盡管原定于2月4日出讓的海淀、昌平三宗地塊，受疫情影響拖到今天，但，也打破了去年人們對(duì)土拍市場(chǎng)持續(xù)低迷的猜想。
就在三天前，通州馬駒橋地塊與大興采育地塊溢價(jià)率分別達(dá)到了23%與25%，前者舉牌40輪的火藥味還未散去。
今天的三宗重磅地塊又再度點(diǎn)燃鼠年樓市。
依舊是大手筆。海淀西北旺（不限價(jià)），昌平東小口（限競(jìng)房）分別打出了54.4億元、63.6億元、78.8億元的好成績(jī)，總?cè)胭~196.8億元，溢價(jià)率分別為26%、30%、34%。
土拍大廳中彌漫著的消毒水，已經(jīng)被土拍大戰(zhàn)的火藥味掩蓋。14家房企，14位蒙面?zhèn)b，舉牌舉到手軟。
5家報(bào)名3家混戰(zhàn) 8萬+的海淀商品房來了
海淀猶如土拍市場(chǎng)的定海神針，它在哪里戰(zhàn)場(chǎng)就在哪里。還未正式開拍，就已經(jīng)有了5次報(bào)價(jià)。
本宗地塊起始價(jià)為43.1億元的地塊，共吸引了共5個(gè)主體、9家房企報(bào)名，它們分別為綠城、中海+實(shí)創(chuàng)、首開+華潤(rùn)+住總+中交、世茂、平安。
海淀西北旺地塊土拍過程精彩回顧：
土拍過程中大家舉牌都非常慎重，第一個(gè)舉牌的是綠城，緊接著是世茂44.8億元；后面舉牌速度逐漸加快，局面焦灼起來，綠城、平安各舉一次后，成了中海+實(shí)創(chuàng)、首開+華潤(rùn)+住總+中交、世茂三家混戰(zhàn)，世茂擅長(zhǎng)打破臨界點(diǎn)，有一種勢(shì)在必得的氣勢(shì)。
最終經(jīng)過43輪，由首開+華潤(rùn)+住總+中交以54.4億元，26%的溢價(jià)率拿下，樓面價(jià)54292元/㎡。
ps：本周二通州馬駒橋商品房地塊是由華潤(rùn)+中交聯(lián)合體以46.7億元、23%的溢價(jià)率拿下
讓我們來看一下地塊的具體信息：
海淀西北旺鎮(zhèn)（0043/49）地塊為不限價(jià)純商品房地塊，位于辛店北中街與北清路之間，在豬年最后一拍的永豐共有產(chǎn)權(quán)房（3.7萬/㎡）的西側(cè)。
參考周邊房?jī)r(jià)，距離最近的商品房項(xiàng)目冠城大通百旺府，在售117㎡-204㎡精裝現(xiàn)房，均價(jià)7.5萬/㎡，二手房?jī)r(jià)格在6.2萬/㎡左右。未來該項(xiàng)目均價(jià)超過8萬的可能性不大。
該地塊由居住用地和基礎(chǔ)教育用地兩部分構(gòu)成，其中宗地中的HD00-0403-0049地塊A33基礎(chǔ)教育用地由競(jìng)得人建成后無償交付相關(guān)部門使用。
它比2月25日要開拍的鄰居——西北旺鎮(zhèn) HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046 地塊友好的多，后者除去居住用地外，還有醫(yī)院及機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老設(shè)施等其他多功能用地。
兩宗地塊分布圖
項(xiàng)目距離最近的地鐵站，不管是16號(hào)線永豐站，還是昌平線生命科學(xué)園站，都在2公里以上。未來出行自駕更方便。
附近兩公里左右，學(xué)校主要有清華大學(xué)附屬永豐學(xué)校，商業(yè)有永旺國(guó)際商城，醫(yī)院有北大國(guó)際醫(yī)療，解放軍第306航天城臨床，大型配套齊全。
另外，與豬年最后一拍的不同，前者樓面價(jià)超7萬，且很明顯會(huì)建成別洋房+疊拼；而西北旺地塊45米的限高，或?qū)?huì)建成小高層，當(dāng)然也不排除建大平層的可能，樓面價(jià)54292元/㎡，未來均價(jià)有可能在8萬以內(nèi)，而周邊二手房均價(jià)在10萬左右，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)不言而喻。
我司入手限競(jìng)房西山錦繡府（限均價(jià)58622元/㎡）的渣女龍女士，此刻正與小伙伴猜測(cè)這個(gè)項(xiàng)目會(huì)叫西山首開華潤(rùn)城還是西山萬橡府。
北地塊65輪激戰(zhàn) 南地塊78.8億成限競(jìng)房地王
由于體量巨大，總價(jià)過高，嚴(yán)肅君曾一度頗為擔(dān)憂東小口兩地塊，原因有三：
從位置來看優(yōu)勢(shì)并不明顯，附近沒有大型生活配套。地塊雖然離著清河四中、北京第二十中學(xué)不遠(yuǎn)，但區(qū)域限制上學(xué)無望，很有可能會(huì)被劃分到東小口中心小學(xué)；
體量大，兩宗限競(jìng)房地塊執(zhí)行7090政策，預(yù)計(jì)供應(yīng)4000套左右房源。HC-022、HC-027地塊，HC-031地塊起始價(jià)分別為49億元、58.7億元，消化難，畢竟2019下半年昌平大多數(shù)限競(jìng)房表現(xiàn)并不出色；
兩宗地塊分布圖
兩宗地塊限均價(jià)58858元/㎡，最高銷售單價(jià)不得超過64744元/㎡，打破昌平限競(jìng)房均價(jià)記錄，堪比海淀，一般人會(huì)買賬嗎？
然而，就在昨天得知HC-022、HC-027（北）地塊報(bào)名房企有綠城、中海、保利+金地、首開+住總+建工、平安、華潤(rùn)+中交+北科建、旭輝；
HC-031（南）地報(bào)名企業(yè)有綠城、中海、保利+金地、首開+住總+建工、平安、華潤(rùn)+中交+北科建時(shí)，這兩宗地塊注定不平凡。
開拍前，HC-022、HC-027（北）地塊獲得7次報(bào)價(jià)，達(dá)50.5億元；體量較大的HC-031（南）地塊獲得6次報(bào)價(jià)，達(dá)60.175億元。
HC-022、HC-027（北）地塊土拍過程精彩回顧：
HC-022、HC-027（北）地塊由首開+住總+建工率先舉牌，50.75億元；中海隨后舉牌到51億元；接著旭輝舉牌，到51.4億元，三宗地塊里旭輝只參與了這一場(chǎng)，且“孤身”前來。
現(xiàn)場(chǎng)節(jié)奏比較舒緩，但幾方咬的比較近，尤其是旭輝和綠城。中途華潤(rùn)+中交+北科建呈現(xiàn)吃瓜狀態(tài)，或許已經(jīng)拿下了自己想要的那宗地？
緊接著節(jié)奏加快，華潤(rùn)聯(lián)合體終于出手，報(bào)價(jià)到60億元，接著在中海和綠城叫板時(shí)，華潤(rùn)聯(lián)合體又出手了，綠城緊咬，隨后第三次唱價(jià)時(shí)又是華潤(rùn)，它們家有點(diǎn)兒像伺機(jī)而動(dòng)的狐貍。
另外，現(xiàn)場(chǎng)主持人提醒在座各位不要卡點(diǎn)。雖然今天是情人節(jié)，但卡點(diǎn)制造的也不是粉紅氣氛。
在65輪后，綠城終于如愿（太難了，被死咬），一己之力，以63.6億元拿下，溢價(jià)率為30%，樓面價(jià)37407元/㎡。
HC-031（南）地塊地塊土拍過程精彩回顧：
拿到北地塊的綠城非常興奮，第一輪舉牌，隨后首開+住總+建工跟進(jìn)，61億元；綠城緊咬，接著是中海把總價(jià)推到61億元，截至目前，中海鼠年還未入手一宗地塊。
接下來成了綠城與中海單場(chǎng)pk，在25輪競(jìng)價(jià)階段，變成了兩千萬一個(gè)階梯；到了75.6億元，中海退出，首開+住總+建工加入戰(zhàn)場(chǎng)，綠地這場(chǎng)又是車輪戰(zhàn)……
最后一口氣沒提上來，首開+住總+建工最終以78.8億元拿下，差點(diǎn)兒成為新地王，溢價(jià)率為34%，樓面價(jià)38728元/㎡。
不過，78.8億已經(jīng)讓該地塊成為限競(jìng)房總價(jià)地王。
至此，三場(chǎng)土拍結(jié)束，有人歡喜有人愁。
讓我們來看一下兩宗地塊的具體信息：
從各地塊規(guī)劃指標(biāo)可以看出，兩個(gè)項(xiàng)目都將建高層產(chǎn)品，其中HC-031（南）地塊體量更大，容積率也更高。
而兩宗地塊換個(gè)維度思考，會(huì)發(fā)現(xiàn)成為2020搶手盤的幾率不?。?/p>
地塊界于霍營(yíng)、西三旗、立水橋之間，也就是說也已承接海淀與昌平以及地塊附近拆遷戶這三個(gè)區(qū)域客戶，比北七家和沙河地塊更有優(yōu)勢(shì)；
附近沒有在售新房對(duì)手，附近居住環(huán)境比較好，尤其是就近的西三旗項(xiàng)目金隅翡麗（7.5萬/㎡）、富力桃園（6.3萬/㎡）；
北地塊樓面價(jià)為37407元/㎡，南地塊樓面價(jià)為38728元/㎡，利潤(rùn)空間尚可，給了房企更多的操作余地；
HC-030地塊教育用地的教育資源，是個(gè)可期待值；
進(jìn)行改造的13號(hào)線擴(kuò)能提升項(xiàng)目終于有了確切的消息，其中13B線的建材城東站距離項(xiàng)目較近。北京日?qǐng)?bào)稱，規(guī)劃建設(shè)期均為2019年到2022年，預(yù)計(jì)在今明兩年全部開工。
然而最終是否成為大贏家還是要考驗(yàn)房企的軟實(shí)力，就像前文所說，這次疫情無疑提高了購(gòu)房者對(duì)物業(yè)的要求，尤其在公布的昌平病例活動(dòng)場(chǎng)所中，天通苑、回龍觀屬于“高發(fā)區(qū)”，這個(gè)地塊位置有些敏感。
當(dāng)然這個(gè)也是留給后面所有房企的問題，如高樓單層戶數(shù)越少越好，綠色科技終于發(fā)揮了用處，未來各方面要求會(huì)更加細(xì)致。
縱觀這兩次土拍，如業(yè)內(nèi)人預(yù)言參與游戲的更多會(huì)是國(guó)企、央企這些硬核企業(yè)，很多小房企早就被這次疫情提前踢出局。
而綠城、中海、首開、住總、平安、中交、華潤(rùn)全程參與了三場(chǎng)，我相信他們的誠(chéng)心，至少認(rèn)識(shí)的那位中海朋友希望“場(chǎng)場(chǎng)必勝”。
在資本的游戲里，強(qiáng)者只會(huì)更強(qiáng)，它們還會(huì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。朋友圈的業(yè)內(nèi)人士紛紛“吐槽”：央企、國(guó)企你們這樣有意思嗎？
互動(dòng)時(shí)刻：
雖然剛剛開局，2020注定是難忘的一年。
“租售同權(quán)”被疫情打出原形。包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市，相繼出現(xiàn)了以防范疫情為由的勸返“租客”的事件。
想買房的人意識(shí)到，原來有個(gè)自己的房子真的很重要，攤上一個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻還能保命。
疫情期間，對(duì)于買房你的哪些看法發(fā)生了變化？你怎么看今日的土拍？歡迎在留言區(qū)發(fā)表你的看法～
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