7月來了，2018年的一半也過去了。從上半年恒星屋銷售排行榜來看，酒店型公寓成為上半年主角，占據(jù)了名單的一半。

于是，“商業(yè)地產(chǎn)春天到來”的說法又現(xiàn)江湖。那么酒店式公寓果真很熱嗎？背后的真相又是什么呢？

今天，我們就來聊聊酒店式公寓熱銷以及熱銷背后的真相。

其實(shí)，自帶投資兼自住屬性的酒店式公寓，市場(chǎng)關(guān)注度尤其是近三年一直是非常的火爆?？纯磾?shù)據(jù)就知道了。

2015年酒店式公寓全年成交13508套；2016年成交37000多套；2017年成交41208套。今年上半年的成交接近20000套。除了成交套數(shù)逐年增長(zhǎng)，成交均價(jià)也側(cè)面佐證了酒店式公寓的熱度。2107年酒店式公寓成交均價(jià)18684元/平米，2018年上半年是27179元/平米，剛剛過去的6月份更是到了32560元/平米。

那，杭州的酒店式公寓銷售為什么會(huì)這么熱呢？我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因：

首要的原因是受到了住宅的熱輻射。去年9月，杭州開啟了住宅的“限購”模式，限購升級(jí)版也陸續(xù)出現(xiàn)。限購政策下，住宅一手房買不到，二手房買不起，讓作為最像住宅的酒店式公寓就得了便宜，從置業(yè)備選的位置上往前挪了一大步。

酒店式公寓過去所存在的一些劣勢(shì)，比如首付5成、利率上浮10%，在當(dāng)下的住宅政策與價(jià)格面前顯得有點(diǎn)微不足道。畢竟，大部分酒店式公寓的總價(jià)要比住宅低很多很多。商用水電的硬傷也顧不上在乎了，產(chǎn)權(quán)年限啥的也不那么糾結(jié)了。

其實(shí)除了杭州以外，浙江其他城市的酒店式公寓并沒有那么好賣。因?yàn)楹贾菰?jīng)有G20，未來有亞運(yùn)會(huì)。因?yàn)楹贾荼灰痪€，被國(guó)際。再加上“限酒令”時(shí)不時(shí)在江湖上飄，越來越多的人想提前占有杭州這個(gè)城市的優(yōu)勢(shì)資源。

我們拿酒店式公寓的銷售模式和住宅做個(gè)比較就基本清楚了。杭州的住宅，基本上都是開發(fā)商銷售團(tuán)隊(duì)在賣，但酒店式公寓至少80%是委托給代理公司在賣。代理公司再帶分銷公司，就形成了病毒式傳播銷售。

作為浙江省會(huì)的杭州，如果說它的住宅客群是整個(gè)浙江省，那么它的酒店式公寓客群可以是上海、江蘇、安徽、福建甚至可以輻射到半個(gè)中國(guó)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州市場(chǎng)上的酒店式公寓客戶約40%為外地客戶。因?yàn)橛辛舜砉镜耐撇ㄖ鸀?，這一波熱度up up up。

就市場(chǎng)需求而言，酒店式公寓對(duì)住宅有一定的替補(bǔ)作用。杭州外來人口和人才廣泛流入衍生了酒店式公寓的承租和購買需求。以前，酒店式公寓屬于“買者不住，住者不買”。但是現(xiàn)在，購買酒店式公寓用來自住的人群正在增加，幾乎翻倍。并且，未來這個(gè)趨勢(shì)會(huì)更加的明顯。

就人群需求而言，越來越多人的自由、便捷的生活理念正傾向酒店式公寓。市場(chǎng)中有很大一部分年輕人，特別是95后，甚至00后，他們有的是屬于自己的空間，并非我們傳統(tǒng)觀念里的三代、四代同堂住一起。他們未必喜歡住宅小區(qū)，因?yàn)闀?huì)碰到的都是遛娃的大叔大媽們。不需要多大的空間，但生活配套設(shè)施齊全，容易形成年輕人的生活圈與社交圈，這更適合年輕人。

并且，消費(fèi)升級(jí)的大背景下，人們生活理念、消費(fèi)理念、住房理念正快速更迭，正產(chǎn)生一種新的趨勢(shì)。喜歡自在逍遙的單身貴族，珍惜私人空間的成功人士，熱愛優(yōu)質(zhì)生活的小資白領(lǐng)，享受二人世界的小夫妻，來杭給娃帶娃的老夫妻等等，如果能夠把“購租同權(quán)”落實(shí)的更到位，比如小孩子的上學(xué)問題，甚至三口之家也可以選擇酒店式公寓。

以上這些在消費(fèi)終端發(fā)生的變化，也會(huì)讓酒店式公寓在二手市場(chǎng)逐步變得活躍，不再是完全易租難賣的局面。

那么，酒店式公寓在未來幾年的發(fā)展趨勢(shì)如何？

宏觀層面來說，酒店式公寓的冷熱很大程度上還是要看住宅的臉色，酒店式公寓銷售的冷熱與住宅的政策可以說有著直接的關(guān)系。另外，針對(duì)公寓的政策也會(huì)影響酒店式公寓的命運(yùn)，例如限高、不通氣、“租購?fù)瑱?quán)”、“限酒令”等。尤其是“限酒令”在今年上半年再一次發(fā)聲，將在未來幾年對(duì)酒店式公寓的一二手市場(chǎng)產(chǎn)生不同的影響。

微觀層面來說，酒店式公寓這個(gè)產(chǎn)品理應(yīng)做相應(yīng)的優(yōu)化與改善，弱化缺點(diǎn)的同時(shí)放大它應(yīng)有的優(yōu)勢(shì)。

1、讓酒店式公寓更像住宅。當(dāng)然酒店式公寓一直在政策允許的前提下往住宅靠，比如做陽臺(tái)、LOFT、微LOFT、雙鑰匙，甚至市場(chǎng)上還出現(xiàn)了3鑰匙、4鑰匙的產(chǎn)品。

2、讓酒店式公寓更像酒店，也就是服務(wù)。但是服務(wù)不等于物業(yè)公司。像奧克伍德、雅詩閣這樣的服務(wù)和管理，讓人住著公寓，享受酒店般的服務(wù)，安全、干凈、隱私，很值得公寓產(chǎn)品學(xué)習(xí)。

3、酒店式公寓的商業(yè)配套至關(guān)重要。目前市面上有些酒店式公寓是和購物中心在一起的，比如新天地、大悅城等，有些則是相對(duì)獨(dú)立的。這個(gè)時(shí)候商業(yè)配套就顯得特別的重要，比如健身房、書店、洗衣店、便利店、早餐店、食堂、寵物店等等。

當(dāng)然，隨著技術(shù)的升級(jí)和消費(fèi)的升級(jí)，未來的酒店式還將會(huì)有更多想象空間，比如這兩年開始流行的長(zhǎng)租公寓模式、共享辦公模式。在我看來，未來的酒店式公寓將是一個(gè)“空間+場(chǎng)景+生活+社交”的新物種。

（以上文字是根據(jù)謝成龍?jiān)谧『季W(wǎng)舉辦的論持“酒”戰(zhàn)論壇上的發(fā)言整理。）

以上圖片來自住杭網(wǎng)

謝成龍商業(yè)地產(chǎn)時(shí)間推出了看盤板塊，歡迎購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店式公寓產(chǎn)品邀約看盤交流。朋友們可在后臺(tái)留言，會(huì)及時(shí)回復(fù)哦！

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