對(duì)于買房的事，筆者一貫有兩種看法。房子總是居住用的，不是用來(lái)投機(jī)的，不能給房地產(chǎn)添加太多金融屬性。一旦房子過(guò)度金融化，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大就會(huì)產(chǎn)生泡沫。泡沫堆積到一定高度會(huì)發(fā)生破裂，更不用說(shuō)房地產(chǎn)泡沫破裂的影響有多大了。美國(guó)掀起了席卷全球的金融危機(jī)，日本沖破房地產(chǎn)泡沫后，經(jīng)濟(jì)倒退了10多年，因此要防止房地產(chǎn)的過(guò)度資本化、金融化。

②房子是可以買的，特別是對(duì)于那些具有投資價(jià)值的房產(chǎn)，剛需買房也應(yīng)該遵循“優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)”的基本原則，不要盲聽(tīng)盲信專家們“剛需買房不需要看價(jià)格”的說(shuō)法，一旦買房出現(xiàn)差池，可能導(dǎo)致自己的家庭財(cái)富差距與其他人越來(lái)越大。

不管是主動(dòng)炒房，還是被動(dòng)炒房，在過(guò)去的20年里，買房早的人基本都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了家庭財(cái)富的躍遷，98年住房改革開(kāi)啟的時(shí)候，全國(guó)房子均價(jià)才不到2000元/平米，截止2021年8月，重點(diǎn)城市的新房銷售均價(jià)已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)元/平米。對(duì)于98年的水平，漲幅高達(dá)400%，在一線例如北京、上海、廣州、深圳等城市，房產(chǎn)增幅可能遠(yuǎn)超平均水平，原本價(jià)值20萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在可能早已升值到了500萬(wàn)元，有的甚至超過(guò)1000萬(wàn)元，讓人無(wú)不羨慕。

隨著時(shí)間進(jìn)入2021年，今后的幾年時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)還有多大的增長(zhǎng)空間？住房市場(chǎng)還會(huì)重復(fù)過(guò)去“年增10%-30%”的輝煌嗎？指聞君給出否定的答案，其實(shí)早在2016年底開(kāi)始，樓市的風(fēng)向就徹底開(kāi)始轉(zhuǎn)變了，房住不炒橫空出世，要求各大城市緊緊圍繞這四個(gè)字開(kāi)展樓市調(diào)節(jié)活動(dòng)，確保住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2020年至2021年，隨著國(guó)際形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，特別是在黑天鵝的影響下，一系列政策開(kāi)始轉(zhuǎn)移，樓市增長(zhǎng)顯得后繼乏力。

01.樓市兩道“緊箍咒”收緊。這是影響今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策。

第一道是2020年8月末，央行和住建部聯(lián)合組織了作家房企舉行座談會(huì)，首次提出了“約束房地產(chǎn)融資”的三根紅線，這是房市的第一道緊箍咒，直接開(kāi)始切斷資金規(guī)模化進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商口袋的可能性。

房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得超過(guò)100%；現(xiàn)金短債比要大于1倍。依據(jù)觸線情況，房企被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債增速閾值。

第二道是2021年初，針對(duì)“后yi”時(shí)代美國(guó)、日本、歐行等紛紛加碼發(fā)貨幣的舉措，開(kāi)始一系列的“熱錢阻擋”模式，房地產(chǎn)首當(dāng)其中開(kāi)始限流，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的檔次不同，分別設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)體購(gòu)房者的貸款上限比例。正是因?yàn)槿绱耍?021年3月份開(kāi)始，買房人明顯感覺(jué)到買房貸款難度增加，多個(gè)城市4月份以來(lái)，甚至直接停止了二手房貸款。

2020年12月8日，日本73.6萬(wàn)億日元大方案開(kāi)始實(shí)施，到達(dá)4.4萬(wàn)億人民幣；3月上旬，美國(guó)開(kāi)啟1.9萬(wàn)億美元（約合12.3萬(wàn)億人民幣）經(jīng)濟(jì)發(fā)展投入方案，失業(yè)人員每周發(fā)放300美元；歐洲央行累計(jì)投入1.35萬(wàn)億歐元+5000億歐元，總體量高達(dá)3.87萬(wàn)億人民幣。

02.正所謂冰凍三尺非一日之寒，住建部原副部長(zhǎng)仇保興就曾直言，要敢于承認(rèn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的現(xiàn)實(shí)，與此同時(shí)要采取多種舉措來(lái)有序燙平樓市泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展軟著陸。

隨著第七次人口普查數(shù)據(jù)的出爐，新生兒大幅下降，老年人口快速遞增的問(wèn)題凸顯出來(lái)，專家們紛紛把這些問(wèn)題歸集到了買房成本居高不下方面。于是2021年下半年開(kāi)始，一系列針對(duì)解決“生育率低”的舉措紛紛到來(lái)，第一要有序調(diào)節(jié)和限制高住房成本，保持住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展；第二要解決教育成本高的現(xiàn)狀，一刀切取消課外輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)，同時(shí)開(kāi)始對(duì)學(xué)區(qū)房進(jìn)行策略調(diào)整。

不管是限制高房產(chǎn)價(jià)格，還是調(diào)整學(xué)校房規(guī)則，都將直接沖擊市場(chǎng)上的房產(chǎn)價(jià)值格局。于是乎，我們見(jiàn)到“有人連夜把房子從700萬(wàn)元降低至400萬(wàn)元銷售”，還有人“一天之內(nèi)把房子從1000萬(wàn)元提升至1500萬(wàn)元出售”，當(dāng)然了隨著政策越來(lái)越多，學(xué)校房似乎開(kāi)始搖搖欲墜了。

大城市有房3折甩賣，2022年后還能買房嗎？

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)》的報(bào)道，在深圳，就出現(xiàn)了一套“打3折出售”的房子，或迎“下跌潮”。在當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)有名的優(yōu)質(zhì)小區(qū)一套104平米房產(chǎn)，拍賣的起拍價(jià)格為867萬(wàn)元，這已經(jīng)比現(xiàn)階段的市場(chǎng)價(jià)格低了接近500萬(wàn)元?？此品浅１阋说姆孔?，但是競(jìng)拍人只有5個(gè)人，最后的成交價(jià)格為1035萬(wàn)元，算下來(lái)，這套房子的銷售單價(jià)為9.89萬(wàn)元（接近10萬(wàn)元/平米）。而就在今年的1月份，這個(gè)小區(qū)的一套面積為44平米的房產(chǎn)，成交價(jià)格還達(dá)到了1420萬(wàn)元，單價(jià)32.27萬(wàn)元/平米。

如果按照1月份房子銷售價(jià)格計(jì)算，這套房子的市場(chǎng)價(jià)應(yīng)該在3356萬(wàn)元，現(xiàn)在卻只剩下1035萬(wàn)元，可以說(shuō)是3折銷售的。不少人會(huì)感到奇怪，究竟是什么原因?qū)е逻@套房子在如此縮水（降價(jià)70%）的情況下，才5個(gè)人參與購(gòu)買，成交價(jià)格還如此低廉？

這歸功于8月初本地的一個(gè)《經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例(草案征求意見(jiàn)稿)》文件，在這份意見(jiàn)稿中，明確提出，今后將探索和嘗試大學(xué)區(qū)的辦學(xué)模式，而且進(jìn)行教師流動(dòng)交流制。顧名思義：就是采用片區(qū)化的教學(xué)模式，在某個(gè)大范圍片區(qū)之內(nèi)，所有的學(xué)校管理模式一模一樣，不存在好差區(qū)別；與此同時(shí)，老師采用流動(dòng)策略（例如王老師今年在A學(xué)校任教，明年就可能調(diào)往B學(xué)校任教），這樣一來(lái)就大大縮小了學(xué)校和學(xué)校之間的教學(xué)差距，大家都站在同一個(gè)水平線上的時(shí)候，優(yōu)質(zhì)學(xué)Q房熱度自然消退。

住房市場(chǎng)的嗅覺(jué)是敏銳的，當(dāng)這種信號(hào)出現(xiàn)的時(shí)候，房?jī)r(jià)自然難以高價(jià)維持，周邊小區(qū)都是10萬(wàn)元/平米，失去了“支撐點(diǎn)”的學(xué)校房，其價(jià)格自然要回歸本初的水平。

總結(jié)一下：一方面住房市場(chǎng)的資金源頭開(kāi)始收攏；另一方面諸多約束房產(chǎn)快漲的舉措正在到來(lái)，9月起，“下跌潮”或提前到來(lái)？正如萬(wàn)科的郁亮所說(shuō)的那樣，三紅線的改變力度，一點(diǎn)也不亞于當(dāng)年土地招拍掛帶來(lái)的影響，房企們失去了巨額資金的情況下，只能依靠管理創(chuàng)造紅利期。在2021年年中董事局會(huì)議上，郁亮再次說(shuō)到，現(xiàn)在現(xiàn)金比任何時(shí)候都要重要。

面對(duì)此番“前有狼后有虎”的窘境，房企和房產(chǎn)持有人該如何是好？筆者認(rèn)為，或許真到了不降價(jià)不行的時(shí)候了。根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》展示的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，下半年以來(lái)，多家龍頭房企開(kāi)始降價(jià)銷售，保利、萬(wàn)科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園5家房企銷售價(jià)比1月份分別調(diào)低了5202元/平米、2890元/平米、1897元/平米、696元/平米，以及280元/平米。

可以說(shuō)，新一輪“房產(chǎn)貶值潮”或正在到來(lái)。建議早做打算！