新的《民法典》從2021年1月1日起生效，《物權(quán)法》、《繼承法》和相關(guān)解釋有效期到2020年12月31日為止，與《民法典》沖突的條款將失效，并被新的司法解釋取代。

新法典關(guān)于老人遺產(chǎn)繼承方面規(guī)定有所調(diào)整和細化，比如繼承財產(chǎn)范圍擴大、繼承人的范圍擴大等等條款，總之，房子作為家庭最大的資產(chǎn)，為了避免老人過世后不必要的麻煩和糾紛，很多老人對于自己名下的房產(chǎn)，都是提前計劃和打算。

老人名下房產(chǎn)想過戶到孩子名下，如何辦理最劃算、最簡便？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》第二條第二款明確規(guī)定：“個人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的使用稅率計算繳納個人所得稅?！?/p>

人都要老去，而房產(chǎn)是家庭最大的資產(chǎn)，將自己傾其一生的房產(chǎn)過戶給子女，是人生最后的必然選擇。于是，房產(chǎn)以哪種方式過戶給子女是最劃算的，成了很多年邁的老人最操心的事情。

一，老人名下房產(chǎn)，過戶到子女名下的方式

一般來說，父母名下房產(chǎn)過戶給子女的方式，主要包括生前贈與、生前買賣、生后繼承共3種。

1，生前贈與過戶。

贈與過戶，是很多人認為的父母房產(chǎn)過戶給子女的理所當然的一種方式，過戶手續(xù)的辦理上，也比較簡便。

當然，房產(chǎn)不比普通的商品，贈與過戶也是需要按規(guī)定繳納相關(guān)費用的。除了工本費、登記費、印花稅等等小錢，比較大的費用主要有契稅1～3%、公證費1%、評估費0.25%。

當然，不同的城市的政策可能有些許區(qū)別，比如有的城市的契稅與房產(chǎn)面積和被贈予人的房產(chǎn)套數(shù)掛鉤，首套房且面積在90平方米以內(nèi)的收取1%，首套房面積90平方米以上、144平方米以內(nèi)的收取1.5%，不是首次購房、非普通住宅、144平方以上的均收取3%。

下面我們按照最低的稅率計算一下，贈與過戶，需要繳納的費用有契稅1%、公證費1%、評估費0.25%。也就是說一套評估價100萬的住宅房產(chǎn)， 過戶費用大約2.25%，也就是約2.25萬元。

值得幸慶的是，國家規(guī)定，直系親屬免費贈與不動產(chǎn)，可以免征個稅（須符合當?shù)孛赓M贈與的限購條件，比如在廣東，如果被贈與人家庭已經(jīng)有2套房產(chǎn)，他本人就不符合免費贈與條件）。

需要特別注意的是，如果父母贈與子女的房屋，子女再賣出，必須繳納20%的個人所得稅。

比如父母以贈與的方式過戶給子女價值100萬的房產(chǎn)，子女再轉(zhuǎn)手賣出，則需要繳納20萬的個人所得稅。

通常來說，誰也不保證會持有這套老房子一輩子，很明顯，如果從長遠來看，父母贈與子女一套100萬的房產(chǎn)，在子女把房子再轉(zhuǎn)手賣出時，相當于房子過戶成本是22.25萬元。

2，生前買賣過戶。

很多人不能理解父母過戶房產(chǎn)給子女，還要以買賣的方式，事實上，這種方式是我們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｒ姷倪^戶方式。

按照目前的交易制度，買賣房產(chǎn)這種過戶方式需要繳納的主要費用有契稅1～3%、增值稅5.6%（產(chǎn)證未滿兩年）、個稅1%。

很多城市的稅率如下：契稅：滿二唯一，面積小于90平米，契稅為1%；大于90為1.5%；非唯一房產(chǎn)為3%。增值稅：房產(chǎn)證不滿2年，增值稅5.6%；滿2年免收。個稅：非住宅2%，住宅1%。

下面我們按照最低的稅率計算一下，買賣過戶，需要繳納的費用有契稅1%、個稅1%以及登記費用等。也就是說一套評估價100萬的住宅房產(chǎn)， 過戶費用大約2%，也就是大約2萬元。

（當然，如果房產(chǎn)沒有滿2年，有的城市直接限售不能交易，也不能買賣過戶。有的城市可以交易但是需要繳納5.6%的增值稅，過戶費就高達7.6萬元，很明顯，有增值稅的房子，這樣買賣過戶就不劃算了。）

需要注意的是，這里計算稅率的標準是房產(chǎn)中心根據(jù)房屋所在地塊評估出的房屋總價來計算的，而不是依照成交價格計算的。

3，生后繼承過戶。

繼承過戶，是目前父母將房產(chǎn)過戶給子女最經(jīng)濟、最簡便的途徑。但是前提是要在父母一方或者雙方都過世后才能辦理。

我國還沒有開征遺產(chǎn)稅，辦理繼承過戶只需繳納遺囑公證費（500元內(nèi)）和過戶登記費用（500元內(nèi)），其他稅費全免。

就是說，繼承過戶，不交稅！

繼承過戶，不交稅！

繼承過戶，不交稅！

即是說，老人過世后，根據(jù)老人生前遺囑將名下房產(chǎn)繼承過戶給子女，過戶費用不到1000元。不過這種方式會面臨兩個問題：

1）繼承人的確定

對于繼承過戶的情況，最好是有老人（房管部門認可的）正式的遺囑（民法典有具體解釋），那么就可以按照遺囑辦理，就屬于遺囑繼承。

若繼承人過多，在沒有遺囑的情況下，就屬于法定繼承，這種情況，繼承人之間往往會產(chǎn)生爭執(zhí)和糾紛。如果由某個子女單獨繼承，還需要其它繼承人書面放棄繼承，并經(jīng)過公證才行。

新的《民法典》對于房產(chǎn)繼承的規(guī)定更加細致，但是總的來說，繼承房產(chǎn)如果沒有遺囑，且繼承人眾多，如何確定繼承人以及各自份額、包括辦理繼承的手續(xù)，還是挺復雜的。

2）繼承房產(chǎn)出售，須按規(guī)定繳納個人所得稅。

如果子女有且僅有繼承來的這一套房產(chǎn)，且持有時間超過五年，也就是這套通過繼承獲得的住房是“滿五唯一”的住房，子女將其再轉(zhuǎn)手賣出，免征個人所得稅的。

如果子女有多套房產(chǎn)，打算轉(zhuǎn)讓賣出這套繼承而來的房產(chǎn)，出售房產(chǎn)收入再減除繼承住房過程中已經(jīng)繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率，計算繳納個人所得稅。也就是說，子女繼承父母房產(chǎn)后，再次出售，要繳納20%的個稅。

很明顯，繼承過戶和贈與過戶一樣，從長遠來看，父母過世后，子女繼承一套價值100萬的房產(chǎn)，如果繼承人賣出自己非“滿五唯一”這套住房，相當于繼承而來的這套房要交20萬元個稅。

二，結(jié)論

很明顯，不同的過戶方式，需要的過戶費用是不同的。

1，三種方式，哪種最劃算？

經(jīng)過以上第一大點的分析，下面我們舉例來具體比較，假如老人有一套面積90平米、價值100萬的房產(chǎn)，三種過戶方式的過戶費用為：

1）贈與過戶的費用為：2.25萬元

但是需要注意，贈與獲得的房產(chǎn)，受贈與人以后再轉(zhuǎn)賣，需要繳納個稅20萬元。

2）買賣過戶的費用為：2萬元。

需要注意，買賣沒有滿2年的房產(chǎn)，需要繳納5.6%的增值稅，非常不劃算。有的城市直接限售，甚至還有限售5年的，這種情況就不可以買賣過戶。

3）繼承過戶的費用為：1000元內(nèi)。

但是需要注意，繼承獲得的房產(chǎn)，如果需要轉(zhuǎn)手賣出，需是家庭“滿五唯一”住房，才能免除個稅。否則，繼承人以后轉(zhuǎn)賣這套繼承而來的房子，需要繳納個稅20萬元。

很明顯，父母過戶房產(chǎn)給子女，從眼前來看，贈與過戶費用最高，繼承過戶是最經(jīng)濟、最劃算、最簡便的。

2，建議

在父母有遺囑的前提下，眼前來看，最劃算的、最簡便的房產(chǎn)過戶方式應(yīng)當是繼承。但是目前來看，子女持有2套房以上的家庭普遍，沒有哪個子女能保證持有這套繼承而來的房子一輩子，無論是居家應(yīng)急、居住改善、投資理財?shù)鹊?，都有可能會出售老舊房產(chǎn)。

但是如果不是家庭“滿五唯一”住房，繼承房產(chǎn)，后續(xù)賣出需要繳納20%的稅，無疑是非常不劃算的。所以才有很多父母健在時，就考慮將名下房產(chǎn)過戶給子女。

那么，除了繼承過戶以外，贈與過戶和買賣過戶的比較來看，買賣方式更省錢的同時，以后二次轉(zhuǎn)手還不用繳納20%的所得稅，很明顯，買賣過戶更加劃算。

不過，在筆者看來，如果父母年紀不大且身體尚健康，父母名下房產(chǎn)，不建議過戶，畢竟過戶花的錢真不少。再說了，目前很多城市有限購政策，父母房產(chǎn)過戶給子女名下后，可能占用子女購房指標，影響子女購房。

隨著人們生活水平的提高，住宅業(yè)態(tài)也越來越豐富，居住環(huán)境和條件也越來越好。對于年紀大了的老人名下的房產(chǎn)，筆者認為最劃算的方式，就是直接出售，然后以子女的名義重新購買居住條件更好的住房供老人居住，或者售房款給父母養(yǎng)老，讓父母和子女同住，以便孝敬回報父母。

當然，有的父母念舊不想離開老房子，還有的家庭經(jīng)濟條件不允許另外買房子，或者等等原因，父母的這套房子需要一直居住的，那么就不能賣房子。在這種情況下，如果父母年邁，老人名下房產(chǎn)還是以買賣的方式，過戶給子女，是最劃算的。

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