昨天南方建筑的事情曝光了，惠州被深深的某板塊嚇了一跳，進(jìn)行了“零首付”銷售。

打著“首付超給力，月供超劃算”的宣傳吸引購房者。

這位粉絲天真以為是真的零首付，咨詢能不能買。

拋開城市、地段等不談，這樣的“優(yōu)惠”下能不能買這個(gè)問題，南方樓事的回答是：存在一定風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)防被坑。

疫情影響之下，接下來或許還會(huì)有一些開發(fā)商有這樣的營銷噱頭。

而為了讓大家清楚認(rèn)識(shí)“零首付”，接下來南方樓事給大家細(xì)細(xì)剖析背后存在的風(fēng)險(xiǎn)。

“零首付”重現(xiàn)江湖

疫情持續(xù)一個(gè)多月，樓市成交大受影響。

為了緩解房地產(chǎn)業(yè)短期困境，近日多城市先后出臺(tái)階段性扶持政策。

在此之前，各開發(fā)商也是使出十八般武藝在線賣房。

而消失江湖多年的“零首付”，再度悄悄出現(xiàn)。

據(jù)粉絲爆料，這個(gè)讓人“心動(dòng)”的樓盤位于惠州臨深片區(qū)，預(yù)計(jì)明年9月份交房。

南方樓事致電售樓處，其銷售人員表示“零首付”活動(dòng)在2月25日推出，僅30個(gè)名額。兩天不到，就已有10多位購房者下定。

實(shí)際上，這所謂的零首付是開發(fā)商幫你墊一半的首付，你第一次交錢只需先交10萬定金而已。

“比如200多萬的房子，首付60來萬，現(xiàn)在首付你只需付30萬，而且還能分三個(gè)月付，然后就可以進(jìn)行正常購房程序，以及去銀行申請(qǐng)貸款了?！?/p>

該銷售人員還補(bǔ)充到，這個(gè)“零首付”是一個(gè)小額貸，是開發(fā)商跟第三方貸款機(jī)構(gòu)合作，需要以購房者直系親屬的名義簽貸款協(xié)議。

事實(shí)上，這些所謂的“低首付”“零首付”也不是什么新鮮的營銷手段。

只要房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商既想賣房，又不想降價(jià)的時(shí)候，就會(huì)出此“良策”。

在克爾瑞統(tǒng)計(jì)的1月份大灣區(qū)九城供求價(jià)數(shù)據(jù)盤點(diǎn)中顯示，惠州新房供應(yīng)量同比下降67%，成交面積同比下降2%。

圖源 克爾瑞

到了2月份，隨著疫情的蔓延，樓盤停止線下接待、帶看等，市場(chǎng)愈加寒冷。

開發(fā)商壓力大，絞盡腦汁線上營銷。從九折優(yōu)惠到定金抵扣優(yōu)惠，再到“零首付”，可以說為了促銷使出渾身解數(shù)。

惠州部分樓盤優(yōu)惠情況 圖源咚咚找房

這并不是第一次，嚴(yán)格來說惠州還算是“低首付”的“重災(zāi)區(qū)”。早在2018年、2019年，就出現(xiàn)過多個(gè)樓盤用此方式營銷。

不付首付就可以買房？事情真這么美好嗎？

歷史的教訓(xùn)，可是“血淋淋”的。

給大家舉個(gè)例子，2008年深圳樓市處于低谷時(shí)，也出現(xiàn)過“零首付”購房。最后引發(fā)了號(hào)稱“深圳斷供第一案”。

這個(gè)樓盤是位于南山的漾日灣畔，在2008年開發(fā)商利用抬高銷售價(jià)格的方式，以“零首付”的方式將房子出售，并套現(xiàn)大筆銀行貸款，最后資金鏈斷裂后失蹤。

而沒有繳納首期的業(yè)主，在樓價(jià)大幅下跌后，因?yàn)槎嘣戮芙^還貸而被銀行告上法庭。

這時(shí)候可能很多人會(huì)非常疑惑，“零首付”不是跟開發(fā)商簽協(xié)議了嗎，為什么業(yè)主會(huì)被銀行告上法庭？

這個(gè)，就是接下來要重點(diǎn)分析的問題。

“零首付”操作及風(fēng)險(xiǎn)

先來科普一下，什么是“零首付”。

所謂“零首付”，實(shí)際上是購房者在購房時(shí)首付款由開發(fā)商墊付或者擔(dān)保機(jī)構(gòu)代購房者付款，每月按購房者與開發(fā)商或擔(dān)保機(jī)構(gòu)的協(xié)議定期免息或低息償還首付款，或者約定期限到后一次性付清。

所以，并不是真的不用付首付款，而是開發(fā)商“投機(jī)”幫你墊付。

以上文惠州這個(gè)“零首付”樓盤為例，開發(fā)商是這么操作。

首先付定金。購房者需要先支付10萬的定金，45天之后再支付10萬，然后在第三個(gè)月支付1.5成首付中剩余的款項(xiàng)。也就是說這三次付款，總額達(dá)到1.5成首付即可。（以首套房計(jì)算，二套則是2成首付）

其次簽訂三方協(xié)議貸款。剩下1.5成首付則由開發(fā)商墊付，且沒有利息。但這筆錢需要購房者通過直系親屬的名義與貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，并簽訂協(xié)議。（因?yàn)殂y行會(huì)查首付來源，所以不能以購房者名義直接進(jìn)行小額貸款）

最后一次性還款。在開發(fā)商“墊付”之后，購房者要在一年后一次性還清這筆錢。

乍一看，“零首付”似乎降低了購房門檻，事實(shí)是，這里邊存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

圖片來源網(wǎng)絡(luò)

對(duì)此，南方樓事咨詢了某商業(yè)銀行個(gè)貸部門人士，對(duì)方表示會(huì)存在三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，必須在協(xié)議里規(guī)避這幾點(diǎn)：

一．開發(fā)商墊付，如對(duì)方逾期還款將影響征信。

雖然說是開發(fā)商墊付，但實(shí)際上還是需要購房者以直系親屬名義去進(jìn)行，萬一開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)了問題，無法償還利息或者出現(xiàn)逾期情況，就會(huì)對(duì)貸款人的征信產(chǎn)生不良影響。

二．實(shí)則是通過民間貸款機(jī)構(gòu)操作，將影響貸款人后續(xù)購房購車等正常貸款操作。

由于銀行早就杜絕了首付貸，所以這類貸款開發(fā)商一般都是跟民間機(jī)構(gòu)、甚至網(wǎng)貸公司合作。而這類記錄將給貸款人帶來不少“麻煩”，假如期間有購房、買車等需求，銀行查到網(wǎng)貸公司的貸款記錄后，往往會(huì)要求還清才給批貸款。

三．如果在一年后購房者無法及時(shí)還清相應(yīng)的首付款，而此時(shí)貸款人的貸款信息已上征信，很有可能會(huì)被列入黑名單或者限制消費(fèi)。

對(duì)此，盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張茂榮律師也明確表示：零首付是違規(guī)的！

“'零首付’不符合國家和銀行的有關(guān)規(guī)定，其違法違規(guī)的內(nèi)容是無法在合同中進(jìn)行明確約定的，那么一旦房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無法兌現(xiàn)承諾，或給消費(fèi)者造成經(jīng)濟(jì)損失，消費(fèi)者將難以依法追責(zé)索賠，風(fēng)險(xiǎn)巨大?！?/p>

或許還有人會(huì)說，當(dāng)年非典的“零首付”，許多大膽買入的投資客都沒事呀，還在2015年之后賺的盆滿缽滿。

事實(shí)的確是這樣，但說到底，“零首付”購房僅僅是對(duì)那些資金暫時(shí)困難，同時(shí)具備較高還貸能力的購房者有用。

一旦離開了這些限定條件，它的風(fēng)險(xiǎn)性就大大增加。

畢竟這種輕松只是暫時(shí)的，一旦購房之后，購房者既要還正常的銀行貸款，還要還“首付款”，還貸壓力并不小。

這里再次提醒大家，所謂的“零首付”是違法的。

2016年后，深圳市規(guī)土委等單位發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》要求金融主管部門同規(guī)劃國土、市場(chǎng)監(jiān)管、公安等部門，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融秩序整頓和監(jiān)管，重點(diǎn)打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場(chǎng)違法違規(guī)行為。

從那以后，就幾乎很難看到任何關(guān)于“降低購房者首付成本”相關(guān)的廣告字眼。

張茂榮律師表示，“開發(fā)商本身屬于購房者的債權(quán)人，不存在自己借款給購房者付給自己的說法，也就是說開發(fā)商墊首付只不過是名義上的墊付，實(shí)際并無墊付，只是將按規(guī)定本應(yīng)由購房者一次性支付的首付款分期支付而已。”

而且與購房者自有資金支付首付獲得貸款相比，開發(fā)商墊首付導(dǎo)致的實(shí)付首付款減少，本質(zhì)是提高了貸款比例，拉長了融資杠桿，違反了國家房貸政策底線?！?/p>

可想而知，惠州屢次“頂風(fēng)作案”，實(shí)在膽子有點(diǎn)肥。

如果“零首付”是開發(fā)商忽悠購房者的套路，那么最近銀行和官方“降首付” ，就是來真的了。

據(jù)自媒體爆料，中國工商銀行紹興地區(qū)已經(jīng)開始執(zhí)行二套房首付3成政策，后續(xù)有可能在全國推行。

銀行相關(guān)工作人員表示“目前政策僅針對(duì)新房優(yōu)質(zhì)客戶，工行將非“限購”城市居民家庭購買個(gè)人住房的二套房首付貸款比例從原來的6成（60%）調(diào)至3成（30%）；先在浙江區(qū)域試行，后續(xù)視情況和市場(chǎng)反饋，有可能在全國其他區(qū)域推行?！?/p>

此外，最近浙商銀行也表示，將所有非限購城市居民家庭購買首套個(gè)人住房的首付貸款比例從三成降到兩成。

降是降了，但實(shí)際幅度有點(diǎn)小，而且這項(xiàng)政策一直存在。

不論是工商銀行還浙商銀行，它們此次操作都只是在維持央行的既定政策而已。

早在2016年，央行就發(fā)文表示，在非“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低30%。

而且只是輻射非限購城市，更多被視為三四線城市去庫存的舉措。

另外，河南駐馬店也出臺(tái)了公積金貸款，首套房首付從三成降至兩成的規(guī)定。只不過額度有點(diǎn)小，最多只能貸款50萬，也就是說你最多只能買總價(jià)62.5萬的房子。

雖然這些政策對(duì)于實(shí)際購房影響并不算大，但卻隱約透露出一個(gè)信號(hào)：即信貸政策在一定范圍內(nèi)比以往寬松。

在上周，南方樓事對(duì)疫情之下樓市的走向進(jìn)行過預(yù)判，在3-4月份會(huì)出現(xiàn)促銷潮。

那些有需求的購房者，可以抓住這些政策利好以及開發(fā)商促銷打折的機(jī)會(huì)，做好功課，淘到筍盤。

只不過，可千萬擦亮雙眼，謹(jǐn)防套路。