

水、電、煤氣費：一般都會分別有卡，業(yè)主只需往里面充值即可。

停車費：有的業(yè)主需要購買小區(qū)車位，這一費用是針對買車位的業(yè)主。

這些費用一般都是在實際入住后產生，交納情況就因人而異嘍。

注意：契稅和大修基金是必須要繳納的，收房不交納那有可能這個房子五證不全！