1

前面沙灘對(duì)面的頂點(diǎn)，現(xiàn)在就像“朝鮮”！

昨天我們談了《橫盤(pán)三年的上海，前灘房?jī)r(jià)竟翻了個(gè)倍？！》。(單擊即可閱讀。）

今天，我們來(lái)看一下前灘的大正角、黃浦江下游、還是黃浦江東岸、吳淞區(qū)(黃浦江和長(zhǎng)江的“兩江”交匯處)東部、外環(huán)線(xiàn)內(nèi)的凌橋板塊。

如果把浦江上游，黃浦江與川楊河交匯口的灘，叫做“前灘”，浦江中游，黃浦江與蘇州河交匯口的灘，叫做“外灘”、“里灘”（暨陸家嘴），那么，浦江下游，黃浦江與長(zhǎng)江交匯口（暨吳淞口）東岸的這片江灘半島，暫且把它叫做“尾灘”吧！

這個(gè)“尾灘”半島的頂端，是黃浦江下游最后一個(gè)渡口三岔港，它正對(duì)著的是浦西寶山區(qū)吳淞城市副中心的上海港吳淞客運(yùn)中心（今日上海的水上門(mén)戶(hù)，有去往崇明三島和普陀山的客輪）。

三岔港，論地理位置，簡(jiǎn)直就是第二個(gè)“陸家嘴”（全上海也找不出第三個(gè)“陸家嘴”），但是，除了有一所上海公安學(xué)院（“警?！保┩?，還保持著“解放前”的原生態(tài)。如果你坐在浦江渡輪上，一頭看著浦西吳淞，另一頭看著浦東三岔港，絕對(duì)有一種浦西是“丹東”，浦東是“北朝鮮”的既視感！

這個(gè)“尾灘”半島的上方，瀕臨長(zhǎng)江的一邊，一次是上海濱江森林公園、中石化輸油站、上海自貿(mào)區(qū)外高橋物流園區(qū)和外高橋集裝箱碼頭。其中，位于吳淞口東側(cè)的上海濱江森林公園，左臨黃浦江，右瀕長(zhǎng)江，在這里，我們能看黃浦江、長(zhǎng)江與東海交匯處，黃褐色的浦江水向黃綠色的長(zhǎng)江水與藍(lán)綠色的東海水過(guò)渡的“三夾水”景觀。它的對(duì)面是吳淞炮臺(tái)灣濕地公園，再遠(yuǎn)處是吳淞口國(guó)際郵輪港。

這個(gè)“尾灘”半島的下方，瀕臨黃浦江的一邊，從三岔港到高橋港，連綿7.6公里的浦江岸線(xiàn)，俗稱(chēng)“江心沙”，也是一片原生態(tài)、未開(kāi)發(fā)的江灘，而它的江對(duì)面，是房?jī)r(jià)已經(jīng)8-9萬(wàn)元/㎡的新江灣城豪宅區(qū)了。

縱觀浦江、長(zhǎng)江“兩江”交匯的整個(gè)“尾灘”半島，位于浦東新區(qū)的最北端，面積20.77平方公里（與23平方公里的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)或是23平方公里的重慶渝中半島面積相仿），但，人口只有2萬(wàn)，這塊“半島”，1938年始設(shè)凌橋鄉(xiāng)，1995年撤鄉(xiāng)設(shè)鎮(zhèn)，2000年并入高橋鎮(zhèn)，2004年以后偶有少量商品房開(kāi)發(fā)，但是相比年輕、廣袤和現(xiàn)代化的“美利堅(jiān)”大浦東而言，這里已然像“北朝鮮”，半島上最大的集鎮(zhèn)凌橋鎮(zhèn)，像“新義州”，半島后方有著300年建鎮(zhèn)史，30年保稅區(qū)開(kāi)放史，享6、10號(hào)線(xiàn)雙軌交和完善城市配套的高橋鎮(zhèn)，則像“平壤”！

2

“三軌三隧”四通八達(dá)

石化集卡“芒刺在背”

這片“尾灘”半島交通非常發(fā)達(dá)，有郊環(huán)、外環(huán)、長(zhǎng)江路3條隧道連接浦西（未來(lái)還規(guī)劃有1條閘殷路隧道直通五角場(chǎng)），軌交6號(hào)線(xiàn)連接外高橋、金橋、陸家嘴、前灘等浦東濱江各功能區(qū)，今年年底10號(hào)線(xiàn)二期開(kāi)通，從凌橋（雙江路站）出發(fā)，7分鐘可達(dá)新江灣城，15分鐘到五角場(chǎng)、30分鐘到南京東路外灘，45分鐘到徐家匯，1小時(shí)到虹橋機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站，“十四五”期間還規(guī)劃了21號(hào)線(xiàn)，北起吳淞口國(guó)際郵輪港，經(jīng)凌橋（凌高路）、高橋新城、金橋、張江到迪士尼、上海東站及浦東機(jī)場(chǎng)T3航站樓。此外，沿海鐵路大動(dòng)脈滬通鐵路二期（2024年與上海東站同步開(kāi)通）也在高橋設(shè)站。

這片“尾灘”半島也十分有“刺”，沿黃浦江的高橋化工廠和沿長(zhǎng)江的中石化高橋輸油站，數(shù)不清的“白頂”油氣罐，像埋伏在“半島”的“炸藥包”一樣刺眼。浦江兩岸的外高橋、張華浜、軍工路集裝箱貨柜碼頭，連綿十?dāng)?shù)里，經(jīng)常讓外環(huán)隧道出現(xiàn)“腸梗阻”！而凌橋地區(qū)的江東路、港城路等連接浦東、浦西兩岸的疏港主干道道，也是加長(zhǎng)型集卡必經(jīng)的交通要道，事故多發(fā)，小心駕駛！

3

7分鐘時(shí)差，新江灣買(mǎi)1套，凌橋買(mǎi)3套！

巨大剪刀差，讓這片“朝天門(mén)”充滿(mǎn)想象！

聊到這里，你不難看出，為什么上海外環(huán)內(nèi)，濱江三軌交，第二陸家嘴，房?jī)r(jià)會(huì)那么便宜了！

凌橋地區(qū)，集鎮(zhèn)中心位置（規(guī)劃21號(hào)線(xiàn)凌高路站旁），1997年竣工的凌橋一村（多層無(wú)電梯），目前均價(jià)29621元/㎡；距離今年年底開(kāi)通的10號(hào)線(xiàn)雙江路站最近的（步行1公里）是2016年的次新房浦凌佳苑（小高層有電梯），目前均價(jià)33086元/㎡。

在凌橋買(mǎi)一套90-100㎡的小三房，妥妥的不超總價(jià)310萬(wàn)元以?xún)?nèi)的“上海外環(huán)以?xún)?nèi)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)”，首付、契稅、營(yíng)業(yè)稅都享受優(yōu)惠政策！

一江之隔，比凌橋近5分鐘，同樣是今年年底開(kāi)通的國(guó)帆路站旁，楊浦區(qū)新江灣城板塊的合生江灣國(guó)際公寓，目前均價(jià)81000元/㎡，這1站路5分鐘的距離，如果同樣是買(mǎi)100㎡的房子，價(jià)差超過(guò)500萬(wàn)！

國(guó)帆路站的另一側(cè)，軍工路淞軍路口，隸屬寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)，今年有一個(gè)在售新盤(pán)，上港星江灣，均價(jià)72000元/㎡，與凌橋鎮(zhèn)一樣，開(kāi)窗即見(jiàn)集卡、“油氣罐”和集裝箱貨柜碼頭，門(mén)口還多了一條貨運(yùn)鐵路，唯一區(qū)別是與楊浦新江灣城豪宅區(qū)之間不再隔著一條江，而是僅隔著一條寶山、楊浦交界處的原江灣機(jī)場(chǎng)圍場(chǎng)河，到10號(hào)線(xiàn)國(guó)帆路站要繞路，步程1.6公里。

從凌橋（雙江路站）出發(fā)，10號(hào)線(xiàn)往市中心方向乘2站路，就到了新江灣城核心區(qū)了，這里有復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)，新江灣城滑板公園，房?jī)r(jià)陡升至8.6-9萬(wàn)元/㎡了。

7分鐘時(shí)差，新江灣城買(mǎi)1套，在凌橋可以買(mǎi)3套！巨大的剪刀差，讓這片浦東最大半島的未來(lái)充滿(mǎn)了想象！

“十四五”規(guī)劃，上海將實(shí)施“中環(huán)北抬”工程，由原來(lái)經(jīng)五角場(chǎng)、大寧、大華的翔殷路—邯鄲路—汶水（東）路一線(xiàn)，北抬至軍工路—長(zhǎng)江（西）路—滬太路—真北路一線(xiàn)，沿著北中環(huán)的桃浦、南大、大場(chǎng)機(jī)場(chǎng)、吳淞、高化等工業(yè)區(qū)，都將面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展，高橋化工廠將逐步關(guān)停并轉(zhuǎn)至金山漕涇的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)和南通的通州灣新區(qū)。

盡管上海2035年總體規(guī)劃中，仍將江心沙—高化濱江區(qū)域列為“戰(zhàn)略留白區(qū)”，但是：2002-2010年，我們看到了上海內(nèi)環(huán)邊最后一塊城市傷疤——江南造船廠和浦東鋼鐵廠，整體搬遷至長(zhǎng)興島和寶山羅涇，原址成了“城市，讓生活更美好”的上海世博會(huì)址；

2011-2020年，我們看到了浦東南中環(huán)2.83平方公里的“處女地”前灘，成了“陸家嘴2.0”，成了自貿(mào)區(qū)，成了中央活動(dòng)區(qū)CAZ，成了12-13萬(wàn)元/㎡房?jī)r(jià)，還“5人搖號(hào)1套房”的香餑餑豪宅區(qū)；

2020-2030年，我們看到了與凌橋等同地段的吳淞工業(yè)區(qū)，正在變身上海新的城市副中心——吳淞創(chuàng)新城，3、18、19、21、22、24號(hào)線(xiàn)六條軌道在此集聚；

那么，2030年以后，外環(huán)線(xiàn)內(nèi)，黃浦江畔，這最后且最大的一塊半島處女地，大概率會(huì)成為本世紀(jì)中葉，上海的第二個(gè)陸家嘴，或者是長(zhǎng)江口的“渝中半島”，到時(shí)候，會(huì)不會(huì)有國(guó)際重大賽事（會(huì)議），會(huì)不會(huì)有國(guó)際組織總部相中這里呢？如果有，凌橋可不就成了第二個(gè)“世紀(jì)大道”、“解放碑”，三岔港可不就成了第二個(gè)“小陸家嘴”、“朝天門(mén)”了么？

今天你看不上眼的“北朝鮮”“凌橋九品”，有朝一日會(huì)變成“鰻哈屯”“湯臣一品半”么？讓我們期待著下一個(gè)“活久見(jiàn)”吧！

-END-