濟(jì)南市民宋老師認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理不合適，房子瓷磚的問題一直沒有解決。

從去年開始，宋先生拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。8月5日，他接到來(lái)自濟(jì)南市高新區(qū)法院的電話，電話中他得知自己被物業(yè)告到了法院，原因是拖欠物業(yè)費(fèi)。小區(qū)物業(yè)工作人員告訴記者，他們“狀告”了小區(qū)數(shù)十位業(yè)主，并非宋先生一人，而原因均為拖欠物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主：服務(wù)不到位才拒繳物業(yè)費(fèi)

事情發(fā)生在濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)中建長(zhǎng)清湖小區(qū)，宋先生是這里的住戶。宋先生告訴記者，2016年交房的時(shí)候，他就發(fā)現(xiàn)房子有問題，“衛(wèi)生間南墻的瓷磚有空鼓現(xiàn)象，用手按壓瓷磚能聽到摩擦的聲音。”宋先生說(shuō)，這個(gè)問題當(dāng)時(shí)在驗(yàn)房單上就進(jìn)行了標(biāo)注。后來(lái)，宋先生多次找到物業(yè)，希望能解決瓷磚空鼓問題。

宋先生說(shuō)，物業(yè)公司到其家里進(jìn)行了實(shí)地檢查，但是一直沒有解決問題。不僅如此，宋先生認(rèn)為物業(yè)在管理上也有諸多不到位的地方，“小區(qū)車庫(kù)管理混亂，公共區(qū)照明不達(dá)標(biāo)，衛(wèi)生差等等一系列問題?！辫b于此，從去年開始，宋先生拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，至今已有一年左右未繳納物業(yè)費(fèi)了。

宋先生告訴記者，他現(xiàn)在并沒有住在小區(qū)里面，“怕瓷磚掉下來(lái)傷人”。直到8月5日的一個(gè)電話，他才知道自己被物業(yè)告上了法庭。

一直以來(lái)，宋先生認(rèn)為，物業(yè)沒有為自己解決房屋瓷磚的空鼓問題，因此自己有理由不繳物業(yè)費(fèi)。而對(duì)于被告到法院，宋先生對(duì)此有點(diǎn)“摸不著頭腦”。

物業(yè)：多次催繳未果才上告法院

記者聯(lián)系到該小區(qū)物業(yè)，物業(yè)工作人員稱，宋先生家里的瓷磚空鼓現(xiàn)象確實(shí)存在，但這不屬于物業(yè)的負(fù)責(zé)范圍，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)?！拔飿I(yè)負(fù)責(zé)的是小區(qū)的安全、衛(wèi)生、綠化等方面，房屋問題是開發(fā)商的事情，物業(yè)可以在中間幫忙協(xié)調(diào)，但不能由物業(yè)負(fù)責(zé)，而且宋先生不能拖欠物業(yè)費(fèi)。”

工作人員告訴記者，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)是每月每平1.8元。而小區(qū)里不繳物業(yè)費(fèi)的不僅宋先生一人，一共有幾十位?！斑@些業(yè)主都是往年欠費(fèi)的，以2017年和2018年欠費(fèi)的為主?！惫ぷ魅藛T說(shuō)，這些業(yè)主有些是常住在小區(qū)里，還有的是經(jīng)常在外地，房子長(zhǎng)時(shí)間空著，偶爾回來(lái)住。雖然多次和他們溝通，也有樓道管家催繳物業(yè)費(fèi)，但是這些業(yè)主仍然不繳。

“無(wú)計(jì)可施”之下，物業(yè)公司最終將這些業(yè)主告上了法院，“分批次起訴了這幾十位業(yè)主”。對(duì)于此事，物業(yè)工作人員表示也很無(wú)奈，“我們是一個(gè)公司，需要運(yùn)營(yíng)，不收取物業(yè)費(fèi)我們也無(wú)法生存啊?！庇浾邌柕?，業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)是否因?yàn)閷?duì)物業(yè)管理不滿意，工作人員未作出正面回答。至于下一步如何處理，工作人員說(shuō)，等待法院的判決。

有行業(yè)從業(yè)人員表示，物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)物業(yè)公司管理小區(qū)的根本。在普通住宅來(lái)說(shuō)，人工成本占到50%-70%，沒有經(jīng)費(fèi)，人員工資、設(shè)備保養(yǎng)、燈具照明的更換以及其它的物料支出等費(fèi)用將無(wú)法繳納，也會(huì)影響小區(qū)業(yè)主的生活?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條寫明，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納;逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

調(diào)查：物業(yè)費(fèi)催繳案并不少見

記者了解到，小區(qū)里物業(yè)將業(yè)主告到法院的事情并不少見，不少業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)表達(dá)對(duì)物業(yè)的不滿。近年來(lái)物業(yè)費(fèi)催繳官司也越來(lái)越多。不過，根據(jù)相關(guān)資料，這樣的案件中，物業(yè)的勝訴遠(yuǎn)高于被告業(yè)主。物業(yè)公司工作人員表示，一般情況下，他們也不愿意以上法庭起訴業(yè)主的方式討要物業(yè)費(fèi)，但由于好話歹話都說(shuō)了也不管用，才采取了這樣的“下策”。

李某是某小區(qū)業(yè)主，2012年8月起，李某與小區(qū)物業(yè)公司簽訂了為期四年的《物業(yè)服務(wù)合同》。但從2013年5月起，李某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，因此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次催要仍未能收到李某的物業(yè)費(fèi)，最終物業(yè)公司將其告到法院。法院審理后認(rèn)為被告李某作為合同的相對(duì)方,應(yīng)受合同的約束，全面履行合同義務(wù)。原告依約為被告提供物業(yè)服務(wù)后，被告應(yīng)向原告支付物業(yè)費(fèi)3543.68元，原告要求被告支付拖欠物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求，法院予以支持。

此前有媒體報(bào)道，某地區(qū)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件在同期該地區(qū)法院受理的民事案件總數(shù)中占比高達(dá)近20%，其中業(yè)主因不滿物業(yè)公司服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)的案件占絕大多數(shù)，但結(jié)果幾乎都是業(yè)主敗訴。

現(xiàn)狀：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量缺乏評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)

有資料顯示，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中法律關(guān)系較復(fù)雜，糾紛的類型和成因多樣化。

山東千舜律師事務(wù)所律師甄恩陽(yáng)認(rèn)為，如果業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會(huì)解決，但是這不是拖欠物業(yè)費(fèi)的理由。物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間存在物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系，小區(qū)業(yè)主應(yīng)按照合同約定履行繳納物業(yè)費(fèi)。

甄恩陽(yáng)說(shuō)，他在工作中也接觸過此類案件，他認(rèn)為首先需要明確業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的原因。如果業(yè)主確實(shí)拖欠物業(yè)費(fèi)，那么被起訴后，業(yè)主需要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)以及涉及到的違約金等費(fèi)用，而起訴后產(chǎn)生的訴訟費(fèi)將由敗訴一方承擔(dān)。甄恩陽(yáng)建議，業(yè)主最好不要拖欠物業(yè)費(fèi)，如果業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi),可以通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商解決。

根據(jù)《物權(quán)法》《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋》等法律的規(guī)定,只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司根本未提供或基本未提供某項(xiàng)服務(wù)的時(shí)候，可以認(rèn)定物業(yè)公司對(duì)此項(xiàng)服務(wù)根本違約，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)才有可能得到法院的支持。然而,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量缺乏權(quán)威的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),是業(yè)主訴求難以得到支持的最重要原因。對(duì)此，曾有業(yè)內(nèi)人士提出引入物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估,并作為法院裁判的依據(jù)。（山東商報(bào)）