鯨魚算術(shù)家認(rèn)為：“投資商家，核心在于投資收益率?！?

那么商鋪的投資回報(bào)率該如何計(jì)算呢？

下面鯨算師教大家?guī)讉€(gè)測算商鋪投資回報(bào)率的方法。

1、租金回報(bào)率＝每月租金收益×12/購房總價(jià)

那么商鋪的投資回報(bào)率就是：租金回報(bào)率=14000*12/1600000=10.5%

優(yōu)點(diǎn)：這種方法計(jì)算簡便，對一次性付款的情況分析會(huì)較為準(zhǔn)確。

不足：但由于只考慮了租金和房價(jià)，其應(yīng)用范圍比較局限，對于使用按揭貸款購房的回報(bào)情況則不太適用。

如果細(xì)分，商鋪投資回報(bào)率還可以分為貸款和不貸款兩種計(jì)算方式。

現(xiàn)金全款：凈現(xiàn)值投資回報(bào)率=年租金／（商鋪總價(jià)+投入資本-含稅轉(zhuǎn)手價(jià)）

按揭貸款：凈現(xiàn)值投資回報(bào)率=（稅后月租-月揭還款）*12/（首付+總還款-含稅轉(zhuǎn)手價(jià)）

2、租金回報(bào)率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)

假設(shè)商鋪首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。

那么這個(gè)商鋪的投資回報(bào)率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

3、租金回報(bào)率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12／購買房屋總價(jià)

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

4、內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：

累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／(按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))＝內(nèi)部收益率

上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。

不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。

5、簡易評估法，基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值

這一國際上專業(yè)的理財(cái)公司評估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。

當(dāng)然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項(xiàng)支出。上面所列的投資收益計(jì)算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。

比如在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出，像購買商鋪應(yīng)交的契稅，這項(xiàng)為總房價(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項(xiàng)支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

所以，在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率哦。