繼承宅基地使用權(quán)后怎么辦

有城鎮(zhèn)戶籍的子女可以依法繼承和申請不動產(chǎn)登記，但法律上不能無限期持有

“農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承，并進行房地產(chǎn)登記。"

這句話出自不久前國家7個部門發(fā)布的《對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復(fù)》。

過去幾十年飆升的房地產(chǎn)價格讓“土地就是財富”深入人心。為此，國家七部門的《批復(fù)》經(jīng)媒體傳播后，迅速成為社會關(guān)注的焦點。城市人繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)并轉(zhuǎn)化為財富的難度在哪里？

瀟湘晨報特約記者袁樹勛在長沙報道

如今，相當一部分城市人口是“農(nóng)戴爾”和“三代農(nóng)民”。他們中的大多數(shù)人有權(quán)從父母和祖父母那里繼承宅基地使用權(quán)。他們中的一些人可能想象過對這一財產(chǎn)的各種處置方法，出售、無限期持有、等待征地拆遷、有償返還給村集體...

城鎮(zhèn)戶籍人員通過繼承獲得的宅基地使用權(quán)是一項高度限制性的權(quán)利?；谶@一特點，應(yīng)對上述財產(chǎn)處置方式進行詳細分析。我們可以編一個定居城市的“農(nóng)戴爾”小明，通過他的“經(jīng)歷”逐一分析。

宅基地不能單獨繼承，需要申請翻建農(nóng)房

小明，本地人，繼承祖?zhèn)髫敭a(chǎn)，取得了一套農(nóng)房及其下的宅基地使用權(quán)。他能無限期擁有這片土地嗎？

7部門批復(fù)中說，小明取得宅基地使用權(quán)的法律依據(jù)是《繼承法》。邏輯是:繼承祖?zhèn)鞯霓r(nóng)房——房產(chǎn)是分不開的——順便獲得宅基地使用權(quán)。

但繼承法規(guī)定“農(nóng)村宅基地不能單獨繼承”。換句話說，如果地上房屋因年久失修等原因變得無法居住，小明就無法繼續(xù)擁有土地使用權(quán)。

小明回心轉(zhuǎn)意的時候，“我每隔幾年就重修一次房子，保證它一直在”。

問題是農(nóng)村的房子，你想重建也重建不了。你要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯報，得到相關(guān)部門的批準。否則就是違法建設(shè)。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，申請農(nóng)村房屋修繕的前提條件之一是申請人屬于村集體組織。小明作為一名城市戶籍人員，顯然打這份報告得不到批準。

但是，農(nóng)村有一種“我的土地就是我的主人”的社會心理。出于對傳統(tǒng)的尊重和現(xiàn)實執(zhí)法中的困難，許多地方政府對擅自改造農(nóng)村房屋采取了默許的態(tài)度。也就是說，小明燦自己重建房屋的概率很大，實際上他對宅基地的使用權(quán)是無限期占有的。但這種占有是法律不承認的，從長遠來看所有權(quán)登記會比較困難，在出售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、補償征地拆遷等方面也可能面臨不利的情況。

可以有償轉(zhuǎn)讓的，只有村集體組織成員

小明可以通過繼承方式轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)嗎？

答案是肯定的。而且他登記了房產(chǎn)之后，更有利于過戶。

但轉(zhuǎn)移的對象僅限于村集體組織成員。

一般來說，小明燦只把土地賣給同村的村民。如果村里的宅基地不是特別稀缺，他可能賣不出去。

有必要談?wù)勎覈刂贫鹊膬蓚€基本原則，即“無償申請使用”和“一戶一房”。前者是指村里的農(nóng)民可以免費獲得一塊宅基地；后者意味著每個農(nóng)民只能擁有一個宅基地。

小明看全村，家家有宅基地，不能做他的買主。他只能等一些特殊情況。比如村里沒有宅基地可分配，新成立的家庭急于建房，愿意花點錢買地；再比如，有些農(nóng)民想選擇另一個地點建房，看中小明的土地。

然而，在這些情況下，買方是否能給出合理的價格可能需要問號。

能不能等征地拆遷就看是否屬于這3%

小明能等征地拆遷嗎？

當然可以。但是當我們得不到的時候，就另當別論了。

根據(jù)國際經(jīng)驗，城市化率達到70%后，將進入穩(wěn)定期。到2019年底中國城市化率超過60%，距離70%的穩(wěn)定期還有10年左右。按近幾年新增建設(shè)用地面積計算，未來10年將從農(nóng)村征用約6000萬畝土地，涉及全國約3%的農(nóng)村土地所有者。

小明能不能等征地拆遷，就看他是不是屬于那3%了。

如果小明繼承的宅基地位于沿海發(fā)達地區(qū)或中西部城市周邊，他很可能會成為3%的宅基地，在征地拆遷中發(fā)財。7部門的批復(fù)中提到，城鎮(zhèn)戶籍人員通過繼承獲得的宅基地使用權(quán)“可以按有關(guān)規(guī)定進行登記”，這對小明也有好處。征地拆遷補償效益巨大，矛盾重重。房地產(chǎn)登記證對于利益分配還是挺有用的。

談到征地拆遷中土地利益的分配形式，不同地區(qū)甚至不同村莊都存在差異，需要具體分析。

可以選擇將宅基地返還村集體進行補償

小明可以把宅基地使用權(quán)“賣給”村集體嗎？

也可以是小明選擇以補償?shù)男问桨颜剡€給村集體。這種形式在兩類地區(qū)非常普遍。

一是沿海發(fā)達地區(qū)和中西部大城市郊區(qū)。比如浙江部分農(nóng)村，村民宅基地是統(tǒng)一的，一部分用于建設(shè)村民安置區(qū)，一部分用于工商開發(fā)，開發(fā)收入用于反饋村民安置區(qū)建設(shè)。

第二，有很多地區(qū)有“增減”和“拆改”項目。比如湖南一些貧困縣，鼓勵城鎮(zhèn)戶籍人員將繼承的宅基地交給村集體，然后開墾宅基地，形成建設(shè)用地指標或者占用補償平衡指標。部分指標收入用于補償已歸還宅基地的城鎮(zhèn)戶籍人員。

地方財力和指標收入往往決定了補償金額，反過來又影響了城鎮(zhèn)戶籍人員回鄉(xiāng)的意愿。各地情況千差萬別，需要具體問題具體分析。

過去，宅基地的價值主要體現(xiàn)在社會保障功能和福利屬性上。隨著時代的發(fā)展，其生產(chǎn)功能和屬性越來越突出。大量農(nóng)村家庭及其定居城市的子女是這一變化的主要受益者。7個部門的回復(fù)是對其利益的進一步承諾和確認。

但是也要看到，這個效益的實現(xiàn)還有很多障礙，很多時候只是看起來很美好。只有對這種情況有了清晰的認識，才能在不陷入誤區(qū)的情況下采取具體的“逐利”行動，更好地保護自己的利益。

此外，需要注意的是，宅基地改革意義重大，是否應(yīng)該賦予其更多的財產(chǎn)功能，是否應(yīng)該以某一群體的利益為中心，仍然存在諸多爭議。這是一個更高層次的話題，由于篇幅有限，本文不做討論。