買房對很多家庭來說是最重要的事，現(xiàn)在很多購房者都把目標(biāo)轉(zhuǎn)向立即購買的二手房市場。但是最近住在渝北區(qū)大阪竹林附近的老王在買二手房的時候遇到了一些麻煩，二手房貸款要交擔(dān)保費嗎？要交多少錢？記者帶著王女士的疑問進(jìn)行了多方訪問調(diào)查。

二手房貸款需要繳納多少擔(dān)保費？

家住渝北區(qū)大竹林的王女士，在一事業(yè)單位上班，最近想用公積金貸款買一套二手房。為了省心省事，便找到了位于大竹林附近的房產(chǎn)中介。

當(dāng)天，王女士就看中一套總價48萬的房子，并支付了3萬元定金和2%的服務(wù)費，約定辦完相關(guān)手續(xù)后8月30日就可以交房。

王女士以為委托了中介公司，自己就可以坐等交房了。但事情真有她想的這么簡單嗎？“王姐，是這樣的，因為您不是全款買房，而是公積金貸款，就需要找一個評估公司做房屋評估才可以申請貸款?！?/p>

因為王女士此前沒有過購買二手房經(jīng)歷，到底有沒有這筆費用她也半信半疑，可就在這時，小李又打來了電話：“王姐，你多久才有空過來交房屋評估的費用呢？如果不盡快交的話，流程無法繼續(xù)，后面過戶、交房時間可能也會相應(yīng)后移。”

一想到交房時間可能后移，王女士再也坐不住了，趕緊到中介公司交了3500元的房屋評估費。沒過幾天，評估就下來了，小李就通知王女士可以去銀行申請公積金貸款了。

本以為只要銀行同意貸款申請就可以順利辦理過戶手續(xù)了。可這時，中介小李又打電話來了，王女士滿心歡喜地以為，小李這次肯定是來告訴她申請已經(jīng)辦下來的好消息。但令她沒想到的是，小李這次打電話來又是來要錢的！

中介小李：“王姐，辦理公積金貸款必須通過一個擔(dān)保公司進(jìn)行貸款，需要向擔(dān)保公司支付5500元貸款服務(wù)費。”

王女士心想，自己購買一套總價才50萬不到的房子，這前前后后竟需要交納近2萬元的各種服務(wù)費，這合理嗎？

二手房市場交易有據(jù)可依

圖片來源：視覺中國

相信，對二手房市場不了解的人，都會不禁發(fā)出這樣的疑問！在購買二手房的時候要注意什么？貸款流程是怎么樣的？購買二手房到底會涉及哪些費用？怎么計算呢？

對此，記者咨詢了到家了、鏈家等行業(yè)代表，他們表示，對于王女士的疑問及涉及到的幾筆服務(wù)費，其實在二手房交易市場是存在的，但是收費標(biāo)準(zhǔn)有所差異。

首先，中介服務(wù)費，不同公司定價有所不同，一般不超過成交價的3%，鏈家和到家了都是按照成交房價的2%收費。

其次，房屋評估費（由中介公司合作的評估公司對房屋進(jìn)行評估，費用由中介公司代收）不同中介公司收費標(biāo)準(zhǔn)不一，有按最終房屋評估價比例收費，也有按次收費，還有將此費用包含在中介費里。記者從鏈家金山大區(qū)區(qū)董涂志松處了解到鏈家是按次收費，普通住房價格在300-500元/次不等，記者又走訪了到家了冉家壩門店，據(jù)門店張貼價目表顯示價格是1580元/次。（此收費只作參考，具體費用根據(jù)房屋評估價值決定）

最后，擔(dān)保費，業(yè)界也稱之為貸款服務(wù)費，其實是買方可以自行選擇的服務(wù)項，不同的公司對于貸款服務(wù)費的定價也有所不同，鏈家和到家了是按貸款金額×1.5%收費。

其實，王女士繳納的近2萬元的各種服務(wù)費是可以避免的，記者在此溫馨提示，買賣二手房還是應(yīng)該找正規(guī)的大公司，明碼標(biāo)價，出現(xiàn)糾紛投訴有門。

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鏈家金山大區(qū)區(qū)董涂志松，對于有意購買二手房的人群給出了幾點建議：

1、購買房屋前，核實房屋所有權(quán)人身份，也就是房產(chǎn)證上寫的是誰，這個人才有權(quán)賣房，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書。

2、購房時要核實房屋本身情況，如住宅的土地剩余的土地使用權(quán)年限，這對房價有直接影響，最要的就是房屋的面積只能以產(chǎn)權(quán)證書的標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。

3、確認(rèn)房產(chǎn)是否有貸款或抵押，很多二手房是有抵押貸款的，設(shè)定抵押的房產(chǎn)可以簽約買賣，但沒解押前不能過戶。這種情況下，一般賣方需要用買方的首付款來償還貸款解押。

4、簽訂購房合同時，一定要明確買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免日后出現(xiàn)糾紛。如果一方不履行合同，另一方要保留相關(guān)證據(jù)，必要時可通過司法途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。

那購買二手房涉及哪些稅，如何征收呢？記者從重慶市不動產(chǎn)登記中心了解到：

買方：

1、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費

①非房改房：4元/平方米（雙方各半）

②房改房：3元/平方米（雙方各半）

2、登記費：80元/套

3、土地調(diào)查費：7元/件

4、測繪服務(wù)費：73.8元/證

5、契稅：

①一套房，90平方米（含90平方米）以下：核定價格×1%，90平方米以上：核定價格×1.5%。

②二套房，90平方米（含90平方米）以下：核定價格×1%，90平方米以上：核定價格×2%。

③三套房以上：核定價格×3%。

賣方：

1、營業(yè)稅及附加：

①未滿2年的普通、非普通住房：核定價格×5.6%。

②已滿2年的普通住房：免征。

③已滿2年的非普通住房：（核定價格-原值）×5.6%。

2、個人所得稅：

①未滿5年的普通、非普通住房且上手來源為贈與（繼承）：（核定價格-上手取得價0）×20%，稅務(wù)部門認(rèn)定上手取得價為0。

②未滿5年的普通、非普通住房且上手來源為買賣：核定價格*1%或（核定價格-上手取得價）×20%。

③已滿5年的普通、非普通住房且系家庭唯一生活用房：免征。

此外，如果要選擇貸款購買二手房的話，記者從重慶市住房公積金管理中心了解了公積金貸款詳細(xì)流程：

1.購房職工可到住房公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款承辦銀行咨詢辦理二手房貸款的有關(guān)事宜，初步測算可貸額度和期限。

2.領(lǐng)取《貸款申請審批表》和《申請人情況調(diào)查表》并認(rèn)真如實填寫，同時提交相關(guān)申請資料。公積金管理中心或貸款承辦銀行初驗借款申請人資料合格后，出具《價格評估通知書》。

3.借款人委托經(jīng)住房公積金管理機(jī)構(gòu)認(rèn)可的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房價格評估，評估費用由借款人承擔(dān)。

4.依據(jù)二手房價格評估結(jié)果確定可貸額度和期限，并將借款申請人購買二手房自籌資金部分存入指定專戶，取得繳款憑據(jù)后交公積金管理中心或貸款承辦銀行。

5.公積金中心經(jīng)辦人與借款人談話，并對貸款申請進(jìn)行審查。

6.借款人及有關(guān)當(dāng)事人按照經(jīng)辦人員通知的時間，到指定地點簽訂借款合同等相關(guān)合同文本。

7.辦理二手房產(chǎn)權(quán)過戶、抵押登記手續(xù)。

8.已辦妥所有手續(xù)的貸款由貸款承辦銀行按《借款合同》的約定向借款人發(fā)放，貸款資金和借款人自籌資金直接劃轉(zhuǎn)售房人指定的賬戶。

除了買二手房需要十分謹(jǐn)慎，委托中介賣房子也有不少陷阱，記者為您支幾招：

圖片來源：視覺中國

1、一般委托中介銷售二手房有兩種方式：獨家代理和多方代理。獨家代理更能保證交易的安全性;多方代理則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風(fēng)險。

2、如果簽訂獨家代理合同，就需要在簽訂合同時約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動解除合同。

3、千萬不要只簽一個“到手價”。二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床。

4、不要輕易提前交房，在交易過程中和辦理產(chǎn)權(quán)過戶這段時間里可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護(hù)現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。

5、簽約注意事項！房主最好將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實寫在合同里；二是如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明；三如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。四是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。

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