文| AI財(cái)經(jīng)社錢(qián)安林

編制|鹿鳴

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違者必究。

一條長(zhǎng)江，造成了崇明區(qū)和上海其余的15個(gè)轄區(qū)隔絕的尷尬局面。

這個(gè)有著1400多歲的島嶼，在近年上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)里，除人均居住面積、城鄉(xiāng)居民壽命、空氣質(zhì)量等指標(biāo)排名靠前外，GDP、稅收、房?jī)r(jià)等指標(biāo)均不突出。

近日，AI財(cái)經(jīng)社在微博上看到，有網(wǎng)友曬出崇明區(qū)某二手房的中介信息。上面顯示，這些房子的均價(jià)在1-2萬(wàn)元/平米。對(duì)于一平米動(dòng)輒5萬(wàn)+的上海新房均價(jià)而言，這幾乎可以被視為極少的投資洼地。幾十萬(wàn)的房屋總價(jià)，讓不少置業(yè)者動(dòng)心。

特別是今年4月12日，上海軌道交通崇明線選線專項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始公示。一條全長(zhǎng)42.6公里，兩次跨越長(zhǎng)江的“軌道快線”，縮短了崇明和浦東新區(qū)的距離，也讓崇明區(qū)未來(lái)的房?jī)r(jià)潛力被看好。

安居客官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上海市崇明區(qū)2019年4月份新房的成交均價(jià)為25244元/平米，相較于上個(gè)月跌幅為1.2%。但在崇明新城、陳家鎮(zhèn)、長(zhǎng)興島等相對(duì)熱門(mén)的樓盤(pán)，新房?jī)r(jià)格接近3萬(wàn)元/平米。

而在上海主城區(qū)，楊浦、長(zhǎng)寧等區(qū)域的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)接近或突破了10萬(wàn)元/平米。二手房的均價(jià)也在6萬(wàn)元以上。這意味著，崇明的房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于主城區(qū)的1/5。

然而在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，崇明相比上海其他的遠(yuǎn)郊區(qū)，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)并不明顯，投資的價(jià)值較為有限。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴AI財(cái)經(jīng)社，房產(chǎn)投資不會(huì)只因?yàn)閮r(jià)格便宜，就選擇購(gòu)買?！跋裆虾＃湫偷氖强窜壍澜煌ê蛯W(xué)區(qū)房的概念。崇明離市區(qū)實(shí)在太遠(yuǎn)，未來(lái)地鐵也只有一根，房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)相對(duì)較低?！?/p>

崇明難成“投資洼地”嗎？

一直以來(lái)，崇明被詬病的主要原因是區(qū)位偏遠(yuǎn)、交通不便、工業(yè)產(chǎn)業(yè)受限等。一位上海當(dāng)?shù)鼐用窀嬖VAI財(cái)經(jīng)社，每年春節(jié)去崇明旅游，道路都是堵的，而且就算平常去的話，來(lái)回的交通成本也很高。這就是他不愿意去崇明買房的主要原因。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，剛需購(gòu)房者多數(shù)是城市白領(lǐng)，然從地理位置上來(lái)看，崇明與上海主城區(qū)僅隔一條長(zhǎng)江，但如果居住在崇明區(qū)，難免在通勤上不夠便利。

AI財(cái)經(jīng)社了解到，兩地的通行方式分為陸路和水路。如果走陸路，通過(guò)上海長(zhǎng)江隧道、隧橋，到崇明陳海公路，過(guò)橋費(fèi)單程50元，往返100元。

而走水路的話，從上海出發(fā)到崇明有三個(gè)碼頭，分別是吳淞碼頭、寶楊碼頭、石洞口碼頭。以寶楊碼頭客船情況為例，高速輪所需時(shí)間約40分鐘，價(jià)格23元左右；普通輪所需時(shí)間約1小時(shí)30分，價(jià)格16元和18元；高速輪平均30分鐘一班，普通輪一天只有4班。

無(wú)論選擇哪一種，對(duì)于在上海工作生活的人們來(lái)說(shuō)，都需要付出較多的時(shí)間成本和交通成本。

目前，上海許多遠(yuǎn)郊區(qū)都在進(jìn)行多條軌道交通的規(guī)劃，比如寶山、閔行、浦東、奉賢等地在現(xiàn)有軌道的基礎(chǔ)上，往末端進(jìn)行延伸。AI財(cái)經(jīng)社了解到，閔行區(qū)在建和將要建設(shè)的軌道交通項(xiàng)目共有7個(gè)；上海地鐵15號(hào)線在寶山區(qū)內(nèi)部有一段實(shí)現(xiàn)了雙向貫通。這就導(dǎo)致只有一條崇明線的崇明島，難以憑借軌道交通來(lái)和其他遠(yuǎn)郊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)。

回顧崇明區(qū)的發(fā)展進(jìn)程，2005年發(fā)布的《崇明三島總體規(guī)劃（崇明縣區(qū)域總體規(guī)劃）2005-2020年》，明確了崇明現(xiàn)代化綜合生態(tài)島的總體定位。此后，為了建設(shè)世界級(jí)生態(tài)島，上海市崇明區(qū)大部分工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限制。

在以農(nóng)業(yè)為主的崇明區(qū)，對(duì)加工制造業(yè)、紡織業(yè)等產(chǎn)業(yè)需求量低，勞動(dòng)力的導(dǎo)入量相對(duì)較弱，因此居住的需求量也會(huì)相應(yīng)減少。

貝殼研究院上海分院院長(zhǎng)陳澤帥認(rèn)為，崇明比較偏僻，住房自有率很高，同時(shí)空置率也高，房?jī)r(jià)自然也很難提升，“至少短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有大漲的跡象?！?/p>

盡管沒(méi)有得到業(yè)內(nèi)人士的一致認(rèn)可，但崇明還是受到了一家重量級(jí)房企的關(guān)注。

據(jù)上海市土地交易中心披露信息顯示，今年4月1日，上海市崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)兩宗住宅用地出讓，最終被融創(chuàng)中國(guó)以總價(jià)11.55億元拿下。有評(píng)論分析認(rèn)為，融創(chuàng)此次在崇明拿下的地塊，產(chǎn)權(quán)屬于上海，或許能彌補(bǔ)融創(chuàng)在崇明島的布局。

事實(shí)上， 隨著2016年崇明縣撤縣設(shè)區(qū)，房企開(kāi)始搶奪上?！白詈笠粔K紅利”，一度提升了崇明樓市的行情。AI財(cái)經(jīng)社統(tǒng)計(jì)了安居客公布的崇明區(qū)近五年的新房房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，其高峰時(shí)段在2017年8月至2018年5月，當(dāng)時(shí)的價(jià)位能達(dá)到每平米3-3.5萬(wàn)元左右。

另?yè)?jù)搜狐焦點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，2017年崇明島新房成交均價(jià)達(dá)到31274元/㎡。從2016年到2017年，板塊房?jī)r(jià)漲幅約37%，高于此前幾年的漲幅。

可在當(dāng)前“房住不炒”的基調(diào)下，軌交鐵路規(guī)劃落地是否會(huì)和房?jī)r(jià)產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)？盧文曦認(rèn)為，“崇明現(xiàn)在的軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)比較有限，如果要投資的話，應(yīng)該關(guān)注長(zhǎng)期的發(fā)展。”

崇明島買房當(dāng)“墓地”

雖然自住的投資價(jià)值尚待確定，但有些已經(jīng)選擇在崇明置業(yè)的購(gòu)房者似乎希望的是自己的祖先能“住”的舒服。

早前，AI財(cái)經(jīng)社曾報(bào)道過(guò)崇明出現(xiàn)“買房子藏骨灰”的情況。面對(duì)上海全市均價(jià)每平方米超6萬(wàn)元的墓地，部分當(dāng)?shù)鼐用袼懔艘还P賬：在崇明買的房子是70年的大產(chǎn)權(quán)，每平米價(jià)格有的不足萬(wàn)元。相比墓地只有使用權(quán)、20年后還要續(xù)租，選擇以房代替墓地存放先人的骨灰，甚至還可以當(dāng)作整個(gè)家族的墓園，十分劃算。

房屋中介的信息顯示，崇明更加偏遠(yuǎn)的地區(qū)，一套43平米的兩室一廳，單價(jià)在7000元/平米左右，房屋總售價(jià)30萬(wàn)。

而2018年，福壽園墓穴的平均銷售單價(jià)較2017年上升了7.5%。2017年,福壽園墓地的銷售單價(jià)為10.24萬(wàn)元。墓地價(jià)格高企，購(gòu)房者“張冠李戴”的變通方式實(shí)際上也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

2017年6月，江蘇如皋江安鎮(zhèn)一小區(qū)曾被爆出有上海炒房團(tuán)來(lái)買房藏骨灰，業(yè)主拉橫幅上門(mén)找開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法。雖然被如皋公安局證實(shí)是謠言，但微博網(wǎng)友爆料，當(dāng)時(shí)場(chǎng)面一度混亂，有打手，還有刀具。

盧文曦告訴AI財(cái)經(jīng)社，崇明島屬于上海市，島上的行政區(qū)是崇明區(qū)，但有一小部分是江蘇省的啟隆鎮(zhèn)和海永鎮(zhèn)，“那邊的房?jī)r(jià)比崇明區(qū)更便宜，因此也聽(tīng)說(shuō)有一些人選擇在那邊買房放骨灰。”

在法律上有個(gè)概念叫“公序良俗”。有評(píng)論認(rèn)為，在目前的社會(huì)認(rèn)知下，在生者居住的小區(qū)存放死者的骨灰，會(huì)被視作違背了公序良俗。

國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》中明確規(guī)定：不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。也就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商或者房產(chǎn)中介有意識(shí)地促成此事，那么很有可能涉嫌侵犯其他有居住需求的業(yè)主的知情權(quán)。