在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，買房不僅要支付房?jī)r(jià)金額，還要支付各種稅費(fèi)。

特別是在二手房交易過(guò)程中，稅費(fèi)繳納占有相當(dāng)?shù)谋戎兀愂找讶怀蔀闃鞘姓{(diào)控的一種工具。因此，在購(gòu)買住宅的過(guò)程中，除了關(guān)注樓市價(jià)格，購(gòu)房者還要了解房地產(chǎn)交易稅費(fèi)政策及征收標(biāo)準(zhǔn)。

本期，小編將帶領(lǐng)大家梳理解讀房屋交易中的契稅、增值稅及附加稅、個(gè)人所得稅的征收政策及標(biāo)準(zhǔn)。

新房在交易的過(guò)程中要繳納契稅、房屋維修基金、物業(yè)費(fèi)、印花稅（住宅免征印花稅）、權(quán)證登記費(fèi)等稅費(fèi)。二手房在交易的過(guò)程需要繳納契稅、增值稅及附加稅、中介費(fèi)、貸款擔(dān)保費(fèi)、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅（住宅免征印花稅）、權(quán)證登記費(fèi)等。

其中，在上海房地產(chǎn)稅收交易的政策中，新房購(gòu)買中，業(yè)主需要交納契稅；二手房交易除了要繳納契稅外，還需要繳納增值稅及附加稅和個(gè)稅。

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契稅征收標(biāo)準(zhǔn)

契稅是指不動(dòng)產(chǎn)(土地、房屋)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。

上海市契稅的征收標(biāo)準(zhǔn)分為普通住宅交易契稅和非普通住宅交易契稅。

（1）非普通住宅交易契稅。常見(jiàn)的非居住類用房主要有車位、商鋪、辦公樓等，在一般情況下，上海對(duì)于非居住類用房的契稅征收為（核定價(jià)格-增值稅）×3%

（2）普通住宅交易契稅

契稅是房產(chǎn)交易中稅務(wù)繳納的基礎(chǔ)部分，商品房契稅的多少主要由是否是唯一住宅所決定。

購(gòu)買普通住宅時(shí)房屋交易契稅稅率標(biāo)準(zhǔn)如下：

I. 首套房，根據(jù)房產(chǎn)面積決定契稅征收

a小于等于90平方米的首套住房，征收1%的契稅

b大于90 平方米的首套住房征收1.5%的契稅

II. 非首套房，征收3%的契稅

注：①“契稅”首套需要根據(jù)房地產(chǎn)交易中心出具的買受方家庭情況住房表認(rèn)定（查詢結(jié)果）。需要特別注意，楊浦區(qū)非滬籍買受方需要戶籍所在地提供的無(wú)房證明。

② 個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）

增值稅及附加稅征收標(biāo)準(zhǔn)

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)通知稱，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

購(gòu)買二手房，需要繳納增值稅。在增值稅及附加稅的繳稅征收中，房屋是否“滿2年”以及是否為普通住宅是其中的關(guān)鍵因素，上海增值稅及其附加稅的稅率標(biāo)準(zhǔn)：

I. 普通住宅

a若不滿2年，則按照全額（核定價(jià)格）÷1.05×（5%+0.55%)征收, 其中5%為增值稅率，0.55%為附加稅率。

b滿2年，免征增值稅及附加稅。

II. 非普通住宅

b滿2年，按照差額（稅務(wù)核定價(jià)-購(gòu)入價(jià)）÷1.05×（5%+0.55%)征收。

III. 在上海，部分區(qū)縣（閔行、奉賢、青浦、松江、南匯）的增值稅附加稅稅率為0. 45%。征收標(biāo)準(zhǔn)為（全額÷1.05）×（5%+0. 45%）

個(gè)人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn)

二手房個(gè)人所得稅是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。比如，房子的原價(jià)是10萬(wàn)，賣方以12萬(wàn)的價(jià)格賣給買方，則要從這兩萬(wàn)差價(jià)中征受一部分作為稅收。

根據(jù)相關(guān)政策，個(gè)稅應(yīng)由賣方支付，但在實(shí)際交易過(guò)程中，往往轉(zhuǎn)加到買方身上。目前，個(gè)人所得稅的計(jì)算方式有兩種，即核實(shí)征收和核定征收。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果你能核實(shí)到所購(gòu)房屋的原價(jià)，那么就按前者征收，否則就按后者征收。上海房屋交易個(gè)人所得稅稅率標(biāo)準(zhǔn)如下：

上海房屋交易繳納個(gè)人所得稅，是否“滿五唯一”是繳納個(gè)稅的關(guān)鍵所在?！皾M五唯一”是指住宅滿五年且是家庭名下唯一一套的住宅。

I. 普通住宅

a 滿五且唯一：免征個(gè)人所得稅

b 滿五不唯一/不滿五：按照全額（核定價(jià)格）的1%或差額的20%征收房屋交易個(gè)人所得稅。

II. 非普通住

a 滿五且唯一：免征個(gè)人所得稅

b 滿五不唯一/不滿五：按照全額（核定價(jià)格）的2%或差額的20%征收房屋交易個(gè)人所得稅。

Q&A

1、房子是否滿5年/滿2年是如何界定的？

① 商品房：依照產(chǎn)證掛號(hào)日期、契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期核算是否滿5 年/滿 2 年；

② 售后公房、動(dòng)遷房:以產(chǎn)證掛號(hào)日期、契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期核算是否滿 5 年/滿 2 年；

③ 直系贈(zèng)與的房產(chǎn)：以原產(chǎn)證掛號(hào)日、原契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期核算是否滿5 年/滿 2 年；

④ 非直系贈(zèng)與的房產(chǎn)：以新產(chǎn)證掛號(hào)日、新契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期為準(zhǔn)核算是否滿5 年/滿 2 年；

⑤ 夫妻改變的房產(chǎn)：以原產(chǎn)證掛號(hào)日、原契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期核算是否滿5 年/滿2 年；

⑥ 加減車位的房產(chǎn)：以原產(chǎn)證掛號(hào)日、原契稅單完稅憑據(jù)的填發(fā)日期核算是否滿5 年/滿2 年。

2、上海普通住宅與非普通住宅的界定？

普通住宅與非普通住宅除了在面積、價(jià)格、容積率上的區(qū)別以外，相應(yīng)的稅收政策和貸款政策也有所不同。普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用途的房屋。非普通住宅則是相對(duì)于普通住宅而言的，且面積比普通住宅面積較大或用途為商業(yè)的房子。

根據(jù)2014年11月20日起執(zhí)行的上海市《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，上海市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三種：

(一)五層以上的多高層住房及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;

(二)單套建筑面積在140平米以下;

(三)實(shí)際成交價(jià)格:低于同級(jí)住房平均交易價(jià)1.44倍以下，外環(huán)外、內(nèi)外環(huán)間、內(nèi)環(huán)內(nèi)單套面積140平以下價(jià)格分別低于230萬(wàn)元、310萬(wàn)元、450萬(wàn)元的為普通住房。

注：以上三條必須同時(shí)滿足才為普通住宅，反之，則為非普通住宅。