我是秀淑。擁有多年蘇州房地產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長期以來一直關(guān)注蘇州地區(qū)房地產(chǎn)市長/市場信息，熟悉購房政策、購房戰(zhàn)略、學(xué)區(qū)住房信息。歡迎關(guān)注和交流。

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提問：蘇叔，你好，本人不是蘇州人，沒有蘇州戶口，想要在蘇州買房投資的，還有就是想讓孩子在蘇州讀書，有什么方法呢？

蘇叔：你好，如果想投資而不需落戶，連續(xù)繳滿2年社?？梢栽谔K州大市內(nèi)(如姑蘇、園區(qū))買一套；也可以選擇購買不限購的常熟和張家港。解決了買房資格后，自住可直接購買；如果要投資，需要清楚限售政策；如果是為了孩子上學(xué)，就要關(guān)注學(xué)位政策，目前有九年一學(xué)位(園區(qū))和五年一學(xué)位(其他)，此外還要注意買房套數(shù)和首付比例。

提問：蘇叔，你好，今年開始城市土地供應(yīng)實(shí)施“兩集中”制度，對我們購房有什么影響呢？

蘇叔：你好，這樣每年拍地次數(shù)不得超過三次，其本質(zhì)上是對“房住不炒”政策的貫徹。政策調(diào)控通常都是按照房地產(chǎn)行業(yè)離不開的土地和金融進(jìn)行的，而此次的“兩集中”可以理解為集中發(fā)布土拍公告和集中組織土地出讓，這個(gè)政策實(shí)際上主要針對的是開發(fā)商側(cè)，而非需求側(cè)。對于開發(fā)商來說，集中供地會(huì)造成其調(diào)動(dòng)資金、協(xié)調(diào)其他區(qū)域及項(xiàng)目比較緊張，導(dǎo)致土拍熱情分散，但同時(shí)也使其融資時(shí)間更為集中，從而使開發(fā)建設(shè)和銷售時(shí)間也更加集中，那么無疑會(huì)增加開發(fā)商之間的競爭壓力。但這對于消費(fèi)者來說比較有利，政策的實(shí)施倒逼開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量、通過優(yōu)惠手段來吸引目標(biāo)客戶，重要的是能夠穩(wěn)定房價(jià)。所以如果蘇州出臺(tái)具體的政策實(shí)施細(xì)則，再加上目前有大量的土地供應(yīng)和新二手房的高庫存，配合高效的執(zhí)行，那么土地市場和房價(jià)就可以保持基本穩(wěn)定，處于買方市場。

提問：蘇叔，你好，想在蘇州園區(qū)買房，但是新房太難買了，現(xiàn)在是在跨塘、車坊、唯亭買二手房，想請教一下，這三個(gè)板塊哪個(gè)板塊買房最好呢？

蘇叔：你好，車坊是名副其實(shí)的園區(qū)南，二手房均價(jià)少于2萬5，多以回遷房為主；車坊路網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，四通八達(dá)，而且自然景觀保留較好適合駕車出行，地鐵8號(hào)線也將在這里停留；每兩個(gè)社區(qū)會(huì)有小型的社區(qū)底商滿足日常生活所需；學(xué)校有四所小學(xué)，朝前路實(shí)驗(yàn)學(xué)校質(zhì)量優(yōu)。唯亭位于園區(qū)最北邊，整個(gè)環(huán)境有待改善，二手房價(jià)是三個(gè)板塊較低，成交量也是如此；目前地鐵三號(hào)線在唯亭運(yùn)行，S1線在建；唯亭的商業(yè)以社區(qū)底商作為支撐，規(guī)劃中有一個(gè)鄰里中心；學(xué)校包括中小學(xué)，質(zhì)量尚可；無論外表名稱，唯亭人民醫(yī)院聊勝于無?？缣岭x園區(qū)核心CBD很近，但是自有一種小城生活的悠閑與自在，整個(gè)被高架和高速包圍，二手房價(jià)自然是三個(gè)板塊較高的，3號(hào)線和在建的8號(hào)線丟貫穿跨塘，與蘇州各板塊的連接力度都強(qiáng)；商業(yè)發(fā)育較為成熟，而且整潔美觀環(huán)境好，跨塘共有有三所學(xué)校，分別是跨塘中心幼兒園、跨塘實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蘇州工業(yè)園區(qū)星湖學(xué)校；跨塘蘇州工業(yè)園區(qū)星湖醫(yī)院是公立二級(jí)醫(yī)院。三個(gè)板塊中，跨塘是最佳入手板塊。具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部分享。

提問：你好，我有一些資金計(jì)劃買房投資，但之前沒涉足過這一塊，所以想請問投資是買新房好還是二手房好？對于樓層有什么講究嗎？是不是一樓的房價(jià)最便宜？買房選什么類型的最好？別墅還是高層？

蘇叔：首先，個(gè)人建議投資二手房。新房開發(fā)商溢價(jià)高，要等交房、拿證，買入之后還有限售期，投資周期很長。而二手房比較靈活，交易完成就可以入住，行情好也可以直接拋售，還可以利用杠桿做低首付，比較適合投資。其次，對于樓層的選擇，要考慮到居住舒適度，不論是自住還是賣出，樓層合適的房子也更容易賣出去。一般來說選擇電梯房，小高層和高層住宅，次頂層的房價(jià)高，其次是高樓層，然后是高樓層，房價(jià)比較低的是頂樓和一樓。投資建議選擇中上層，條件高，價(jià)格會(huì)相對較高。買房選擇順序，如果預(yù)算比較充足，大平層是最好的選擇，其次是復(fù)式樓，最后是疊拼。