巧談青史：為了客觀傳達(dá)真實(shí)、專業(yè)的房地產(chǎn)知識(shí)，希望我的觀點(diǎn)能幫助你。有問(wèn)題隨時(shí)歡迎交流。

隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，相比較住宅來(lái)說(shuō)，公寓以其價(jià)格較低而受到了很多購(gòu)房者的青睞，其中很多都是年輕購(gòu)房者。

可是我并不建議大家購(gòu)買公寓，大家仔細(xì)想一下，同區(qū)域的公寓均價(jià)只有住宅均價(jià)的一半，這其中的原因難道不值得思考嗎？除此之外公寓還有一個(gè)特點(diǎn)：價(jià)格上漲的越多，就越難賣出去。這又是什么原因呢？

下面巧談君就和大家解釋一下，不要買公寓的5大理由：

第一：公寓不能落戶，因此就沒(méi)有學(xué)區(qū)。

如圖：母親接女兒放學(xué)

大家為什么要在城市買房？說(shuō)白了還不是因?yàn)槌鞘械馁Y源更豐富嘛，豐富的教育、交通、生活、娛樂(lè)資源，而享受這些資源往往就需要一個(gè)前提：落戶。就拿學(xué)區(qū)來(lái)說(shuō)吧，現(xiàn)如今想讓自己的孩子在城市讀書，因此就必須要落戶。

更何況很多城市早已實(shí)行了“按區(qū)域劃分學(xué)區(qū)”的方式，也就是說(shuō)哪個(gè)小區(qū)能上哪所小學(xué)是已經(jīng)規(guī)定好的，要不然也就沒(méi)有學(xué)區(qū)房的說(shuō)法了，但是按照相關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)年限是70年的房子才會(huì)分配學(xué)區(qū)，而公寓的產(chǎn)權(quán)年限是40年，因此公寓就沒(méi)有學(xué)區(qū)。

如圖：學(xué)校門口標(biāo)志

如果大家想讓自己的孩子在城里上學(xué)話，我倒是有個(gè)建議：租房上學(xué)，其實(shí)現(xiàn)在很多城市都已經(jīng)實(shí)行了“租房落戶”的政策，就以我所在的無(wú)錫市為例，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，凡是租房時(shí)間、社保同時(shí)達(dá)到5年及以上的，就可以申請(qǐng)落戶，子女也就可以上學(xué)了。

可以說(shuō)這項(xiàng)政策在一定程度上解決了外地務(wù)工者的后顧之憂，與其把子女放在老家，讓父母照顧，還不如把子女放在身邊上學(xué)，這樣更有利于管教，但是這個(gè)時(shí)間的要求可能就有點(diǎn)長(zhǎng)了，畢竟至少要達(dá)到5年才行。

如圖：外出務(wù)工人員的子女

第二：公寓的空氣流通不是不好，不是南北通透。

首先公寓和住宅從外觀上就有著明顯的不同，住宅看上去更像是“長(zhǎng)方體”，而公寓則更像是“正方體”，這到底是什么原因？其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)楣⒌奶輵舯冗h(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。

梯戶比簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)每層電梯數(shù)量和住戶數(shù)量的比例，住宅常見(jiàn)的是“1梯2戶、2梯4戶”，而公寓普遍都是“2梯26戶”，也就是說(shuō)一棟公寓每層至少都有20多戶人家，這也就決定了公寓的空氣流通不是不好。

如圖：公寓看上去更像是“正方體”

除此之外，公寓的戶型都不是南北通透設(shè)計(jì)，顧名思義南北通透指的是一套房子的南邊和北邊都有窗戶，因此空氣可以形成對(duì)流，而公寓正是因?yàn)樘輵舯冗_(dá)到驚人的“2梯20多戶”，所以往往是電梯在中間，四周才是住戶。

這樣設(shè)計(jì)的結(jié)果就是公寓只能實(shí)現(xiàn)一邊有窗戶，也就是說(shuō)朝南的公寓，只有南邊有窗戶，而朝北的公寓，則只有北邊有窗戶，所以說(shuō)公寓并不是南北通透的設(shè)計(jì)，這樣的結(jié)果就是房?jī)?nèi)會(huì)很較悶。

如圖：公寓只有一邊有窗戶，不是南北通透設(shè)計(jì)

第三：公寓屬于商業(yè)性質(zhì)，因此水電標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)比公寓高，還不能使用燃?xì)狻?/p>

如果說(shuō)購(gòu)買公寓是因?yàn)橥顿Y，那么這一條可能就和你沒(méi)什么關(guān)系了，但是如果說(shuō)你買公寓是自己住的話，那么你就一定要知道公寓的水電標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)比住宅要高。

雖然說(shuō)公寓有個(gè)更專業(yè)的說(shuō)法：“商住兩用房”，但是說(shuō)到底公寓是40年產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)公寓一切的收費(fèi)都是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)的，因此這也就難免公寓的水電費(fèi)為什么會(huì)這么貴了。

如圖：無(wú)錫市最新的水費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

先來(lái)說(shuō)說(shuō)水費(fèi)，其實(shí)各個(gè)城市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，就以我所在的無(wú)錫市為例吧，民用水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的最低檔是每噸3.86元，第二檔是每噸4.96元，第三檔是8.46元。

相比較之下商業(yè)水費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯高出很多，最低檔都是每噸5.16元，雖然說(shuō)近幾年公寓的水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)稍微降下來(lái)了一點(diǎn)，但是毫無(wú)疑問(wèn)的是，如果公寓買來(lái)是自住的話，按照家庭每個(gè)月用水量20噸來(lái)計(jì)算，每個(gè)月就要多交40元的水費(fèi)。

如圖：無(wú)錫市最新的電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

再來(lái)看看電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，和水費(fèi)一樣也是分成三個(gè)檔，最低檔是每度電0.5283元，第二檔是每度電0.5783元，第三檔是每度電0.8283元。

相比較之下商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)明顯高出很多，最低檔都是每度電0.8751元，考慮到用電量有高有低，大致以200度來(lái)計(jì)算，也就是說(shuō)商業(yè)用電至少比民用電多出70元。

如果說(shuō)大家認(rèn)為每個(gè)月多交100元水電費(fèi)并不高的話，那么公寓還有一個(gè)限制，不知道大家還能不能接受，沒(méi)錯(cuò)，就是不能使用燃?xì)狻?/p>

其實(shí)上面的計(jì)算是以普通家庭的水電用量為參考依據(jù)的，而公寓是不能使用燃?xì)獾模哉f(shuō)在公寓里面不論是做飯，還是洗漱都只能用電，如果按照這樣計(jì)算的話，我認(rèn)為每個(gè)月的用電量至少要增加一倍，因此公寓每個(gè)月再多繳納150-200元的電費(fèi)不算多吧。

如圖：公寓不能使用燃?xì)?，只能用電磁爐

第四：公寓和住宅不同，東、南、西、北方向都有房子。

上面也有提到，公寓的電梯是分布在房子中間的，也就是說(shuō)公寓的房子不只有南北方向，更全面的說(shuō)是東、西、南、北四個(gè)方向都有房子。

我之前就遇到過(guò)這樣的銷售，“朝北的公寓也是有采光的，這點(diǎn)并不影響“，那么這句話是對(duì)是錯(cuò)呢？沒(méi)錯(cuò)，了解我們國(guó)家地理位置的朋友都知道，這句話明顯是錯(cuò)的。

如圖：朝北的公寓，明顯存在采光問(wèn)題

我們國(guó)家從地理位置上面看位于北半球，也就是說(shuō)太陽(yáng)光源的方向只會(huì)來(lái)自正南、東南、西南這三個(gè)方向，因此這也就是為什么很多人在買房子的時(shí)候，特別喜歡小區(qū)最南邊房子的原因了。

而朝北的公寓因?yàn)槟线厸](méi)有窗戶（上面有提到原因），因此太陽(yáng)光源是不會(huì)直射到屋內(nèi)的，這樣的結(jié)果就是朝北公寓的采光很不好，而銷售在賣房子的時(shí)候一般并不會(huì)提到。

如圖：太陽(yáng)光源只會(huì)來(lái)自正南、東南、西南這三個(gè)方向

而朝西、東的公寓也有一個(gè)不足，就是面積相對(duì)較小，或者說(shuō)是屋內(nèi)很緊湊，其實(shí)有過(guò)公寓購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)的朋友應(yīng)該都知道，一個(gè)公寓項(xiàng)目買到最后的往往就是西、東、北這三個(gè)方向，然后開(kāi)發(fā)商再通過(guò)打折的方式進(jìn)行出售。

當(dāng)然了，朝南的公寓是最好的，但是價(jià)格往往也會(huì)最高的，根據(jù)我之前的觀察，朝南向公寓的均價(jià)比其他三個(gè)方向的均價(jià)高出1000元每平，也就是同樣是40平的loft公寓，購(gòu)買朝南向公寓至少要多付4萬(wàn)元。

如圖：公寓的戶型比較緊湊

第五：和住宅不同，公寓價(jià)格上漲的越多越難賣。

可能很多購(gòu)房者對(duì)這點(diǎn)很不理解，公寓價(jià)格上漲不應(yīng)該是好事情嗎？為什么說(shuō)價(jià)格上漲的越多越難賣呢？其實(shí)這其中的原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)閮蓚€(gè)字：稅費(fèi)。

購(gòu)買過(guò)住宅的朋友都知道，購(gòu)買新房一般只需要繳納契稅、維修基金這兩筆稅費(fèi)，即便是購(gòu)買稅費(fèi)較多的二手房也只多出個(gè)契稅，但是我們前面提到過(guò)，公寓屬于40年商業(yè)性質(zhì)，一切的收費(fèi)都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。

如圖：公寓的稅費(fèi)是按照商業(yè)方式來(lái)計(jì)算的

因此購(gòu)買二手公寓還要額外繳納一筆商業(yè)費(fèi)用，畢竟是按照第一次購(gòu)買時(shí)的價(jià)格和賣出時(shí)的價(jià)格之間的差價(jià)來(lái)計(jì)算的，可能這句話有點(diǎn)拗口，下面就舉例來(lái)說(shuō)明。

比如說(shuō)我之前購(gòu)買了一套面積是50平的公寓，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方10000元，但是經(jīng)過(guò)短短3年的時(shí)間，每平方就漲到了13000元，而這個(gè)時(shí)候正好有人愿意購(gòu)買我這套公寓，那么這筆商業(yè)費(fèi)用是這樣計(jì)算的，（13000-10000）X50X20%=30000元。

公寓稅費(fèi)遠(yuǎn)比住宅要高

而這還僅僅是土地增值稅部分，如果把所有的稅費(fèi)加上，以上述情況為例的話，總共需要繳納68000元的稅費(fèi)，相比較之下相同面積的住宅只需要14500元，這兩者之間相差了4倍還多。

因此這就是為什么新房公寓有很多人買，而二手公寓卻很少有人買的原因，所以說(shuō)購(gòu)買公寓唯一的獲益渠道就是對(duì)外出租，但是光靠每年6%的投資回報(bào)率，至少需要20年才能回本。

公寓每年的投資回報(bào)率在6%左右，回本往往需要20年的時(shí)間

下面巧談君再來(lái)簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)公寓的優(yōu)勢(shì)：

第一：不受限購(gòu)政策的限制。

既然公寓屬于商業(yè)性質(zhì)，因此購(gòu)買公寓是不受到限購(gòu)政策的限制的，也就是說(shuō)即便你是外地戶口，不需要繳納社保就可以直接購(gòu)房，當(dāng)然了如果需要貸款的話，也要符合銀行的要求。

第二：貸款不計(jì)入家庭貸款次數(shù)。

這是什么意思呢？大家應(yīng)該都知道，近幾年銀行對(duì)貸款的要求越來(lái)越嚴(yán)格，最明顯的就是限制家庭貸款次數(shù)，也就是說(shuō)每個(gè)家庭最多只能有2個(gè)貸款同時(shí)在還，因此現(xiàn)在很多家庭都特別珍惜貸款的使用。

貸款購(gòu)買公寓，不計(jì)入家庭貸款次數(shù)

而商鋪屬于商業(yè)性質(zhì)，因此貸款購(gòu)買公寓是不計(jì)入家庭貸款次數(shù)內(nèi)的，這對(duì)于很多有投資想法的人來(lái)說(shuō)，確實(shí)是個(gè)好消息。

第三：同區(qū)域內(nèi)公寓的價(jià)格往往只有住宅價(jià)格的一半。

細(xì)心的朋友應(yīng)該都發(fā)現(xiàn)了，同區(qū)域內(nèi)公寓的價(jià)格只有住宅的一半，就拿我所在的區(qū)域來(lái)說(shuō)，這附近的住宅價(jià)格基本上都在2.5萬(wàn)每平左右，而公寓的價(jià)格只有1.2-1.3萬(wàn)每平左右，因此價(jià)格的優(yōu)勢(shì)確實(shí)吸引了很多人過(guò)來(lái)買新公寓。

公寓的價(jià)格往往只有住宅價(jià)格的一半

綜上所述，公寓畢竟屬于40年商業(yè)性質(zhì)，因此在很多方面和住宅有著很大的不同，如果大家有打算購(gòu)買公寓的，最好先想清楚文中提到的5點(diǎn)理由，畢竟一套公寓的價(jià)格也要幾十萬(wàn)呢，租后我還是建議大家能買住宅的話，最好還是要買住宅。

大家會(huì)選擇購(gòu)買公寓嗎？ 單選 0人 0% 會(huì) 0人 0% 不會(huì) 0人 0% 還沒(méi)搞清楚住宅和公寓的區(qū)別 投票