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寶雞房地產(chǎn)市長/市場直播

今天的重點

小編以前強調(diào)不能碰公寓，但總是粉絲們在努力嘗試。畢竟公寓“無限制購買無限制購買，單價便宜，性價比高，沒有小號隨時可以買”的賣點總是更有吸引力。

不能否認的是，公寓確實常常占據(jù)交通便利、商業(yè)發(fā)達地段優(yōu)勢，而且價格與住宅持平甚至更低，門檻低條件又少輕松即可上車。

但，公寓真有這么好嗎？

這次，我一定要掰開揉碎，從功能用途、性價比、投資回報和稅費四個方面警醒大家，真的不能買。

功能用途有限

政府在批地的時候，商住公寓一般是作為綜合性用地或者商業(yè)用地，按照邏輯上來看在這種用地上加蓋的房子，只要是做商用的，但是很多開發(fā)商瞞天過海為了賺取利潤，給房子配上了上下水，通上了燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產(chǎn)品。從這方面來看商住公寓是處于灰色的中間地帶，名不正，言不順。

而且絕大多數(shù)的商住公寓都不能落戶，不帶學區(qū)，基本上不具備住宅的功能，而且居住密度會大得令人窒息，日照通風條件惡劣，幾乎沒有公共活動的區(qū)域和綠化景觀可言，但公攤面積普遍較高，龍蛇混雜環(huán)境喧囂。

性價比不太高

商住公寓是不被國家政策支持的，市場也不算看好。有明顯的數(shù)據(jù)顯示，2017年廣州出臺330政策，限制個人購買商辦物業(yè)，一年之后，成交同比暴跌71%，北京則更夸張，同比暴跌94.26%，由此可見想要買商住公寓增值保值估計是比較困難的。

再一方面是因為公攤面積普遍在20%-30%之間，活動的空間有限，還有一方面是關(guān)于用水用電物業(yè)費方面的，因為是商業(yè)用途，所以用電用水都是屬于商業(yè)用途，基本上會比居民用水用電的費用翻一番，物業(yè)費更是高昂。由此可見，商住公寓的性價比不高。

再次投資回報有限

如果說商住公寓一定要有什么優(yōu)點的話，那就是總價低，可能是唯一的優(yōu)點了。但是商住公寓雖然也可以用商業(yè)貸款，也可以用公積金貸款，但是商住必須首付，至少要50%，貸款的年限只有十年，規(guī)定更嚴格的城市要求必須全款。

從貸款的壓力來看，公寓貸款利率上浮的可能性高，而貸款年限僅為10年，月供的壓力并沒有比住宅輕松。想要投資商住公寓增值保值，有點天方夜譚，不管是自身增值還是租金回報率，商住公寓的潛力都有限。

看到這可能還是有人不相信，我可以不住也不打算出租，我就是覺得那公寓交通便利地段好，還不限購，想要把閑錢投資增值。

但是，我們先梳理一下，房產(chǎn)的收益主要來自兩個方面：自身增值，和租金回報率。

但是公寓每個月能回報多少錢呢？

我們以一線城市北上廣深以及成都和蘇州的租售比情況：

稅費驚人

有相關(guān)的計算數(shù)據(jù)顯示，張渚公寓交易產(chǎn)生的稅費高達15%-20%，而其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%，或許你會想說，把稅費加到買方身上，但是無論誰來買單，都意味著同等售價的房子稅費越高，到手的錢就越少，增值部分的利潤至少被稅費吃掉1/3，加上商住公寓雞肋的功能和價值，買方還要擔負如此高的稅負，接盤俠誰都不是傻子！

（圖文綜合自源于網(wǎng)絡(luò)）

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——長頸鹿

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