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“住”在我們的生活中占據(jù)了重要位置。由于北京城區(qū)內(nèi)存在一些老舊小區(qū)，物業(yè)公司新舊更替，業(yè)主時(shí)有變動(dòng)，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛也逐漸增多。一些業(yè)主面對(duì)物業(yè)公司提供服務(wù)有瑕疵時(shí)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司無奈之下只得訴至法院。物業(yè)公司的主張是否適當(dāng)？業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？在日常生活中應(yīng)當(dāng)注意哪些與物業(yè)有關(guān)的問題？

物業(yè)服務(wù)不到位，能否不交物業(yè)費(fèi)？

王先生在某小區(qū)居住，未交納近兩年的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司多次催收無果故訴至法院。王先生辯稱，物業(yè)公司服務(wù)存有問題，如垃圾清理不及時(shí)等，故拒絕交費(fèi)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。物業(yè)公司為王先生之房屋提供物業(yè)服務(wù)，王先生應(yīng)當(dāng)履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)?，F(xiàn)物業(yè)公司要求王先生支付未交物業(yè)費(fèi)，法院予以支持。王先生雖辯稱物業(yè)服務(wù)不到位，但并無充分證據(jù)予以佐證，故法院對(duì)其辯稱不予采納。

【法官提示】

物業(yè)公司與王先生之間存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。本案中的王先生與物業(yè)公司是物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方，物業(yè)公司為王先生提供了物業(yè)服務(wù)，在無證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)不到位的情況下，王先生應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

認(rèn)為物業(yè)服務(wù)內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，能否拒交物業(yè)費(fèi)？

劉先生是一名老國(guó)企退休員工，30年前入住單位宿舍時(shí)，單位承諾由其負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)并一直為其交納。2015年1月1日，單位根據(jù)《關(guān)于在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)職工住宅物業(yè)管理和供熱采暖改革意見》文件要求，不再繳納或報(bào)銷職工的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及采暖費(fèi)，由業(yè)主個(gè)人向物業(yè)服務(wù)及供熱單位繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及采暖費(fèi)。

但劉先生依舊認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由單位為其交納物業(yè)費(fèi)而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司訴至法院。劉先生主張其與物業(yè)公司之間沒有簽訂合同，物業(yè)公司收費(fèi)沒有依據(jù)、收費(fèi)過高等理由進(jìn)行抗辯。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司受劉先生原單位和開發(fā)商的委托對(duì)劉先生所住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，雖然沒有與劉先生簽訂直接的物業(yè)服務(wù)合同，但雙方之間形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，劉先生應(yīng)交納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因物業(yè)公司提交了北京市政府的相關(guān)文件，充分證明其收取物業(yè)費(fèi)的服務(wù)項(xiàng)目、費(fèi)用構(gòu)成及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性，故雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖未約定，但根據(jù)相關(guān)文件，且雙方已形成事實(shí)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，上述費(fèi)用為物業(yè)服務(wù)過程中所需支付的費(fèi)用，劉先生應(yīng)向物業(yè)公司交納上述費(fèi)用，法院支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

【法官提示】

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。

因此在本案中，劉先生認(rèn)為其未與物業(yè)公司簽訂合同的抗辯不成立；根據(jù)《解釋》第五條之規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持”，本案中物業(yè)公司舉證證明了其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均符合法律法規(guī)和北京市相關(guān)文件的規(guī)定。如果認(rèn)為物業(yè)公司違規(guī)收費(fèi)，則可以要求物業(yè)公司對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以解釋說明，如果其確實(shí)違反了物業(yè)合同或法律法規(guī)的規(guī)定，則可以提出抗辯。

新舊物業(yè)交接后，已交的物業(yè)費(fèi)如何處理?

某小區(qū)物業(yè)公司更換，原物業(yè)公司A公司在兩年合同期限屆滿后依約撤出該小區(qū)，B公司經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘進(jìn)入小區(qū)。之后在A公司清理該小區(qū)過去兩年物業(yè)欠費(fèi)期間，發(fā)現(xiàn)B公司收取了部分業(yè)主前兩年的物業(yè)費(fèi)，在此期間A公司從未授權(quán)B公司收取上述費(fèi)用，于是聯(lián)系B公司與其對(duì)賬確認(rèn)后簽訂了《協(xié)議書》，約定由B公司返還A公司該部分物業(yè)費(fèi)，但B公司經(jīng)多次催要后未依約返還相應(yīng)費(fèi)用。于是就該部分物業(yè)費(fèi)，A公司同時(shí)起訴了業(yè)主和B公司。

業(yè)主認(rèn)為其已按在小區(qū)內(nèi)公示的通知履行了繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，而B公司認(rèn)為其所收取的物業(yè)費(fèi)是按照約定向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)費(fèi)，沒有義務(wù)退還給A公司，應(yīng)退還給業(yè)主。雙方對(duì)于爭(zhēng)議物業(yè)費(fèi)的退還無法協(xié)商一致。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。A物業(yè)公司與B物業(yè)公司簽訂了《協(xié)議書》，雙方之間成立合同關(guān)系，該合同關(guān)系是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。對(duì)于爭(zhēng)議物業(yè)費(fèi)，雙方已簽訂協(xié)議明確了具體數(shù)額，在A公司提供相應(yīng)服務(wù)且未向業(yè)主收取該部分物業(yè)費(fèi)的情況下，現(xiàn)A公司要求預(yù)收該部分費(fèi)用的B公司退還該部分費(fèi)用，法院予以支持。A公司要求業(yè)主再次交納該部分費(fèi)用，于法無據(jù)，故不予支持。

【法官提示】

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。業(yè)主預(yù)交的物業(yè)費(fèi)的交接問題屬于新舊物業(yè)公司之間的交接工作范圍。B公司收取了A公司在小區(qū)服務(wù)時(shí)間內(nèi)的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)予以退還，且雙方已成立合同，合同關(guān)系是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)按照《合同法》之規(guī)定履行合同。

業(yè)主在小區(qū)物業(yè)公司有變動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以注意，在交納物業(yè)費(fèi)時(shí)詢問清楚，按照服務(wù)時(shí)間進(jìn)行交費(fèi)；物業(yè)公司新舊交接時(shí)應(yīng)當(dāng)做好交接，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金，同時(shí)按照服務(wù)時(shí)間對(duì)收取的物業(yè)費(fèi)劃分清楚，避免糾紛產(chǎn)生。