最近，住在著名射虎亭的張女士表示，自己的房子閑置了兩三年，聽說新的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將于1日實(shí)施，對停車位和物業(yè)費(fèi)有規(guī)定，可以省錢。

可是去物業(yè)問了之后發(fā)現(xiàn),物業(yè)仍在執(zhí)行舊規(guī)。

為何《辦法》有明確規(guī)定物業(yè)還不實(shí)施?業(yè)主該如何維護(hù)自己的權(quán)益?

明明新規(guī)已實(shí)施 物業(yè)說未接到

張女士在名士豪庭有一套房子,但已經(jīng)閑置了三四年未入住,短期內(nèi)張女士也不打算去住。但是車位管理費(fèi)正常交,物業(yè)費(fèi)只給打了八折?！笆±锏奈飿I(yè)新規(guī)我一直都很關(guān)注,是不是新規(guī)出臺后,一些物業(yè)收費(fèi)將會更加合理?！睆埮勘硎尽?/p>

7月1日起施行的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對業(yè)主普遍關(guān)心的問題作出了規(guī)定。普通住宅交付后空置6個(gè)月以上的,其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減收比例不得低于40%,而停車位空置則免收停車服務(wù)費(fèi)。

7月初,張女士去物業(yè)交費(fèi),特地詢問了新規(guī)實(shí)施的情況,卻被告知,目前收費(fèi)仍按照以前的規(guī)定收,暫不執(zhí)行新規(guī)。

“我問他們,新規(guī)不是已經(jīng)宣布7月1日起開始實(shí)施,為什么還不執(zhí)行?他們告訴我說,暫時(shí)沒有接到通知,所以還沒執(zhí)行。”

物業(yè)收費(fèi)關(guān)系到很多人的切身利益。很多市民有張女士類似的遭遇。

記者以居民身份撥打了該小區(qū)物業(yè)證實(shí)了張女士的說法。據(jù)物業(yè)方面介紹,雖然他們通過新聞已經(jīng)知道7月1日實(shí)施了新規(guī),但是因?yàn)闆]有得到有關(guān)部門正式通知,所以暫時(shí)沒有執(zhí)行新規(guī)。

同時(shí),記者也調(diào)查了多家物業(yè)公司,戴維斯物業(yè)、康都物業(yè)等。大部分物業(yè)公司都表示,目前還沒有接到新規(guī)的通知,因此尚未執(zhí)行新規(guī)。

濟(jì)南暫未出臺細(xì)則 應(yīng)按照省里規(guī)定執(zhí)行

記者了解到,新規(guī)7月1日實(shí)施,而從全省來看,青島反映比較快,在實(shí)施之前,已經(jīng)隨省里的新規(guī),同步出臺了地方管理辦法。青島市物價(jià)局、市國土資源和房屋管理局近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策的通知》(以下簡稱《通知》),對本市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的部分規(guī)定作了進(jìn)一步完善,該通知自7月1日起執(zhí)行。

濟(jì)南方面確實(shí)還沒有發(fā)布相關(guān)的通知,雖然省里有《辦法》但是地方細(xì)則未出臺。

省物價(jià)局相關(guān)工作人員表示,《辦法》是向全社會公開的法律法規(guī),一旦公布后,就具有了法律效力,正式實(shí)施后,全省都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。該《辦法》在正式實(shí)施之前,已經(jīng)于一個(gè)多月前向社會公示,給相關(guān)單位和物業(yè)公司留出了一個(gè)月的過渡期。

同時(shí),記者也咨詢了省法制辦相關(guān)人員。據(jù)介紹,根據(jù)上位法優(yōu)于下位法的原則,在規(guī)定存在沖突時(shí),應(yīng)該以省級文件為先。如果省政府規(guī)章作了相關(guān)規(guī)定,無論市政府規(guī)章之前有沒有規(guī)定,都要按照省規(guī)章來執(zhí)行。因?yàn)閺娜砜?省政府規(guī)章效力高于地市的效力,而且是制定市政府相關(guān)規(guī)章的依據(jù)之一。

只有前期物業(yè)才能免管理費(fèi)

那么,按照新規(guī),張女士是否能享受到減免管理費(fèi)的條件呢?

根據(jù)新規(guī):普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的,其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市縣人民政府價(jià)格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定,但收取的費(fèi)用最高不得超過百分之六十。

據(jù)了解,普通住宅前期物業(yè)的概念,以是否成立業(yè)主委員會為分界點(diǎn),未成立業(yè)主委員會的為普通住宅前期物業(yè)。

物價(jià)部門對此的解釋是:之所以作如此規(guī)定,主要是考慮在普通住宅前期物業(yè)管理中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘,包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)合同也由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,業(yè)主、物業(yè)使用人只能被動接受,為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,需要由政府對價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)控制。業(yè)主大會成立之后,業(yè)主可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會表達(dá)自己的真實(shí)意思,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系由被動接受轉(zhuǎn)為主動參與,話語權(quán)得到提升,因此,業(yè)主委員會成立以后的各項(xiàng)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

據(jù)介紹,全省近90%的居民小區(qū)還未建立業(yè)主委員會,亂收費(fèi)、質(zhì)價(jià)不符與收費(fèi)難的現(xiàn)象并存。

另外,相對于普通住宅而言,非普通住宅和非住宅的業(yè)主價(jià)格承受能力較強(qiáng),對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)要求也更高,為了更好地滿足雙方需求,適宜由雙方協(xié)商確定價(jià)格。

而普通住宅后期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、別墅等高檔住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、寫字樓等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。（來源：齊魯晚報(bào) 記者：任磊磊）