王阿姨

每個月一提到，要向房地產(chǎn)繳納的電梯費。

總是顯得委屈

原來王阿姨家住在某小區(qū)的一樓

完全沒有必要坐電梯上樓

還有地下一層停車場

王阿姨說

自己連車都沒有

為什么要分擔(dān)那個負(fù)一層電梯的費用？

像王阿姨一樣住在一樓的業(yè)主也會遇到類似的困惑。對于一樓業(yè)主是否需要支付電梯費用，目前有兩種觀點。

第一，我認(rèn)為一樓住戶不需要支付電梯費用。一樓住戶不使用電梯，不消耗電力，也不影響電梯本身的壽命，所以讓一樓的住戶支付電梯費用顯然不公平。

第二種意見是，一樓的房東要付電梯費。也就是說，電梯是小區(qū)的共享部分，所以每個人都有守護(hù)電梯的義務(wù)，不能以不坐電梯為由拒絕維持電梯正常運行的義務(wù)。

那么以上兩種意見哪一種才是最合理的呢?

法律解析

根據(jù)我國《物權(quán)法》第72條規(guī)定業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行相應(yīng)義務(wù)。由此條法律規(guī)定可以看出電梯與小區(qū)內(nèi)的花草樹木、路燈、噴泉等一樣，都是屬于全體業(yè)主共有的，并且電梯運行服務(wù)不會因為一樓的住戶不乘電梯，電梯的運行維護(hù)成本就會有明顯降低，所以一樓住戶應(yīng)該與其他樓層住戶一樣承擔(dān)電梯費。

另外根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者是無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院則對業(yè)主的理由不予支持。

與王阿姨一樣情形的業(yè)主也不少，北京也有一些：

2009年11月，家住一層的業(yè)主古先生以自己沒有使用電梯為由拒交電梯費，經(jīng)北京市第一中級人民法院判決，古先生向物業(yè)公司全額交納所欠費用。法院認(rèn)為，物業(yè)合同中未約定住一層不交納電梯費的相關(guān)內(nèi)容，古先生以沒有使用過電梯而不應(yīng)交費的理由缺乏事實和法律依據(jù)。

雖然家住一層，但由于在“全體業(yè)主均應(yīng)交納電梯運營費用”的物業(yè)管理協(xié)議上簽了字，2010年4月，田先生被北京市通州區(qū)法院判決向物業(yè)公司交納電梯費。

因此通過以上法律規(guī)定和判例，可以看出一樓業(yè)主是應(yīng)該繳納電梯費的。

為何該交？

可能很多人，尤其是一樓業(yè)主雖然知道了法律的規(guī)定但還是口服心不服。法律規(guī)定一樓業(yè)主也該繳納電梯費的原因或者說合理性何在？怎樣才能證明如此規(guī)定是良法而非惡法呢？我想一樓業(yè)主應(yīng)該交電梯費的合理性至少有如下三點：

1、正確理解共有部分的潛在作用

可能業(yè)主從不使用某一共有部分，這并不能否認(rèn)該共有部分可能為業(yè)主實現(xiàn)潛在和無形的作用。就拿電梯來說，雖然一樓業(yè)主實際從未使用電梯，但這并不能代表業(yè)主可能因為電梯的正常使用而獲得利益。如樓頂平臺作用的實現(xiàn)，一樓業(yè)主可能將來會需要電梯；又如建筑物外墻是建筑物的共有部分，外墻懸掛廣告牌能夠給業(yè)主們帶來租金收益（小編注：或者電梯內(nèi)廣告）。廣告主為了擴(kuò)大廣告輻射視野，增強(qiáng)廣告效果，喜歡往最高層外墻懸掛廣告牌。而廣告牌一般是通過電梯搬運的，一樓業(yè)主雖然自己沒有直接使用電梯，而租金的獲得卻是通過電梯獲得的（小編注：這部分收入歸全體業(yè)主所有），如此便通過間接使用電梯獲得了收益，實現(xiàn)了權(quán)利。諸如此類。此時可以將一樓業(yè)主交的電梯費理解為購買期權(quán)所支付的費用。這便是一樓業(yè)主應(yīng)該交電梯費的理由之一。

2、交費是業(yè)主對專有部分獲得所有權(quán)的對價之一

即便一樓業(yè)主承諾放棄因為電梯可能獲得的權(quán)利，但其仍然應(yīng)該交電梯費，因為交費是業(yè)主對專有部分獲得所有權(quán)所應(yīng)支付的對價之一。為何這樣說？我們都知道建筑物的價格及其變動所包含的不只是蓋這個建筑物所需的磚瓦錢，還包括土地使用費、容積率、區(qū)位環(huán)境等多種因素。在同樣的位置蓋一個樓，低層、多層及中高層建筑物的價格必然不會相同。因為樓層不同會對居住行為、居住心理、整體環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)等造成不同的影響。這也正是同一樓盤不同樓層價格也不盡相同的原因，不同的價格是對不同的樓層所付出的對價。購買該層房屋所支付的實際價格并不是所應(yīng)支付的全部價格，所支付電梯費等是購買該層住宅尚未支付的對價。

簡單說，低層和多層建筑物或許根本就不需要電梯，更無論電梯費，而至少中高層建筑物的價格中也就包含了配備電梯的成本。也就是說，假如不安裝電梯，那么該樓盤低層的價格可能會比安裝時高很多，因為誰都不愿意天天爬樓梯上高層。這也正是你能以現(xiàn)在的價格獲得一樓房屋的原因，不然，你可能根本住不起一樓。雖然你買的是一樓，或許你真不需要上樓，至該樓滅失也從未上樓，但是一樓的樓價中只包含了安裝電梯的成本等部分價格。而對于電梯的損害折舊等所需費用尚未包括在樓價之中，故仍需繼續(xù)支付尚未支付的對價。

3、從整體角度對待特定共有部分的權(quán)利和義務(wù)

建筑物共有部分不只電梯一個，還包括外墻、樓頂平臺、走廊、地下空間等許多部位。就特定業(yè)主而言，對于有的共有部分所獲得的收益要大于所支付的成本，但對于有的共有部分所支付的成本大于所獲得收益。由于建筑物的共有部分很多，就特定業(yè)主而言，不可能完全量化對每一部分所獲得的收益和所支付的成本，更多情況下只能將全部或大部的共有部分所能獲得的收益和所需支付的成本分?jǐn)?，才能實現(xiàn)整體的公平。

舉例而言，樓頂平臺能放置太陽能熱水器、晾曬物件、運動等諸多作用。假設(shè)，最高層的業(yè)主認(rèn)為樓頂只屬于最高層業(yè)主，于其他層無關(guān)，將樓頂平臺所獲得的收益全部歸自己所有，那么最感到不公平的必然是一樓業(yè)主。因為只要樓層大于兩層，一樓業(yè)主就永遠(yuǎn)不可能享有樓頂平臺的權(quán)益。而根據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件的解釋》(法釋[2009]7號)第3條第1款第1項規(guī)定建筑物的屋頂為共有部分，從而保障了一樓業(yè)主的權(quán)益。這樣，一樓業(yè)主雖然繳納了電梯費，卻也獲得屋頂帶來的好處，從整體上實現(xiàn)了公平。而這樣的例子還有很多。

故，建筑物共有部分之間、專有部分和共有部分之間是相互關(guān)聯(lián)、密不可分的，權(quán)利和義務(wù)的享有和承擔(dān)需進(jìn)行全方位的衡量，而不應(yīng)完全的就事論事，將其割裂開來。當(dāng)然，為了減少糾紛，提高交易效率，我們應(yīng)該支持盡量按照比例原則來使業(yè)主享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，從而實現(xiàn)最大限度的公平。