公寓買不到，這句話你肯定在網(wǎng)上見過太多句子。

無論是五年前、兩年前、一年前，都有各種公寓不能買的文章反反復復出現(xiàn)。

但其實，絕大多數(shù)的文章并沒真正的寫在點子上。

公寓不能買絕對不只是說，沒學位難落戶那么簡單的問題。

老生常談的3點

“公寓不能買”首當其沖的問題，也是幾乎大多數(shù)人都知道的問題，就是沒有學位、沒有辦法落戶口，40年產權的問題。

這是老生常談的因素，如果只是前兩個問題。

一句：“我自住，孩子不在這上學！”就可以把這個不能買的理由，直接堵住。

事實上，很多人確實是沒準備拿來落戶和拿來給孩子上學，甚至僅僅是為了出租和所謂的投資升值。

而40年產權的問題其實也不是問題，很多住宅也是50年產權，甚至很多城市交易活躍的二手房，產權也只有四五十年。至于，什么不能通天然氣，更是沒有講的必要性，不通天然氣的住宅也大把大把。

所以，這幾點都不是公寓不能買的核心原因。

價格背后的問題

所有的不能買，其實都是基于錢。

當公寓的價格只有隔壁住宅三分之一，甚至都不到的時候，我想沒有任何“媒體專家”站出來說：公寓不能買。

而重點就在于，公寓當下的價格大多數(shù)都接近住宅，多是同片區(qū)住宅的7-9折。

有些人可能覺得，面積小，再比住宅便宜個兩三折，也挺劃算，畢竟出租并沒有什么差距。

但重點在于，它看似便宜卻并沒有便宜，因為杠桿率。

何為杠桿率？

不少人可能只知道學位、落戶、40年的問題，不太清楚公寓的貸款問題。

商辦類的產品，銀行貸款最高上限只能貸款50%，而這50%最長只能貸款10年。

這10年的貸款，還比普通的住宅貸款利率上浮的更多。

假設一套50萬的住宅和一套30萬的公寓，同樣需要付15萬的首付。按照公寓比住宅上浮20%算，實際月供住宅只比公寓貴200元，100萬的房子只貴400塊錢。

而杠桿率、總價都低了很多，最終獲得的資產也顯然少了很多。

房產的升值幾乎全靠的是杠桿，如果杠桿率和杠桿時間雙雙被壓縮，除非房價猛漲，否則許許多多的綜合因素下來，賠錢都有可能。

融資和變現(xiàn)難度大

說融資變現(xiàn)的難度大，可能不太確切，準確的說，大部分的商辦幾乎是無法融資用以應急的。

這并不是危言聳聽，或者臆測。昨天家里的親戚，靠著早年的老房子，拿去銀行再次抵押貸了款，作為首付買了二套房。

我聽后也心動了，想把手里的房子，也一樣從銀行再貸一筆款，不過最后因為還清、解壓的問題作罷。

這不是重點！

重點是按照銀行的工作人員說法:只接受住宅，不接受商辦類的資產。

也就意味著公寓、商鋪類的房子，不能通過正常途徑拿到和住宅一樣的抵押貸款！當然額度低，高利息那種借貸除外。

國內金融的現(xiàn)狀是：再差位置的住宅幾乎都可以融到資，但再好位置的商辦也都困難，這是屬性的問題。

這也是為什么我在多次寫過公寓不能買之后，再次重寫這個話題的原因之一。

融資是一方面，變現(xiàn)是一方面。

在變相方面，商辦類的產品除了一線城市外，幾乎連中介掛牌都很少。

主要還是稅費問題。

高額的稅費，并且也沒有什么特殊的學區(qū)之類的捆綁屬性，讓二手公寓成了二手房市場無人問津的產品，因為賣不掉，有些房東甚至掛都懶得掛了。

因為絕大多數(shù)城市都是非存量房市場，無論是住宅還是公寓都有大量的新房供應。直接買新房，除了房錢和契稅，基本沒有其他開支，省心省力。

而二手公寓的稅費有多高呢？按照中介給出的稅費詳單，有如下內容：

（不同城市可能有所不同）

綜合起來，根據(jù)不同的情況，稅多數(shù)都要在賣出價格的20%以上，甚至更高。

這意味著，即使選房特別優(yōu)秀，并且漲幅跟緊住宅，并且以正常價格變現(xiàn)，在收益方面也遠不如同期同價格的住宅。

更不用說，那些漲幅低、位置一般，并且根本賣不掉，因為著急變現(xiàn)明顯降價出手的房源。

所以，融資和變現(xiàn)能力這方面。

公寓在住宅這里，連“是個弟弟”都算不上，直接就是個孫子。

警惕“自住論”洗腦

不論是賣房、賣車還是賣電子產品，每個銷售都會用的一招兒，就是“自用論”，放在買房里就是“自住論”。

比如買車，許多車其實因為故障率品牌等原因，后期保值率非常差，而銷售就會瘋狂洗腦，說：只要你不賣自己開，你管他貶值不貶值干嘛？

房子也是一樣，很多人在選擇明顯沒有升值空間的城市或者區(qū)域，以及一些例如公寓之類的產品時，銷售也會用同樣的套路來反問你：

你就這一套房，你自己住啊，管他升值不升值，你又不能賣，對不對？

這樣的文字游戲，竟然還真的有許多人“中招”、“被洗腦”。我身邊就有很多案例，只要一說升值，ta就會把：反正我自己住，漲不漲跟我沒有關系掛在嘴邊。

其實我想舉個例子，假如你買了一只股票或者比特幣、黃金等等，他跌了和他漲了是不是如果你不賣掉，就永遠沒區(qū)別？

你肯定不會這樣認為。賣掉之前，雖然它的價值只是一個數(shù)字，的的確確不是現(xiàn)金，但他的價值即可變現(xiàn)的數(shù)字，是有千差萬別的。

無論是房產還是車產，還是你買的一臺數(shù)碼相機，都和股票比特幣黃金性質是一樣的。

這些產品貶值升值的數(shù)字變化，決定了你的資產高度，決定了你的身價。

或者說，他決定了你應對社會生活風險的能力！

舉個例子：

同樣是一套房子自住，當你30萬首付買的100萬的房子，翻倍升值之后賬面200萬。

跟你30萬五成首付，買了60萬的公寓，升值后變成了賬面100萬，還不一定賣得出去。

都是自住，你不賣那一刻的差距確實不大。

但你一輩子不賣么？

賣的那一刻，都去掉沒還的貸款，最后的資產值差額能達到接近1:2

賣的這一刻，這兩種不同選擇的差額，誰來補給你？

當你家里住不下那一刻，當你孩子上學受影響那一刻，當你的家里意外有了天災人禍的那一刻，你不得不去動用這個資產，哪怕你是自住。

無論你是換房，還是急用錢換房，這兩種資產的差額，可能直接影響了，甚至改變了決定了你未來的生活走向。

非商不“商辦”

寫到最后，肯定會有人疑問，為什么還是那么多人蓋公寓、買公寓？

這其實都可以單獨再寫1-3篇細講了，不過我在此也簡單的概括一下：

1，有人蓋有人賣是因為開發(fā)商會在自己測算有利潤的情況下，不論性質該任何產品，甚至是工廠醫(yī)院，它蓋公寓不代表他認可公寓的價值。

2，商辦類的土地只能蓋公寓，或者酒店寫字樓，土地變性難度極大，公寓相對更容易賣。

3，買公寓的人分三種：不懂的居多，漲跌無所謂的其次，少數(shù)人用以經(jīng)商。

所以，我說非“商”不“商辦”，其實指的就是如果，不是用以經(jīng)商最好不要買商辦類的房產，比如買來開酒店、民宿等，另當別論。

最后，你要記得，優(yōu)質的商業(yè)性質房產，開發(fā)商從來都是自持為主。好的東西不會那么隨意的拿到市場上叫賣，賣家沒有賣家精，這是亙古不變的道理！

如果你一定要買公寓商鋪寫字樓，還是小量小面積！

我勸您：干脆把錢買成余額寶，賺的少但至少不會坑您。