晨報(bào)記者林進(jìn)榆樹。

在內(nèi)環(huán)上找到總計(jì)100萬(wàn)韓元的住宅是很困難的。就像大海撈針一樣，但找一棟寫字樓并不難。

不過(guò)，投資商住物業(yè)必須要小心，商住物業(yè)的稅費(fèi)、水電煤、物業(yè)管理費(fèi)都不是一般的貴。

住宅限購(gòu)日趨嚴(yán)厲，最近北京有消息稱，商住物業(yè)也將限購(gòu)，從種種跡象看，商住物業(yè)的投資難度日益增加。

30平方米掛牌92萬(wàn)元

近日，記者在九江路浙江路的中福大廈看了一套30平方米的公寓，業(yè)主掛牌價(jià)92萬(wàn)。據(jù)鏈家中介小哥介紹，中福大廈開盤于2001年，土地性質(zhì)是商住，當(dāng)年的單價(jià)也就1萬(wàn)元/平方米出頭，很多投資者當(dāng)年能以30萬(wàn)左右的價(jià)格入手一套酒店式公寓，目前該樓的單價(jià)在3萬(wàn)－4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為90萬(wàn)－110萬(wàn)元。

正在掛牌的物業(yè)位于六樓，房間與一般的酒店房間類似，主體部分大概20多平方米，放置了一張大床，一個(gè)寫字臺(tái)和一個(gè)櫥柜，另外還有一個(gè)獨(dú)立的衛(wèi)生間，但是并沒有廚房。

看完6樓的房間，熱情的中介帶記者去看了樓上另一套外圈的房產(chǎn)，由于位置相對(duì)較好，窗戶正對(duì)著的就是浙江路，南京路的一角也在眼底。小哥說(shuō)，這套房產(chǎn)面積一樣，價(jià)格約貴10萬(wàn)，也就是總價(jià)會(huì)稍微突破100萬(wàn)。

根據(jù)記者在上海市區(qū)的調(diào)查，100萬(wàn)元以下的商住物業(yè)并不短缺，無(wú)論是黃浦區(qū)、靜安區(qū)，還是浦東中心區(qū)域，這樣的樓盤少說(shuō)也有成百上千套物業(yè)，所以并不難尋。

稅費(fèi)是最大障礙

在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，能買到酒店品質(zhì)的公寓相當(dāng)不錯(cuò)，優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的，比如酒店式公寓不限購(gòu)、不限貸，貸款首付五成，隨便買，而且總價(jià)低等。打理起來(lái)也方便，房間是全裝修，出租既可以自己找客戶，也可以直接委托給酒店。中福大酒店每晚的價(jià)格是500元以上。

既然優(yōu)點(diǎn)那么多，為啥商住公寓卻沒有住宅火爆呢？

中福大廈對(duì)面是中福城，那是同期的住宅，開盤時(shí)單價(jià)差不多。不過(guò)今非昔比，中福城的單價(jià)在7萬(wàn)－9萬(wàn)元/平方米，漲幅接近10倍，而中福大廈的漲幅只有3倍左右。

稅費(fèi)是最大的障礙，用中介的話來(lái)說(shuō)，土地增值稅幾乎攔走了80%的客戶。一般來(lái)說(shuō)，商住物業(yè)在交易時(shí)要繳納土地增值稅，約為物業(yè)增值部分的30%－60%，總價(jià)92萬(wàn)元的物業(yè)就要繳納15萬(wàn)元多的土地增值稅，除此以外，還有個(gè)人所得稅、契稅等等，七七八八加起來(lái)，費(fèi)用有20多萬(wàn)。

商住物業(yè)區(qū)別于住宅的另一個(gè)標(biāo)志就是戶口問題，住宅都可以落戶口，孩子可以對(duì)口上學(xué)，但商住物業(yè)只能落營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒有戶口本。

商住物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)也比較貴，中福大廈物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到8元/平方米，一個(gè)月要200多元，水電煤也要參考商業(yè)用電等。

北京商住限購(gòu)或擴(kuò)至上海

昨天下午，北京多名開發(fā)商傳出消息，6月15日0:00起，北京所有地區(qū)的商住網(wǎng)簽項(xiàng)目都停止網(wǎng)簽，這意味著北京市所有產(chǎn)權(quán)商住項(xiàng)目正式限購(gòu)。在散布這一傳言的同時(shí)，開發(fā)商要求意向客戶趕快簽約，并給予一定的讓利。不過(guò)，到昨天22：00，記者依然沒有在北京市住建委的官方渠道獲得證實(shí)。北京市住建委官網(wǎng)上關(guān)于商住房的最新公告仍然是一個(gè)月前通州區(qū)商住房限購(gòu)的消息。

實(shí)際上，北京對(duì)于商住物業(yè)的局部限購(gòu)已有先例。5月初，北京市通州區(qū)已對(duì)商務(wù)型公寓、商業(yè)辦公項(xiàng)目實(shí)施限購(gòu)。

為了趕在政策落地前買上商住房，剛剛過(guò)去的端午節(jié)，北京商住房市場(chǎng)相當(dāng)火爆。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，端午三天小長(zhǎng)假(6月9日－6月11日)，北京商品住宅(不含保障房與自住型商品房)共實(shí)現(xiàn)成交2503套，其中商住類產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)成交2286套，占三天假期全部商品住宅成交比重的91%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)商住進(jìn)行限購(gòu)是北京此前限購(gòu)政策的一個(gè)升級(jí)版。相比上海深圳等城市限購(gòu)升級(jí)主要體現(xiàn)為縱向的收緊，即增加社保年限做法，北京此類做法更類似于橫向的收緊，即擴(kuò)大限購(gòu)層面的物業(yè)范圍。

限購(gòu)以后此類物業(yè)大降溫，會(huì)使得房企的投資積極性減弱，進(jìn)而此類產(chǎn)品的吸引力會(huì)下滑。

北京商住限購(gòu)政策也可能向其他一線城市擴(kuò)大?！吧虾：罄m(xù)也可能會(huì)有限購(gòu)收緊的可能。因?yàn)樯虾＝诜績(jī)r(jià)在繼續(xù)抬頭，而且這中間部分價(jià)格上漲的因素來(lái)自于此類商住用房?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，從這個(gè)角度看，后續(xù)此類物業(yè)也有政策收緊、購(gòu)房門檻提高的風(fēng)險(xiǎn)。這是購(gòu)房者需要警惕的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。