資料來(lái)源：威海法院

轉(zhuǎn)向：山東古法

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　 　隨著城鎮(zhèn)化的步伐加快，越來(lái)越多的人成為小區(qū)“業(yè)主”，與之應(yīng)運(yùn)而生的便是“物業(yè)”。平日里，物業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主向物業(yè)交納物業(yè)費(fèi)，但因服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同簽訂等因素，物業(yè)與業(yè)主之間糾紛頻發(fā)，尤其是2015年以來(lái)明顯增多，累計(jì)受理一審物業(yè)合同糾紛4241件，整體上呈現(xiàn)案件數(shù)量多、訴訟成本高、涉及群體范圍廣、業(yè)主敗訴率高的特點(diǎn)。

今天

威海市中級(jí)人民法院商事審判第一、

第四團(tuán)隊(duì)將給大家說(shuō)說(shuō)

物業(yè)與業(yè)主的那些 “恩怨情仇”

快來(lái)了解一下！

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業(yè)主：合同不是我簽的，不繳錢(qián)！

物業(yè)：法院見(jiàn)！

王某是乳山某小區(qū)的業(yè)主，因拖欠2014年10月至2016年11月的物業(yè)費(fèi)938.6元，被小區(qū)物業(yè)公司訴至法院。原來(lái)，物業(yè)公司與小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，但王某認(rèn)為，自己并未與物業(yè)公司簽訂合同，也不認(rèn)可多層住宅0.45元/平方米/月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以自己不應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。

法院審理認(rèn)為，涉案《前期物業(yè)服務(wù)合同》系小區(qū)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，內(nèi)容合法有效，對(duì)王某在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主具有約束力。物業(yè)公司履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，王某應(yīng)當(dāng)按約交納物業(yè)費(fèi)，其以非合同當(dāng)事人為由不予交納理由不成立，判決王某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)938.6元。

團(tuán)隊(duì)說(shuō)法

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

法官提醒，業(yè)主雖不是《前期物業(yè)服務(wù)合同》形式上的簽訂者，卻是該合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，只要合同合法有效，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)按合同約定交納物業(yè)費(fèi)。

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業(yè)主：服務(wù)差，不交費(fèi)！

物業(yè)：你說(shuō)差就差？

家住環(huán)翠區(qū)的陳某，因拖欠2016年4月至2018年3月的物業(yè)費(fèi)1523.06元，被小區(qū)物業(yè)公司訴至法院。原來(lái)，陳某認(rèn)為物業(yè)公司提供的服務(wù)不到位，未提供符合合同約定的服務(wù)，所以拒絕全額繳納物業(yè)費(fèi)。經(jīng)審理查明，物業(yè)公司確實(shí)存在未按合同約定定期清除雜草、雜物，未對(duì)草坪、花卉、樹(shù)木定期修剪養(yǎng)護(hù)，對(duì)小區(qū)公共部位未能按時(shí)清洗等情況，小區(qū)無(wú)保安值守情況也時(shí)有發(fā)生。

法院審理認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平及服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)多處存在瑕疵，未達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，判決陳某按照70%的標(biāo)準(zhǔn)向付物業(yè)公司交納2016年4月至2018年3月物業(yè)費(fèi)1066元。

團(tuán)隊(duì)說(shuō)法

在審判實(shí)踐中，因不滿物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)引發(fā)糾紛的占比最高，但判決結(jié)果多為業(yè)主敗訴，究其原因：一方面，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)服務(wù)合同明確約定，業(yè)主不應(yīng)當(dāng)以物業(yè)公司提供的管理服務(wù)不符合自己的需求，或者自己認(rèn)定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為理由而拖欠物業(yè)費(fèi)，只要物業(yè)公司提供了基本的服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)；另一方面，證據(jù)是審判中認(rèn)定事實(shí)的關(guān)鍵，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵負(fù)有舉證責(zé)任，但由于物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續(xù)性和無(wú)法計(jì)量性等特點(diǎn)，業(yè)主不能僅依據(jù)一張照片就證明物業(yè)服務(wù)持續(xù)存在質(zhì)量問(wèn)題，因此，業(yè)主應(yīng)注重證據(jù)的收集和保留，為訴訟提供有力的證據(jù)支持。

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業(yè)主：憑什么收“滯納金”？

物業(yè)：錯(cuò)了，是“違約金”！

家住經(jīng)區(qū)的張某因拖欠物業(yè)費(fèi)被訴至法院，物業(yè)公司要求張某除支付2017年1月至2017年9月期間的物業(yè)費(fèi)1923.5元外，還需按照合同“逾期未交每日按應(yīng)交納費(fèi)用的3‰交納滯納金”的約定交納滯納金1754.2元，共計(jì)3677.7元。張某則認(rèn)為，雖然拖欠物業(yè)費(fèi)屬實(shí)，但滯納金是行政處罰，物業(yè)公司無(wú)權(quán)收取，且合同約定的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，法院不應(yīng)當(dāng)支持。

法院審理認(rèn)為，雙方合同約定的“滯納金”實(shí)質(zhì)為違約金，張某拖欠物業(yè)費(fèi)構(gòu)成違約，張某應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)及違約金，但合同中約定的違約金過(guò)分高于物業(yè)公司的實(shí)際損失，經(jīng)法院調(diào)解，雙方同意將違約金調(diào)整為100元。

團(tuán)隊(duì)說(shuō)法

滯納金是行政強(qiáng)制執(zhí)行中執(zhí)行罰的一種，是一種行政強(qiáng)制行為，只能發(fā)生在國(guó)家行使公權(quán)力的過(guò)程中，但物業(yè)服務(wù)合同的雙方是業(yè)主與物業(yè)公司，是平等主體，在物業(yè)服務(wù)合同中使用“滯納金”一詞不妥。本案中，雖然合同中使用的是“滯納金”，但根據(jù)合同條文理解，業(yè)主在不履行交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)時(shí)，需按約支付給物業(yè)公司一定數(shù)額的金錢(qián)，究其本質(zhì)實(shí)為“違約金”。在物業(yè)公司提供了符合合同約定的物業(yè)服務(wù)后，張某有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，其未按期履行該義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付違約金。

同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。因此，綜合本案具體情況，法院采納了張某對(duì)違約金過(guò)高的主張，依法予以調(diào)整。

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物業(yè)：成本增加，漲物業(yè)費(fèi)了！

業(yè)主：你說(shuō)漲就漲？

某小區(qū)物業(yè)公司曾與小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定該小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.09元/建筑平方米/月，但由于物業(yè)服務(wù)成本上漲，物業(yè)公司決定將物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)提升到1.2元/建筑平方米/月，于是便將新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)公告欄內(nèi)張貼公示。后來(lái)，李某等業(yè)主拒絕按新標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司便將李某等業(yè)主訴至法院。

法院審理認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變更需經(jīng)業(yè)主共同決定，該物業(yè)公司單方以張貼公告的方式提升物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，違反法定程序，1.2元/建筑平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)李某等全體小區(qū)業(yè)主不發(fā)生法律效力，李某有權(quán)按原標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，故依法判決陳某按1.09元/建筑平方米/月標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。

團(tuán)隊(duì)說(shuō)法

物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)涉及小區(qū)全體業(yè)主的利益，據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。本案中，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變更屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，需要達(dá)到上述規(guī)定的“雙過(guò)半”標(biāo)準(zhǔn)，但物業(yè)公司未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，也未通過(guò)其他形式取得法律規(guī)定的業(yè)主同意，其在公告欄內(nèi)公示的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)業(yè)主發(fā)生法律效力。

法官寄語(yǔ)

物業(yè)和業(yè)主本是共生共存的關(guān)系，雙方在履行合同的過(guò)程中，均應(yīng)審慎對(duì)待權(quán)利與義務(wù)，積極主動(dòng)履行義務(wù)，以此維系小區(qū)物業(yè)功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面，物業(yè)企業(yè)要強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，不斷提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)與業(yè)主加強(qiáng)溝通，增進(jìn)互信；另一方面，業(yè)主應(yīng)積極配合物業(yè)公司加強(qiáng)管理，及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，保障物業(yè)服務(wù)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，形成良性循環(huán)。

團(tuán)隊(duì)介紹

威海市中級(jí)人民法院商事審判第一、第四團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、服務(wù)合同糾紛、承攬合同糾紛、委托合同糾紛、債權(quán)人代位權(quán)糾紛、債權(quán)人撤銷(xiāo)權(quán)糾紛、締約過(guò)失責(zé)任糾紛等合同類糾紛案件。團(tuán)隊(duì)成員包括：

第一審判團(tuán)隊(duì)

團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人、四級(jí)高級(jí)法官　張英秋

三級(jí)法官　王小平

四級(jí)法官　葛俊生

法官助理　薛淑嫻　李亞男

書(shū) 記 員　陳俁彤　邵旭靜

第四審判團(tuán)隊(duì)

團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人、一級(jí)法官　宮建軍

四級(jí)高級(jí)法官　于永忠

三級(jí)法官　于　晶

法官助理　劉穎霞　肖蕓蕓

書(shū) 記 員　鄒　喬　姚玉嬌

天平之上，法律事實(shí)細(xì)思量；法槌之下，公正效率慎權(quán)衡。他們積極倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，捍衛(wèi)市場(chǎng)秩序，維護(hù)交易安全，增進(jìn)社會(huì)財(cái)富，用專業(yè)書(shū)寫(xiě)正義堅(jiān)守。