中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十年的風雨后，進入了轉(zhuǎn)型階段，開始告別“依靠銀行貸款、重視土地儲備、快速消費、全程開發(fā)”的香港房地產(chǎn)開發(fā)模式，逐漸轉(zhuǎn)向“依靠直接融資、強調(diào)專業(yè)分工、差異化管理、增值服務(wù)”、以人為本的美國房地產(chǎn)開發(fā)模式。房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型趨勢不僅給法律業(yè)務(wù)帶來了“量”的支持，也對法律從業(yè)者提出了“質(zhì)”的要求。

從服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)律師的傳統(tǒng)服務(wù)包括:征地拆遷、土地整理、配套建設(shè)、項目收購、設(shè)計建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理、現(xiàn)有房地產(chǎn)出租銷售、房地產(chǎn)融資等。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)律師面臨著前所未有的業(yè)務(wù)多元化和復雜性。房地產(chǎn)律師只有快速升級轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，才能不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，塑造法律服務(wù)品牌。

方向一:財政改革背景下的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將深化傳統(tǒng)房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)

在我國大規(guī)模城市化的宏觀經(jīng)濟和政策背景下，城市小區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)投資不再是過去簡單的房地產(chǎn)一級開發(fā)和二級開發(fā)聯(lián)動，而是升級為企業(yè)主導，以小區(qū)開發(fā)為資源整合平臺，涵蓋城市規(guī)劃、土地一級開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)、實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)引進、房地產(chǎn)二級開發(fā)等。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)金融機構(gòu)將越來越多地承擔政府職能。在剛剛頒布的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十三五”規(guī)劃中，有一條專門強調(diào)推進新型城鎮(zhèn)化。可見，傳統(tǒng)土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的合法業(yè)務(wù)量在未來很長一段時間內(nèi)將保持高位。另一方面，深化政企合作、整合房地產(chǎn)行業(yè)各方資源產(chǎn)生的工作機制，將為拓展法律服務(wù)帶來諸多機遇。

值得注意的是，十八屆三中全會后，以控制地方政府債務(wù)、預算管理、減少土地財政依賴為關(guān)鍵詞的財政改革拉開了序幕。在這種背景下，中央和地方政府相繼出臺了關(guān)于公私合作(PPP)的政策文件，這將對過去房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的法律業(yè)務(wù)產(chǎn)生實質(zhì)性影響:PPP項目投資巨大、周期長、無固定回報、政府財政、法律關(guān)系復雜、合同體系龐大，大大增加了社會資本的政策和法律風險；在PPP相關(guān)政策文件的實施過程中，與現(xiàn)行法律存在一定程度的沖突和磨合...房地產(chǎn)律師必須勇敢地面對挑戰(zhàn)，努力克服上述PPP模式的政策和法律問題。

方向二:產(chǎn)城一體化背景下的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展將拓寬傳統(tǒng)房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)領(lǐng)域

房地產(chǎn)開發(fā)要與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合?！吧a(chǎn)引領(lǐng)城市”、“產(chǎn)城一體”能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的有效支撐，這已成為廣泛共識。許多房地產(chǎn)企業(yè)正在從簡單的住宅房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展到商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、養(yǎng)老房地產(chǎn)、文化房地產(chǎn)和物流房地產(chǎn)等復雜的房地產(chǎn)領(lǐng)域。與住宅房地產(chǎn)開發(fā)相比，復合房地產(chǎn)對資源整合的要求更高，在資本運營、資產(chǎn)運營、政企合作等方面需要高水平的法律服務(wù)。此外，復合房地產(chǎn)的每個細分市場都有自己的合法業(yè)務(wù)。比如商業(yè)地產(chǎn)定制開發(fā)、售后包租、合作投資、商戶管理等法律服務(wù)比較常見，而文化地產(chǎn)可能存在合作經(jīng)營、股權(quán)投資、政策支持等法律服務(wù)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)律師應(yīng)積極研究，努力發(fā)展新型復合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

目前，我國區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)梯級發(fā)展正在加快。以此，各地方興未艾的工業(yè)園區(qū)建設(shè)正逐步走向以可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃、打造高附加值產(chǎn)業(yè)鏈、精細化園區(qū)綜合管理為特征的三四代工業(yè)園區(qū)。在這個過程中，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)外，以下幾個方面的法律業(yè)務(wù)量將會大大擴大:土地經(jīng)營(如土地、廠房、商業(yè)地產(chǎn)出租和銷售等)。)，產(chǎn)業(yè)投融資(如風險投資、私募股權(quán)投資、信托、證券化等。)，以及工業(yè)增值服務(wù)(媒體、廣告、物流、咨詢、政府關(guān)系等。).

方向三:回歸以人為本的房地產(chǎn)社區(qū)綜合服務(wù)，將使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)趨于多元化

城市發(fā)展的核心是“以人為本”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的趨勢之一是商業(yè)模式從以產(chǎn)品為中心向以客戶為中心的轉(zhuǎn)變，即產(chǎn)品不再是純粹的實物產(chǎn)品，而是高附加值的服務(wù)產(chǎn)品。比如物業(yè)管理，正在從單純的保障生活生產(chǎn)資源的供給，向深度服務(wù)社區(qū)，向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級。社區(qū)服務(wù)有了巨大的發(fā)展。國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)紛紛對深度社區(qū)服務(wù)進行測試，將醫(yī)療、教育、金融、文化娛樂、信息技術(shù)等資源植入社區(qū)公共空為居民提供全方位服務(wù)。

未來，以社區(qū)為連接點的法律關(guān)系將趨于頻繁發(fā)生。居民、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)行政單位、專業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)等諸多法律主體都會以社區(qū)為平臺，產(chǎn)生廣泛的交流和交易。這種趨勢為法律服務(wù)下的基層提供了一個新的舞臺，也使基層法律業(yè)務(wù)內(nèi)容豐富多彩。

在社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理領(lǐng)域，一個新的趨勢需要法律工作者的關(guān)注。隨著鄰里交往的加強和居民經(jīng)濟實力和自治意識的提高，原本流于形式的業(yè)主大會和業(yè)主委員會在維權(quán)和組織活動方面逐漸發(fā)揮了實質(zhì)性作用。甚至有學者認為這里面包含了公民結(jié)社的政治萌芽。由于種種原因，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的實際運作一直比較混亂。房地產(chǎn)律師介入此類問題，不僅需要豐富的房地產(chǎn)項目法律實務(wù)經(jīng)驗，還需要扎實的法律理論基礎(chǔ)和謹慎處理群體性事件的作風。

方向四:房地產(chǎn)行業(yè)的泛金融化趨勢將使房地產(chǎn)金融法律業(yè)務(wù)大幅增加

房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的融合程度決定了其轉(zhuǎn)型的成敗。目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在積極推進多層次房地產(chǎn)金融市場，實施多元化融資模式。房地產(chǎn)律師個人可以感受到，政府和企業(yè)都在大力借鑒發(fā)達國家先進的金融工具和融資模式，創(chuàng)新金融體系，嘗試直接融資渠道，如房地產(chǎn)投資信托(REITs)。可以預見，在不久的將來，抵押貸款證券化、政策性住房擔保銀行等金融工具也將陸續(xù)向公眾推出。得益于房地產(chǎn)金融的爆炸性變化，北京、上海等一線城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)二線城市的房地產(chǎn)律師比例已逐步超過傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。可以預見，未來房地產(chǎn)金融的法律業(yè)務(wù)將繼續(xù)以幾何級數(shù)增長。

近幾年來，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和互聯(lián)網(wǎng)金融成為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域持續(xù)的熱點。據(jù)粗略統(tǒng)計，目前全國50強房企有40%以上通過各種途徑進入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。這些領(lǐng)域的發(fā)展和改革將極大地加強房地產(chǎn)金融管理的專業(yè)化，同時也將催生無數(shù)的金融法律業(yè)務(wù)機會。

房地產(chǎn)行業(yè)的泛金融化趨勢之一是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)之間的聯(lián)姻，從房地產(chǎn)開發(fā)商到嫁接金融和房地產(chǎn)產(chǎn)品的中介和管理服務(wù)提供商。以碧桂園與中國平安的戰(zhàn)略合作為例，雙方認為在投資、理財、基金、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域深化合作的機會很多，還將在房地產(chǎn)投資方面進行合作，共同尋求新的項目，探索新的合作模式。可見，既擅長傳統(tǒng)房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)，又擅長新金融法律業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)律師，將在激烈的競爭中迅速脫穎而出。

方向五:房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組和多元化將帶來大量的合法商機和跨境商機。

在經(jīng)濟發(fā)展放緩、市場競爭激烈的環(huán)境下，房企優(yōu)勝劣汰的速度將會加快。通過并購優(yōu)質(zhì)住宅企業(yè)，淘汰低效劣質(zhì)的小型住宅企業(yè)，做大做強，是房地產(chǎn)行業(yè)的必然選擇?？梢灶A見，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置和項目并購的合法業(yè)務(wù)將會激增。

實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)在兼并重組的同時，正不遺余力地推進多元化經(jīng)營戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)實施相關(guān)多元化最成功的領(lǐng)域是復合房地產(chǎn)。以開發(fā)住宅產(chǎn)品為主的房地產(chǎn)企業(yè)在進入復合地產(chǎn)領(lǐng)域時，必然會涉及到商業(yè)、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、文化、體育、物流、科技等相關(guān)行業(yè)。以房地產(chǎn)+商業(yè)為例，美國模式下的商業(yè)地產(chǎn)，簡而言之就是以資本權(quán)益為中心，以經(jīng)營管理為導向，中期持有，收益多元化。這種運營模式必須整合各種資源，所以其法律業(yè)務(wù)量驚人，律師的專業(yè)水平要求相當高——律師必須非常精通整個產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)行業(yè)的法律業(yè)務(wù)。在這一點上，律師的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是七個經(jīng)理，三個法人。

目前，在房地產(chǎn)企業(yè)實施非關(guān)聯(lián)多元化跨境投資方面邁出最大步伐的恒大集團。礦泉水、糧油、乳業(yè)、畜牧業(yè)等幾大集團相繼成立。去年，廣州恒大淘寶足球俱樂部登陸新三板。按照一般規(guī)律，企業(yè)實施無關(guān)多元化的成功概率不到50%。目前房企都處于試水階段，尚未形成成熟的盈利模式。多元化的過程中有很多法律風險，律師扮演著重要的角色。如果房地產(chǎn)律師能夠跟上房地產(chǎn)企業(yè)的多元化戰(zhàn)略，通過投融資、并購、公司治理、資產(chǎn)運營等法律業(yè)務(wù)向其他行業(yè)拓展，無疑會有巨大的發(fā)展空。

方向六:增量地產(chǎn)和存量地產(chǎn)市場正在發(fā)生變化，存量地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)plus中的嘗試將使地產(chǎn)律師大有可為

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于從增量到存量的轉(zhuǎn)型期，二手房市場發(fā)展?jié)摿薮?。但目前二手房市場仍是房地產(chǎn)市場管理的薄弱環(huán)節(jié)，這意味著傳統(tǒng)的二手房法律服務(wù)業(yè)務(wù)仍將大行其道。未來十年甚至二十年，房地產(chǎn)律師為購房者、租房者、中介提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)量將持續(xù)上升。

與波瀾不驚的存量住宅領(lǐng)域相比，存量商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)可謂多姿多彩，舊工業(yè)區(qū)和存量商業(yè)建筑的并購升級成為一道亮麗的風景線。開發(fā)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的重點是軟硬件同步升級。這個運營管理鏈相當復雜，包括定價、定位、收購、租賃、改造、投資、出售、租賃、資金回收等。，對資產(chǎn)和資本管理的專業(yè)能力要求較高。律師的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有多長？一是專門從事商業(yè)地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)并購、投融資等。

由于不同于新房地產(chǎn)市場的許多特征，股票房地產(chǎn)市場將為“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的先行者提供肥沃的實驗場。已經(jīng)成熟使用的是二手房交易+資金監(jiān)管+房產(chǎn)信息網(wǎng)。另外，在某些領(lǐng)域，勇敢的創(chuàng)新者在吃螃蟹。比如參考WeWork等為創(chuàng)業(yè)者和中小企業(yè)提供工作崗位的海外公司，SOHO通過3Q業(yè)務(wù)參與聯(lián)合辦公，轉(zhuǎn)售出租；騰訊在華南城市投資15億港元，擬在物流和地產(chǎn)方面進行合作，方向為物流倉儲開放平臺、支付、電商O2O、品牌銷售；世界銀行持有Q王芳15%的股份，希望在即將到來的二手房市場劇變中，通過移動互聯(lián)網(wǎng)做大做強。雖然“互聯(lián)網(wǎng)加房地產(chǎn)”的實驗才剛剛開始，但房地產(chǎn)律師不應(yīng)該忽視這個潛在的法律業(yè)務(wù)豐富的礦。也許“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融+法律”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)會顛覆相當一部分房地產(chǎn)法律從業(yè)者的工作內(nèi)容。