12月12日，據(jù)財聯(lián)社報道，深圳建設局已正式發(fā)表聲明，稱深圳市最近僅解除了2018年出臺的商務公寓抵制租賃的限制。

2018年深圳為了防止房地產(chǎn)市場過熱，就在7月份發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在這一份文件中就劍指深圳的商務公寓，只租不售。

如今取消只租不售，那么也就意味著更多的商品公寓可以入市流通買賣，深圳樓市調(diào)控再次放松！

這一次的深圳樓市調(diào)控放松是最近兩個月以來的第二次放松，上一次的樓市調(diào)控政策調(diào)整是在2019年11月11日。

深圳調(diào)整豪宅稅標準，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。政策調(diào)整之前的要求，有三個條件必須同時滿足才能免除豪宅稅，分別是容積率≥1.0、單套套內(nèi)建筑面積≤120平米或單套建筑面積≤144平米、成交金額在規(guī)定金額以下。

所以11月份的豪宅稅調(diào)整也是樓市上的一大放松，當時政策調(diào)整之后深圳的二手房市場當天就反應，部分業(yè)主跳價上漲，部分業(yè)主甚至是違約賠錢也不愿意賣房子。

從時間點上，這一次的樓市調(diào)控調(diào)整和上一次的樓市調(diào)控放松相隔大約1個月。那么這一次又給深圳樓市帶來什么樣的影響呢？

公寓的智商稅

在分析這一次的政策調(diào)整之前，暴哥有必要說一下公寓，到底是個什么樣的性質(zhì)。

實際上，公寓在中國的法律當中就是不被認可的一種房地產(chǎn)產(chǎn)物。在中國的房地產(chǎn)法規(guī)里面，要么就是住宅，要么就是辦公樓。

多年來住宅一直都比較受歡迎，但是辦公樓就不行了，因為城市的產(chǎn)業(yè)不夠成熟，而建立的辦公樓供應過剩，導致辦公樓呈現(xiàn)出一種供過于求的狀態(tài)。

于是乎，開發(fā)商們就想出了一個妙招，給商業(yè)辦公樓好好裝修一番，加上洗手間、小廚房，通燃氣等等，商業(yè)辦公樓就變成了可以居住的公寓。

因為一般商品公寓都是建立在位置比較好，周邊商業(yè)配套比較現(xiàn)代化的地方，再加上開發(fā)商打出“無需購房名額、不限購不限貸、近地鐵、發(fā)達商圈、總價低”的幌子，商品公寓就顯得特別吸引人。

只是在“無需購房名額、不限購不限貸、近地鐵、發(fā)達商圈、總價低”等等眾多優(yōu)點的背后，公寓的缺點顯得特別致命。

首先從立法的角度看，住宅是“正妻”，公寓就好像“小三”。公寓不被法律承認，只能以一個特殊的角色立于城市中央。

一般來說商品公寓的使用年限是40年，相比住宅的70年少30年。因為公寓是屬于商業(yè)性質(zhì)，所以公寓的水電都是按商業(yè)標準收取，費用要比純住宅昂貴。

此外有部分商品公寓不能落戶，而且公寓一般是沒有學位的，沒有學位也就意味著未來房價漲幅的空間少之又少。當然這還是次要的，因為在深圳也有部分配套相關的學位、可落戶的公寓。

實際上最致命的是，二手公寓買賣的稅費極高。

如果你買的是一手公寓，那么需要繳納3%左右的契稅。這樣咋一看好像也沒什么，100萬的公寓也就3萬。但是如果未來要出手，那么稅費收費標準就另當別論了。

一般來說二手商務公寓過戶會產(chǎn)生的稅費有：差價5%左右的增值稅、增值稅12%的城市維護建設及教育附加費、差價3%的契稅、差價15%的個稅。

除此之外還土地增值稅、印花稅、轉(zhuǎn)移登記費、交易費等雜七雜八的費用，總體下來價格100萬的二手公寓可能就要15萬元左右的稅費。

這相當于活活吞了公寓15%左右的房價漲幅，當然這也只是一個大概的比例，部分公寓的稅費比例甚至高達30%，堪稱“智商稅”。

而且，購買公寓的首付是50%，種種劣勢下誰愿意當接盤俠？所以二手公寓一直都不太受歡迎。

取消“只租不售”

對深圳樓市有什么影響

首先說一下這一新政對深圳的住宅會產(chǎn)生什么影響。

最近一個月以來，因為上一次的豪宅稅調(diào)整給深圳樓市帶來的比較大的利好，所以11月份深圳的二手房市場房價出現(xiàn)了比較明顯的漲幅。

而這一次的取消公寓“只租不售”的限制增加了二手公寓的供應量。深圳取消公寓只租不售的本意也是為了增加房子供應量。

深圳市住建局稱，“取消商務公寓’只租不售’是增加商品房供應、穩(wěn)定供求關系的重要舉措，也是加強供給側(cè)改革、穩(wěn)定商品房價格的重要手段”

但是前面也說了因為公寓的稅費奇高，所以公寓的投資價值并不高。而且市場的需求也不會因為公寓供應量增加而改變，因此難以形成大規(guī)模的成交量，這也就很難大幅度擠壓住宅的市場，那么影響力也就很小。

就深圳住宅來說，深圳的潛力還是相對其余城市更大。雖然2019年前三季度深圳的GDP增速6.6%備受爭議，但是深圳本身的人口流入狀態(tài)還是比較不錯。

2019年深圳依舊是人口吸引力強大的城市。根據(jù)百度地圖慧眼發(fā)布的《2019年第三季度中國城市活力研究報告》，三季度中國100城新流入人口占全國城市總流入人口比例為60.47％，而深圳的人口吸引力指數(shù)排名第一。

人口對于樓市而言是一個強大的支撐力，因為這幾年來國家的調(diào)控方向一直都是房住不炒。洗盡鉛華始見金，褪去浮華歸本真。所以不管是哪一個城市，最終還是需要剛需來支撐房價。

除此之外2019年初《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》發(fā)布，深圳被明確為大灣區(qū)的龍頭城市之一。2019年下半年國務院發(fā)布《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》，深圳的城市地位再一次被提高。

“集中力量辦大事”是中國的特色，也就說深圳在未來的發(fā)展當中會得到更多的資源傾斜，城市的發(fā)展空間更大。所以從長期來看深圳住宅的成長空間也還是比較大。

而不管是人口也好、政策也好，這些利好對于公寓而言就大打折扣了。

回到這一次深圳取消公寓“只租不售”的樓市調(diào)控政策本身，取消公寓的只租不售也就意味著更多的商品公寓可以入市流通。

商品公寓供應市場一下子也就被點亮了，也就是說二手公寓的賣家即將會面臨著更加多的競爭者。而目前低于市場價拋售公寓的情況也屢見不鮮。

但是有人拋卻不一定有人買。

根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2019年7月全市商務公寓共成交1375套，環(huán)比下降44.93%；成交面積7.36萬平，環(huán)比下降44.20%。

供應增多了，需求不足的情況下反而會加大公寓價格的下跌壓力。

所以一直以來暴哥都不建議買公寓，雖然從表面上公寓和住宅都是由磚瓦堆砌而成，甚至公寓的居住舒適度更高。但是商品公寓就好像錢鐘書筆下的“圍城”一樣，城里的人想出去，城外的人想進來。

如果你真的買了公寓，那么你就被困住了。就房子而言，賣得出的房子才能稱之為投資品，賣不出的房子也就成為了消費品。