截至2月，專家一直相信上海房價會上漲，但不清楚上漲了多少。

這回，怕是真的要漲了。

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已經(jīng)連續(xù)5年預(yù)測準房價走勢的中科院，于近日舉行了“2020年中國經(jīng)濟預(yù)測發(fā)布會”，會上預(yù)測：

2020年我國全年GDP增速為6.1%左右，2020年全國商品房銷售均價約為9753元/平方米，同比上漲約6.1%，增幅較2019年下降約0.6個百分點。

總的來說，上海房價確實要漲了。

先看上海周邊，南京、蘇州、徐州、無錫等環(huán)滬城市集體宣布漲價。

其中，南京最高漲1200元/㎡！常州最高漲4000元/㎡、徐州最高漲1000元/㎡！

環(huán)滬都漲了，上海也忍不住開始行動了。

01

上海最高13.8w！限價要松嗎？

3月12日，年后上海首個認籌的市中心豪宅，綠地海珀外灘取證均價13.8w，最高售價1.5億！

截止到3月14日，認籌組數(shù)100+，認籌率已達49.7%！

雖然去年上海很多盤二期已有漲價的跡象，但破13w是首次。

年后上海的第一張預(yù)證！帶來的是上海限價第4年的最高均價！

這個信號，幾乎是上半年待入市的豪宅，甚至所有新盤的風向標了。

綠地海珀外灘效果圖

要知道限價4年以來，新盤最高歷史發(fā)放單價沒有突破13w的。

如今13.8w的綠地海珀外灘作為第一個“吃螃蟹的人”，小行家不禁懷疑，這究竟是開啟上海豪宅價格回歸的先鋒號，還是最終單純地淪為炮灰呢？

自從2016年以來，上海被“限價、限簽、限購、限售、限貸”等五限大綁，但仍然擋不住樓市的瘋漲。

房價越調(diào)控越上漲，幾乎成了怪圈，反過來，現(xiàn)在突然放松了，反而說明，樓市到了要刺激的地步了！

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之前小行家也提過，真正穩(wěn)住樓市還是要從開發(fā)商入手，如今上海最高天花板已被突破，很有可能“限價”一詞也要慢慢松動了。

02

“風向盤”綠地海珀外灘

近兩天，各大房產(chǎn)媒體眼中，綠地海珀外灘幾乎已經(jīng)被貼上了”樓市限價風向盤“的標簽，那么這個外灘豪宅，實力究竟如何呢？

綠地海珀外灘是“海珀系”的新成員，取證均價13.8W/平，上海限價4年以來的最高價，樓盤本身倒是極符合這個價格。

海珀外灘入口

海珀系的形成主要有三個條件：城市核心地段、vip式服務(wù)、奢華產(chǎn)品設(shè)計。

因此產(chǎn)品往往占據(jù)城市不可復制的稀缺景觀資源或者繁華商務(wù)資源，目標客戶定位也是國內(nèi)外的頂端客戶。

項目整體效果圖

綠地海珀外灘正是如此。

項目位于南外灘董家渡，與陸家嘴中心隔江相望，是整個外灘最后一塊待開發(fā)土地。

作為占據(jù)了百年外灘、陸家嘴、董家渡黃金三角區(qū)位的“封面級”作品，綠地海珀外灘是外灘金融聚集帶內(nèi)唯一頂級住宅作品。

外灘金融帶

項目總建筑面積約120萬㎡，其中住宅部分近13萬㎡，首推I地塊的3棟可售高層住宅，共203套，2梯3戶設(shè)計。主力面積約為100-250㎡（包括100㎡2房2廳2衛(wèi)、177㎡3房2廳2衛(wèi)、220-250㎡4房2廳3/4衛(wèi)）。

項目采用ART-DECO建筑風格，住宅底樓做了5.5米挑高，無墻體設(shè)計讓業(yè)主可以隨時進入戶外花園，二樓的標準宅層將層高做到3.6米。

俯瞰效果圖

作為綠地四維產(chǎn)品體系“綠健百科”的范本住宅，綠地海珀外灘采用全屋智控、全域智聯(lián)、全區(qū)智防、全境智康等4大技術(shù)體系，打造“全屋智能云”生活系統(tǒng)。

此外，項目還規(guī)劃有近180000㎡的24小時金融不夜城ParkMall，外灘首座7星級奢華酒店，50000㎡公共綠化堤以及首座“外灘跨世紀人行天橋”等逆天配置。

市中心頂豪的高端生活場景，從此有了想象的空間。

03

“一線江景豪宅”濱江凱旋門

同為外灘系豪宅，陸家嘴一線江景豪宅濱江凱旋門二期，將推出約135㎡兩房和約235㎡三房，共180套房源即將入市！

濱江凱旋門實景圖

濱江凱旋門位于浦東新區(qū)浦明路688號，項目北至張楊路，南至濰坊西路，西側(cè)緊靠黃浦江，東側(cè)是浦明路。

項目擁有13棟高層住宅大廈和23棟臨江大宅，大多數(shù)大宅都可觀看到流動的江景與對岸外灘。

江景視野

面對黃浦江，可一線江景，也可眺望外灘萬國建筑群，視野廣闊。在上海，這樣的瞰景地段是富人爭先恐后想得到的宅邸，更是身份的象征。

濱江凱旋門

這僅有180套的外灘豪宅本就稀缺，如今綠地13.8w的最高單價一出，凱旋門的均價就變得尤其令人期待。

同位于陸家嘴南濱江的豪宅，估計大家也很熟悉：湯臣一品（均價約24.2W）、中糧海景（均價約19.0W）、財富海景（均價約10.7W）。

陸家嘴住宅分布圖

小行家設(shè)想，如果綠地海珀外灘是個明確的松動信號，那么濱江凱旋門的價格很可能不會低。

畢竟除了位置和地段打底，凱旋門的配套也屬于頂級段位了。

交通：9號線商城路（926米）、9號線小南門（1.3公里）

商業(yè)：坐擁陸家嘴的商業(yè)圈，IFC Mall、正大廣場、第一八佰伴、時代廣場 、新梅聯(lián)合廣場羅列分布。

教育：上海市八初級中學、東昌中學、洋涇·菊園實驗學校。

醫(yī)療：上海長航醫(yī)院、上海市東方醫(yī)院、強生醫(yī)院。

社區(qū)：約8000㎡的豪華會所“新薈所”，包含日光泳池、江景宴會廳、兒童游樂場、健身房。

濱江凱旋門會所實景圖

04

“老牌豪宅”翠湖天地

新天地老牌豪宅，翠湖天地5期工程已臨近結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計今年6-7月入市。

項目效果圖

翠湖天地位于黃浦區(qū)新天地板塊，坐擁新天地、淮海中路兩大商圈，毗鄰匯聚世界500強高端全層的企業(yè)天地。

一期于2002年開售，距今已有18個年頭。

小二十年以來，翠湖天地周邊已基本成為核心城區(qū)罕見的綜合性大型高級住宅區(qū)，生活配套的便利程度自不必說了。

配套示意圖

此次翠湖天地5期總建筑面積111388.47㎡，容積率4.4，綠地率31%，規(guī)劃5棟住宅，預(yù)計總套數(shù)約244戶。

核心城區(qū)的入駐名額總是有限的，這244戶房源對幾近飽和的市中心而言，已經(jīng)算是極大供應(yīng)了。

項目效果圖

翠湖天地5期所在地塊，北向直面太平湖景觀，位置上比4期更好，景觀也更佳。

為了更好的觀賞太平湖景觀，5期建筑分布采用了合圍式，北側(cè)高層，南側(cè)小高層，中間是中央景觀及會所?；旧细邔用繎艟刑胶坝^。

區(qū)位圖

老牌豪宅的價格自然是不低，不過當前并未正式公布項目信息，小行家總結(jié)了往期二手房的價格，可供大家參考——

鏈家網(wǎng)二手房掛牌價:

1期翠湖天地雅苑，約13.2w/㎡

2期翠湖天地御苑，約14.3w/㎡

3期翠湖天地嘉苑，約14.5w/㎡

4期翠湖天地雋薈，約16.6w/㎡

圖源鏈家網(wǎng)

之前有人預(yù)估5期均價大概會在16w+，小行家原來是不信的，不過目前上海房價的情況確實不一樣了。

雖然16w+的均價在限價并未明確放松的情況下顯得過高，但翠湖的實力不容小覷，小行家認為有明顯信號之后，翠湖這次取證應(yīng)該不會低。

但要提醒大家，還是以開發(fā)商公布為準。

05

"新天地豪宅"中海建國里

寸土寸金新天地，繼翠湖、復興之后，有“下一個翠湖”之稱的中海建國里二期要入市了。

中海建國里位于黃浦新天地板塊，老盧灣建國路肇周路，與翠湖天地隔街對望，是實打?qū)嵉氖兄行暮勒椖俊?/p>

區(qū)位示意圖

中海建國里二期與翠湖天地、復興瓏御隔街對望，坐擁外灘、陸家嘴金融集聚核心，享新天地、淮海路、人民廣場繁華商圈。

在同類地段豪宅樓盤的打造上，中海·建國里可謂優(yōu)勢盡顯。

① 二期3公里內(nèi)10條軌交，最近的4條距項目不到500米。

② 緊鄰新天地旁商圈，外灘也僅僅只有2.45千米。

③ 階梯式改善戶型，全部精裝交付。

④項目由央企專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商開發(fā)，整體規(guī)劃近百萬平米，打造市中心豪宅罕見超大中心花園，面積近3萬平方米。

小區(qū)景觀示意圖

中海建國里二期，預(yù)計亮相時間在6、7月份，參考均價：13w+/㎡（以開發(fā)商公布為準）

項目社區(qū)景觀面積約3萬㎡，相當于半個太平橋公園；外立面特別挑選卡拉麥里金石材，低調(diào)又奢華；同時，每棟樓首層均設(shè)置為大堂，層高最高達6.3米，十分氣派。

俯瞰效果圖

小行家認為，潛心打磨許久的中海建國里二期，取證均價應(yīng)當不會突然拔高，令人措手不及。

作為真正的市中心高端豪宅，即使突破限價，與周邊豪宅約15萬+的房價相比，建國里二期約13萬元的均價和2000萬出頭的套均總價，也依然有優(yōu)勢。

06

“蘇州河旁”靜安天御

靜安天御位于靜安不夜城內(nèi)環(huán)地段，與人民廣場直線距離僅約1.3公里，2站地鐵可達。而且項目毗鄰蘇州河，景觀視野和居住體驗會比較好。

不夜城板塊區(qū)域內(nèi)醫(yī)療，教育，商業(yè)，交通配套非常豐富，大中型商圈很多，多條軌交環(huán)繞。生活在這里，可謂盡享便利。

區(qū)位示意圖

具體配套如下：

多軌交：1號線，3號線，4號線，12號線，13號線

自駕：南北高架，內(nèi)環(huán)線，恒豐路等

商業(yè)：嘉里不夜城、大悅城、太平洋百貨、不夜城商廈等

教育：上海戲劇學院附屬靜安學校、市北中學為重點學校，同濟大學滬北校區(qū)重點高等院校

醫(yī)療：上海市中醫(yī)院（三甲）、長征醫(yī)院閘北分院（二甲）、芷江地段醫(yī)院、海寧地段醫(yī)院等多所重點醫(yī)院

靜安天御本次預(yù)計推出三棟住宅及少量濱水平墅，共計193套房源，精裝修交付。

沙盤圖

高層住宅主力戶型建面約82/85㎡兩房、145/204㎡三房、229/235/244㎡四房。

少量低密臨水平墅，客廳正對蘇州河，確保高區(qū)有真正絕佳景觀。建面約317-351㎡5房。

濱水平墅景觀實拍

整體看下來的感覺就是戶型很不錯，也很豪氣，現(xiàn)在一切就看價格了。

周邊老盤價格在11w+，而去年開的全新盤如凱德星貿(mào)邸價格12.18w，只是"限價"有所松動的情況下，靜安天御會不會試圖提價，還是未知。

畢竟綠地高價在先，作為市中心頂端豪宅，靜安天御的實際豪宅標準是有目共睹的。

靜安天御效果圖

從綠地開始，小行家預(yù)感到市中心豪宅開發(fā)商們，或許正在蠢蠢欲動。

不乏一些開發(fā)商報價時試探性提價，如報批成功，對開發(fā)商來說確是一大利好。

豪宅地段一貫價值不菲，更別說有些還是地王項目最終壓價出售，如今既然有了松動跡象，那么豪宅的真實價格可能要逐步回歸了。

外灘豪宅實景圖

今年上海的新房市場很可能變成：

好房子不再面臨壓價出售的情況，值什么價位就賣什么價位；

至于那些條件有限的新房，價格或許會低下去，但競爭力依然不高，只能緩慢售賣。